Музыкантский о поддержке добросовестных покупателей. Поправка на честность

Столичный омбудсмен - «МК»: «Суды не используют механизмы защиты добросовестных приобретателей»

Не покупать квартиры на вторичном рынке жилья — с таким призывом к жителям столицы обращается уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский на слушаниях в Общественной палате, посвященных защите прав добросовестных приобретателей (см. «МК» от 16 мая 2014 г.). По мнению столичного омбудсмена, сегодня это единственный способ защититься от того, чтобы не оказаться на улице. Ведь баснословная стоимость московских квадратных метров породила мошеннические схемы, от которых страдают простые люди. В интервью «МК» Музыкантский объясняет: все правовые механизмы для защиты добросовестных приобретателей есть, вот только суды и городские власти не спешат трактовать положения закона в пользу простых граждан.

— Александр Ильич, бойкот рынка — не слишком крутая мера?

— Иного выхода просто нет: перестать покупать квартиры, пока не наведут порядок на вторичном рынке, иначе граждане рискуют, ведь правительство все риски перекладывает на граждан.

— Как это происходит на практике?

— Схема состоит из нескольких шагов. На первом этапе приватизируется квартира. Этим занимается Департамент жилья, потом происходит регистрация — тут участвует федеральный чиновник, который заверяет документы, выдает свидетельство о собственности. Потом собственник квартиру продает. Потом еще раз продает. После нескольких сделок она попадает к ничего не подозревающему покупателю. А через 3-5 лет выясняется, что приватизация мошенническая. Допустим, проведена по доверенности, которая выдана через год после смерти человека. Или по свидетельству о браке, которое выдано через год после смерти, а смерть тоже очень интересная — упал с девятого этажа, например. Иск подается к последнему собственнику, суд признает его добросовестным приобретателем, то есть он не знал и не мог знать, что покупает квартиру у того, у кого нельзя.

— Стоп! Если он добросовестный, значит, его права защищены?

— Тут вот в чем дело: изъятие у добросовестного приобретателя возможно, только если выбытие у исходного собственника произошло без его воли. Однако суд может легко принять решение, что, дескать, правительство Москвы не выражало своей воли на изъятие у него этой квартиры в момент приватизации. Но вопрос: как же оно не выражало, если сам чиновник правительства Москвы подписывал бумаги?

— Сейчас в объявлениях о продаже недвижимости указывается: «Более трех лет в собственности». Многие считают, что это дает какую-то гарантию: раз за три года сделку не оспорили, то сроки прошли...

— Не дает никакой гарантии. В собственности более трех лет — это значит, не надо платить подоходный налог, в договоре указывается полная сумма сделки без каких-либо ухищрений. Но для истребования квартиры в случае признания приватизации мошеннической это не играет никакой роли. У нас есть примеры, когда через 18 лет после сделки выселили людей! Прожили в квартире почти всю жизнь, родили ребенка, ребенок уже школу закончил — и тут решение суда о том, что их выселяют.

— Как же так, ведь есть срок исковой давности...

— Вот и у меня председатель Мосгорсуда, когда мы обсуждали эту тему, спросила: как же состоялся суд через 18 лет, учитывая срок исковой давности? Я сам хотел бы выяснить, как суды принимают такие заявления и рассчитывают эту давность!

— Неужели права добросовестного приобретателя вообще никак не защищены?

— У меня есть ответ заммэра Москвы Сергуниной на мой доклад «О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей». В нем сказано: если граждане признаны добросовестными приобретателями... если доказано отсутствие умысла... если это единственное жилье....

— … то его не изымают.

— А вот и нет: «Возможно закрепление права пользования указанными помещениями на основании договора найма или социального найма»! И считается, что таким образом права добросовестных граждан «полностью защищены». А по-моему, это банальная конфискация собственности.

— Может быть, урегулировать эти вопросы законодательно?

— Никаких законодательных изменений не требуется, в том-то и дело. У нас есть судебные решения, в которых сказано: правительство Москвы участвовало в приватизации — значит, выражало свою волю никого не выселять. Но таких решений — 2-3 в год. Однако они приняты на основании того же законодательства. Здесь вопрос правоприменения. Европейский суд по правам человека рассмотрел наше законодательство, это дело Светланы Гладышевой, пострадавшей от квартирного мошенничества и дошедшей до Страсбурга. Было вынесено решение: риски должно нести государство, раз его чиновник принимает решение в вопросе приватизации. А у нас чиновники ни за что не отвечают.

— Что можно сделать, чтобы изменить ситуацию?

— Я предлагал правительству Москвы набор простых мер. Во-первых, предъявлять требования о возмещении ущерба не к конечному добросовестному приобретателю, а к тому мошеннику, который незаконно приватизировал жилье на свое имя. Во-вторых, проводить служебные проверки по фактам мошеннической приватизации. И в-третьих, внести изменения в порядок приватизации с тем, чтобы установить контроль за чиновниками. Ведь полно случаев, когда документы о приватизации выдаются в департаменте в тот же день, когда поступило заявление на приватизацию. Какая же тут проверка? Это просто сговор или мошенничество. Но на эти предложения никакой реакции не поступило. У нас сложился криминальный рынок вторичного жилья — с этим надо что-то делать. Никакого другого способа защитить права покупателей, кроме как призвать их уйти с вторичного рынка, я сегодня не вижу.

СПРАВКА "МК"

Практика показывает: когда суды детально разбираются в деле, действующего законодательства вполне хватает для защиты добросовестного приобретателя.

Пример №1 — решение Нагатинского райсуда по делу Пестиных (2012 год). Купленная этой семьей квартира была за полгода до этого приватизирована мошенником У. по поддельной доверенности от имени пожилой москвички, которая скончалась через два месяца после приватизации. Суд признал этот договор приватизации ничтожным. Однако обратил внимание на то, что этот договор был заключен в тот же самый день, когда было подано заявление на приватизацию. То есть Департамент жилищной политики и жилищного фонда даже проверять ничего не стал! Поэтому суд решил, что ДЖПиЖФ «добровольно передал спорное жилое помещение в собственность У.». «Удовлетворение иска [городских властей]... будет означать полную защиту интересов города Москвы без учета положений Основного закона РФ об обязанности государства защищать человека», — говорится в тексте решения. Квартиру Пестиным оставили.

Пример №2 — решение того же суда по делу К.М.В. Там приватизация спорной квартиры точно так же прошла в один день с подачей заявления на приватизацию — 24 декабря 2004 года. Суд учел, что срок исковой давности по ничтожным и недействительным сделкам — 3 года (п. 3 ст. 166 ГК) с того дня, когда предъявившее иск лицо узнало о начале исполнения сделки. Но если ДЖПиЖФ зарегистрировал договор приватизации квартиры в тот же день, когда поступило заявление, то он не мог не знать об исполнении сделки. А значит, срок исковой давности давно истек.

Вот если бы такую же логику применяли все суды, тогда и призывать к бойкоту рынка не пришлось бы.

Добросовестные покупатели квартир внезапно могут оказаться на улице. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru

Покупка на вторичном рынке жилья остается в России очень рискованной. В любой момент местные власти могут объявить недействительными документы о приватизации жилья - и отобрать квартиру у любого владельца даже после ее неоднократной перепродажи. В этих конфликтах надежду на справедливость дает только Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ), который восстанавливает право собственности для десятков россиян ежегодно. Отечественный Минюст уже много лет раздумывает над законодательным урегулированием итогов жилищной приватизации.

Европейский суд по правам человека в 2016 году вынес 30 решений в пользу россиян, подавших иски в связи с изъятием у них жилья государством. Об этом в среду сообщил замсекретаря Общественной палаты (ОП) РФ Александр Музыкантский.

Проблема изъятия государством квартир у добросовестных покупателей обсуждается уже много лет. Единственной причиной изъятия жилья, как правило, являются претензии к условиям приватизации. Квартира, которой сегодня владеет добросовестной покупатель, в прошлом могла быть приватизирована с нарушениями, ошибками или в результате мошенничества. В этом случае власти могут вернуть жилье в госсобственность.

Такая особенность российского законодательства и его правоприменительной практики делает покупку жилья на вторичном рынке весьма небезопасным делом. К примеру, в конце 2016 года сообщалось, что только по Москве в период с 2013 по 2015 год было подано 156 исков на истребование жилья. «Но даже эти цифры вызывают большие сомнения», – признает руководитель проекта «Защити свое жилье!» Светлана Гладышева. Только в нескольких районах города за искомый период было удовлетворено свыше 200 исков. При этом, подчеркивает Гладышева, настоящее количество исков госорганов к добросовестным приобретателям об истребовании и выселении граждан установить практически невозможно из-за несовершенства судебной статистики. Проблему изъятия жилья нельзя также назвать чисто московской. Подобная статистика поступает и из других регионов РФ, правда, в значительно меньших объемах.

При этом власти уже много лет не торопятся найти приемлемые решения российских жилищных конфликтов. К началу 2017 года ЕСПЧ вынес уже 32 решения в пользу российских граждан, пострадавших от подобных приватизационных нарушений. Но российские судебные инстанции не спешат учитывать решения ЕСПЧ. «Фактически за все время было исполнено два решения ЕСПЧ – в 2012 и 2015 годах», – сообщает Гладышева. В итоге единственной действенной защитой для приобретателей жилья сегодня становится отказ от покупки недвижимости на вторичном рынке, подчеркивает Александр Музыкантский.

Подобная ситуация, естественно, негативно сказывается в целом на рынке вторичной недвижимости, замечают эксперты «НГ». «У потенциального покупателя нет гарантий при заключении договора купли-продажи такой недвижимости (даже в случае предоставления необходимого пакета документов), что через некоторое время не обнаружатся существенные нарушения при проведении приватизации и его собственность не будет отчуждена. Кроме того, у него также нет средств защиты против такого изъятия», – признает юрист департамента HEADS Consulting Александра Елизарова.

«Зачастую на момент заключения сделки и регистрации перехода права собственности какая-либо информация о правопритязаниях третьих лиц, в том числе и госорганов, в Росреестре отсутствует, и в результате покупатель считает, что квартира свободна от претензий третьих лиц. Впоследствии покупатель узнает – как правило, уже в процессе судебного разбирательства, – что в юридической истории квартиры имеются пороки», – обращает внимание ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова. «Поводом для отчуждения прав собственности на жилье может стать даже отсутствие визы чиновника на документе, не проставленной по невнимательности или небрежности. И сегодня это может стать основанием для признания перехода права собственности недействительным со всеми вытекающими, вплоть до выселения, последствиями», – добавляет старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.

И даже такое понятие, как добросовестный приобретатель, оказывается весьма зыбким на отечественной почве. «В частности, если вы заключили сделку купли-продажи и занизили стоимость в договоре, вы можете быть признаны недобросовестным приобретателем», – приводит пример ведущий юрисконсульт департамента Est-a-Tet Юлия Дымова.

И за последнее время число таких спорных сделок на рынке растет. «На вторичном рынке за последний год количество сделок заметно снизилось. А доля оспариваемых сделок сегодня составляет примерно 20% от общего количества сделок с недвижимостью», – уверена Елизарова.

Вместе с тем в конце прошлого года активно обсуждался законопроект, разрабатываемый Минэкономразвития (МЭР), о запрете изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Документ предполагал запрет на отчуждение жилого помещения, выбывшего из владения РФ, субъекта РФ или муниципального образования, от гражданина – добросовестного приобретателя, для которого оно на момент предъявления иска было единственным, даже если указанное жилье выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли или было приобретено безвозмездно. Тем же, у кого оно уже изъято, – выплатить компенсацию. «Надо в первую очередь защищать права гражданина, потому что по сравнению с государством это заведомо более слабая сторона. Добросовестный приобретатель должен быть защищен от судебных преследований. Тем более когда дело касается жилья, особенно единственного», – пояснял ранее первый зампредседателя думского комитета по государственному строительству Михаил Емельянов.

Однако, по мнению экспертов, к подобным нововведениям необходимо относиться осторожно. «Если незаконное отчуждение произведено из госсобственности в связи с недобросовестностью чиновника, то здесь справедливо вести речь о взыскании убытков с чиновника, а не об истребовании квартиры. Однако если отчуждение произведено по поддельным документам, то запрещать истребованием неверно, так как такие правила, наоборот, могут повлечь увеличение числа преступлений, совершаемых с госквартирами», – рассуждает партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов.

Что примечательно, в Общественной палате тогда законопроект МЭР раскритиковали. Несмотря на то что законопроект защищает права граждан, он создает определенную коллизию. А именно – нарушает принцип равенства собственников, указывала председатель комиссии ОП по общественному контролю Лидия Михеева. В своем заключении на законопроект МЭР ОП напирала на необходимость того, что убытки за незаконные действия чиновников не должны нести ни добросовестные приобретатели, ни государство. «Если была вина должностных лиц государства, убытки надо взыскивать с того чиновника, который принимал незаконное решение или неправильно оформлял документы», – соглашалась председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Впрочем, законопроект МЭР так и не был принят. Зато активно обсуждался законопроект Минюста об изъятии единственного жилья у должников. «Мы не отказались от этой идеи, работаем над этим законопроектом. Сейчас закончилось общественное обсуждение, мы собираем все замечания и предложения, я думаю, что многие будут учтены», – заявил RNS замминистра юстиции РФ Михаил Гальперин. По его словам, общественное обсуждение законопроекта уже завершилось, и сейчас он проходит межведомственное согласование. «Я думаю, что скоро мы будем вносить его в правительство, пока еще законопроект находится на согласовании с другими ведомствами», – указал чиновник.

Отметим, ранее по инициативе Конституционного суда Минюст разработал документ, предлагающий изымать у должников единственное жилье в счет уплаты долгов. При этом отбирать единственное жилье предлагается только в случае, если его площадь двукратно превышает законодательную норму по метражу на человека. Кроме того, изымать жилое помещение можно будет при условии, если его стоимость превышает двукратную стоимость жилого помещения, которое положено по закону должнику и его семье.

Реакция на законопроект была довольно противоречивой. Например, Центробанк (ЦБ) в целом поддержал законопроект Минюста, подчеркнув, что он нуждается в доработке. В свою очередь, в Госдуме сомневались, что закон может быть принят в существующем виде. В Общественной палате опасались, что новшество ударит в первую очередь по наиболее социально незащищенным слоям населения. «Зачастую должниками являются как раз граждане с небольшим достатком, которые набрали потребительские кредиты или микрозаймы под огромные проценты. В результате принятия закона эти люди рискуют вообще остаться без жилья, если у них нет больше ничего, что мог бы арестовать судебный пристав», – поясняли в ОП.

Как стало известно «Газете.Ru», МЭР готовит поправки, которые позволят гражданам сохранить жилье, даже если вскроется, что оно было незаконно приватизировано. Сейчас такое жилье могут конфисковать в пользу государства даже у добросовестного покупателя. Кроме этого, планируется ввести компенсацию для владельцев лишившихся по этой схеме квартир.

Практика конфискации незаконно приватизированных квартир может прекратиться. Соответствующие поправки Министерство экономического развития подготовило в ст. 302 ч. 1 Гражданского кодекса России и ст. 3 Жилищного кодекса России. Планируется, что они вступят в силу в декабре этого года.

«Законопроект направлен на создание дополнительной меры защиты гражданина от утраты единственного жилья. Для этого предлагается закрепить в законодательстве правило о том, что не может быть истребовано приватизированное ранее жилое помещение у добросовестного приобретателя - гражданина, для которого оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также будет проработана возможность распространения указанного правила и на иные категории граждан, нуждающихся в особой социальной защите», - сообщили «Газете.Ru» в министерстве.

Речь идет о квартирах, которые в свое время были незаконно приватизированы. Спустя годы подлог может вскрыться, и жилье будет изъято. Поскольку проверить законность приватизации невозможно, от потери квартиры, приобретенной на вторичном рынке, никто не застрахован.

«Квартиру приватизируют на того, кто не имеет на нее никакого права. Например, умер владелец жилья, а через год у него неожиданно появляются «законные» наследники, которые приватизируют квартиру на себя и продают ее. Оформление незаконной приватизации, как правило, происходит при участии представителей местных властей. Эта квартира может потом сменить ряд владельцев. Спустя годы ее приобретает на вторичном рынке законопослушный покупатель. Он проверит ее в ЕГРП, где ему скажут, что квартира числится в собственности и на нее нет ограничений. Совершает покупку, несет договор в Росреестр, где еще раз проверяют и регистрируют сделку. А спустя пять лет вдруг выясняется, что первый хозяин ее незаконно приватизировал.

В подделке документов участвовал департамент имущества, который выставляет иск и возвращает жилье в муниципальную собственность», - описывает схему Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве. В итоге сейчас по всей России граждане, которые не совершали никаких противоправных действий, могут лишиться жилья. Судебная статистика нигде не раскрывается, но счет граждан, по такой схеме лишенных квартир, идет на тысячи, уверен Музыкантский.

«В течение недели после того, как мы подняли эту проблему, к нам пришли сотни обращений со всей России, причем это касается не только квартир, но и земельных участков, построек и нежилой недвижимости, которые мошенническим образом приватизируются при помощи администрации.

Проблема существует и заключается в том, что люди, которые не совершили никаких виновных действий, лишаются жилья, а мошенники и те, кто недобросовестно работал, выходят сухими из воды.

Даже если кого-то посадили, никакие санкции в плане возврата имущества, компенсации ущерба не применяются», - сообщил он.

В Минэкономразвития, в свою очередь, заявили, что, основываясь на решениях президиума Верховного суда Российской Федерации, судебные органы в настоящее время ориентированы на приоритет защиты прав добросовестных приобретателей ранее приватизированных жилых помещений и изучение всех обстоятельств приобретения жилья.

Потери компенсируют

Помимо этого, Жилищный кодекс могут дополнить нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателям в результате принятия судебных решений по искам государственных органов и органов местного самоуправления, за счет средств бюджета органа власти, инициировавшего иск. В Минэкономразвития уточнили, что планируется ввести компенсацию в сумме рыночной стоимости жилья на момент отчуждения.

«Условием однократной выплаты компенсации может являться однозначно установленный статус добросовестности конкретного приобретателя. Добросовестность приобретения жилого помещения подлежит доказыванию в судебном порядке. До внесения изменений в законодательство России подлежит применению уже действующий механизм однократной компенсации за счет средств федерального бюджета. Критерием выплаты компенсации, безусловно, будет проверка добросовестности такого гражданина. Вместе с тем за гражданином сохраняется право вернуть изъятое имущество в судебном порядке», - сказали в ведомстве.

Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», заметил, что добросовестность - критерий индивидуальный и оценочный.

«Судебная практика также выработала критерии определения добросовестности - в зависимости от количества сделок по отчуждению объекта; сроков владения каждым из собственников объектом недвижимости; цены объекта недвижимости, указанной в сделках; и так далее. Вместе с тем нередки случаи намеренного создания «иллюзии» добросовестного приобретения», - заметил юрист.

Также не совсем понятно предложение о выплате компенсации из бюджета лицу, у которого квартира обратно в бюджет и истребована.

«В таком случае проще такому лицу оставлять квартиру. Ведь компенсация явно должна быть равна рыночной стоимости квартиры, иначе особого смысла в такой компенсации нет. В противном случае подобные случаи могут привести к понятным злоупотреблениям», - заметил Герасимов.

Как напомнил юрист, по общему правилу лицо, у которого истребовано имущество, может требовать взыскания с лица, продавшего ему это имущество, уплаченную покупную цену. Таким образом могут быть восстановлены права бывшего покупателя.

«Конечно, нередки случаи, когда решение о взыскании состоялось, но самих денег от бывшего продавца получить невозможно. В таком случае было бы справедливо при наличии определенных критериев поддерживать пострадавшее лицо, но при условии усиления ответственности виновных. Если же речь идет о незаконности приватизации и «истребовании» квартиры от первого приобретателя квартиры, то при установлении его добросовестности речь должна идти не об истребовании квартиры у такого покупателя, а о взыскании убытков с самого чиновника, если по его вине была допущена незаконная приватизация», - считает Герасимов.

Дмитрий Шевченко, партнер адвокатского бюро «Замоскворечье», отметил, что эти поправки несправедливы по отношению и ко всем остальным добросовестным приобретателям.

«Получается, что ущемленными остаются все другие добросовестные приобретатели, если приобретенное ими имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Почему хотят сделать исключения только в отношении незаконно приватизированного имущества (выбывшего из владения собственника в процессе приватизации помимо воли собственника), в этой связи мне не очень понятно. Чем выбытие помимо воли собственника в процессе приватизации отличается от выбытия помимо воли собственника в иных случаях, также мне представляется не очень понятным», - считает он.

Соответствующие изменения предлагается внести в ст. 302 Гражданского кодекса, регламентирующую порядок изъятия имущества у добросовестного приобретателя. Речь идет о недвижимости, когда-то принадлежавшей государственным или муниципальным органам, но впоследствии приобретенной гражданином на вторичном рынке. По мнению общественников, отобрать недвижимость у гражданина можно только после того, как в судебном порядке будет доказано, что последний приобретатель являлся участником преступных действий, в результате которых недвижимость незаконно выбыла из государственной (муниципальной) собственности. Но в целом органам власти предлагается запретить изымать жилье у добросовестных приобретателей в судебном порядке.

Отмечается, что вносить изменения в законодательство необходимо в связи с тем, что госорганы пока так и не приняли достаточных мер для защиты добросовестных приобретателей. Данную позицию в ходе круглого стола, посвященного судебной практике по изъятию жилья у добросовестных приобретателей, представил заместитель Секретаря ОП РФ Александр Музыкантский . Он отметил, что в настоящее время гражданам приходится отказываться от покупки недвижимости на вторичном рынке, чтобы защитить свои права.

Александр Музыкантский напомнил, что в 2015 году Президент РФ дал Правительству РФ ряд поручений, в частности, представить предложения по совершенствованию мер защиты добросовестных приобретателей, которые ранее приватизировали жилье, если иски к ним предъявляют государственные или муниципальные органы.

В своем докладе, текст которого имеется в распоряжении портала ГАРАНТ.РУ, общественники подчеркнули, что кабмин предложил всего две меры для решения обозначенной проблемы. Во-первых, законодательно закрепить запрет на истребование у добросовестного приобретателя единственного пригодного для проживания жилья. А во-вторых, разработать порядок компенсации ущерба гражданам, если у них изъяли жилое помещение. По оценке Палаты, такие меры не являются действенными для решения задачи, поставленной президентом. Ссылась на выступление главы государства в ОП РФ, члены Палаты пояснили, что он призвал освободить добросовестного приобретателя от любых проблем, связанных с его имуществом. Представляется, что предложенные меры мало способствуют решению данной задачи.

Также они подвергли критике законопроект1 Минэкономразвития России, которым предлагается предусмотреть порядок разовой компенсации за утрату жилья. К слову, в настоящее время данный документ проходит второе чтение в Госдуме. В нем указано, что разовая компенсация выплачивается в связи с утратой только единственного пригодного для постоянного проживания жилья. ОП РФ подчеркнула, что в законодательстве указанный термин не раскрывается. Палата добавила, что причины и цели предложения такого условия не указаны в пояснительной записке к документу.

Кроме того, условия, которые надо соблюсти для получения такой компенсации, общественники назвали запретительными. В частности, имеется в виду положение законопроекта, в соответствии с которым обратиться с иском к Минфину России за выплатой компенсации можно в случае смерти должника (который продал имущество и не компенсировал его стоимость при изъятии у добросовестного приобретателя), объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим. Причем в документе уточняется, что эти обстоятельства учитываются, если обязанности по выплате компенсации не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим.

Общественники подчеркнули, что большинство указанных условий могут быть установлены только в судебном порядке, и поэтому заинтересованному лицу придется пройти через череду судебных разбирательств.

Замечания ОП РФ затронули и судебную практику. Дело в том, что тогда же, в 2015 году, глава государства рекомендовал Верховному Суду Российской Федерации обобщить судебную практику по искам государственных и муниципальных органов к приобретателям жилья. В ноябре 2015 года Президиум ВС РФ выпустил Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления.

В соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в данном обзоре, если муниципальный орган не совершал действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина, однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Следовательно, жилое помещение может быть истребовано в том числе и от добросовестного приобретателя.

Общественники подчеркнули, что добросовестные приобретатели не могут предусмотреть, что судебное решение, на основании которого они получили жилье, будет впоследствии отменено. Таким образом, по мнению ОП РФ, Суд призывает граждан заранее сомневаться в документах, выданных судами.

«Государство не оставляет гражданам никаких шансов, кроме как бегать в Европейский суд», – указала на проблему адвокат Мария Самородкина . Она подчеркнула, что проблемы должны решаться в рамках российской правоприменительной практики. Обратим внимание на то, что в соответствии с докладом ОП РФ, за период с 6 декабря 2011 года по 1 декабря 2016 года международный судебный орган удовлетворил 32 жалобы граждан в связи с изъятием у них жилья государством.

Ситуацию с изъятием жилья также прокомментировала адвокат Ольга Панкова . По ее словам, на добросовестного приобретателя нельзя возлагать те обязательства, которые он не может исполнить в силу закона.

По итогам обсуждения Александр Музыкантский призвал представителей госорганов обратить внимание на существующую проблему и учесть замечания общественной палаты.

Общественная палата нового созыва начала свою работу с обсуждения очень актуальной и животрепещущей темы и проблемы, касающейся простых людей - защитой прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества. То есть, попросту говоря, владельцев квартир, которых выселяют на улицу только из-за того, что в прежние годы права собственности на эти квартиры успели оформить некие жулики.

На своих слушаниях Общественная палата использовала «тяжелую артиллерию»: вел слушания первый заместитель Секретаря ОП Владислав Гриб , обсуждался доклад Уполномоченного по правам человека в городе Москве и заместителя секретаря ОП Александра Музыкантского «О проблеме защиты прав добросовестных приобретателей». Наконец, на заседание был приглашен председатель комитета Государственной Думы по конституционному законодательству и государственному строительству Владимир Плигин .

Все вышеперечисленные господа клятвенно обещали защищать права добросовестных приобретателей. Особенно сильно и эмоционально выступил господин Музыкантский. Он гневно и решительно обличал правительство Москвы, в котором, кстати, сам проработал десять лет, правда, еще при Юрии Лужкове.

Суть проблемы была сформулирована в докладе уполномоченного. Там имеются такие пассажи:

«С прискорбием можно признать, добросовестные приобретатели квартир зачастую остаются один на один со своими жилищными проблемами, когда выясняется, что квартира, которую приобрели граждане, ранее принадлежала городу Москве и выбыла из собственности города на основании приватизации, признанной впоследствии незаконной… К сожалению, проблема выселения добросовестных приобретателей остается до сих пор злободневной».

Выселяют таких несчастных приобретателей через многие годы после заселения, рекорд Москвы, по словам Музыкантского, когда выселили семью 18 лет спустя. При этом Департамент муниципального жилья и жилищной политики всякий раз почему-то оказывается непричастным к жульничеству прошлых лет, хотя без ведома этой конторы никак невозможно подписать акты ор приватизации, купли и продажи жилья.

Одна из пострадавших и выселенных жительниц Москвы, Светлана Гладышева (она присутствовала на слушаниях в Общественной палате) в борьбе за свои права дошла до Европейского суда в Страсбурге, и лишь после решения этой высокой инстанции ее оставили в покое.

Однако многие московские не желают учитывать этот прецедент, так как он якобы относится только к делу гражданки Гладышевой, и продолжают принимать карательные решения о выселении людей, являющихся по всем признакам добросовестными приобретателями недвижимости.

Впрочем, единой судебной практики не существует, так как Верховный суд не дал никаких руководящих разъяснений, обязательных к исполнению. И в столичном правосудии царит полный разнобой. Как выразился Александр Музыкантский, ссылаясь на конкретные случаи, в «Москве есть Нагатинская законность, Никулинская законность» и так далее, в зависимости от района.

Между прочим, столичный омбудсмен поинтересовался у коллег из других регионов, как там обстоят дела с этой проблемой. Оказалось, что там суды, как правило и как ни странно, руководствуются решением Европейского суда по правам человека и принимают решения в пользу людей.

А государственным жилищным органам в большинстве случаев судьи строго указывают: раз вы сами в свое время подписали документы о приватизации, которая затем оказалось мошеннической, то не выступайте и перекладывайте риски и ответственность на граждан.

И только в Москве суды ведут себя иначе, предпочитая удовлетворять все иски и требования Департамента муниципального жилья. Музыкантский много раз обращался по этому поводу в правительство Москвы, но получал оттуда, как он сформулировал, «издевательские ответы»: мол, мы не может установить добросовестности или недобросовестности приобретателя.

Поэтому свою речь Музыкантский завершил весьма интересным и неординарным призывом к москвичам: «Ни в коем случае не приобретайте жилье на вторичном рынке! В конце концов за вами придут, и никто не сможет вас защитить!» По мнению омбудсмена, на данный момент никаких иных, более эффективных способов защиты прав человека-москвича у него нет.

С Музыкантским категорически не согласился депутат Госдумы Владимир Плигин, который пообещал решить проблему. Все его выступление было выдержано в духе формулы «имели место случаи» и «существуют пока отдельные недостатки». По словам думца, столичные чиновники, с которыми он обсуждал этот вопрос, настроены на то, чтобы «найти механизм решения проблемы», в большинстве своем они люди честные и человеколюбивые, и, наконец, права подавляющего большинства жителей Москвы защищены.

Ну а обиженному и пострадавшему меньшинству пообещали помочь все присутствующие на слушаниях официальные лица, и депутаты, и чиновники, и общественники. Владислав Гриб сказал, что Палата будет работать в тесном взаимодействии с Госдумой, обратится в Генпрокуратуру с требованием добиться пересмотра уже принятых судебных решений по выселению и недопущению подобных вердиктов в будущем.

На том и удовлетворились, хотя пострадавшие приобретатели выступили с серией взволнованных монологов, в которых жаловались на злокозненность власти в целом и столичного Департамента муниципального жилья в частности и в особенности. Похоже, что они обращаются в Общественную палату, как в последнее прибежище и пристанище, но уже почти утратили какую-либо веру в справедливость со стороны московских бюрократов.

Николай Троицкий