25.07.2022

Что относится к недвижимому имуществу? Определение признаков недвижимого имущества Гласит ст 130 гк рф.

"АКДИ "Экономика и жизнь", N 3(6), 2000

Довольно часто на страницах нашего журнала уделяется внимание вопросам, связанным с недвижимым имуществом. И это понятно: ведь объекты недвижимости являются наиболее ценными объектами гражданского оборота и играют важную роль не только в жизни отдельных граждан, но и в хозяйственной деятельности юридических лиц.

Как правило, каждая организация владеет или пользуется в процессе своей деятельности каким-либо объектом недвижимости: зданием, помещением, сооружением, земельным участком и т.д. Однако, как показывает практика, используя в своей жизни или деятельности тот или иной объект, лицо не всегда может правильно определить, является ли данный объект недвижимостью или нет. Закон, устанавливая, что такое недвижимость, дает один - единственный критерий для отнесения объекта к недвижимости - прочная связь с землей.

Предлагаем вниманию читателей Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99, в котором рассматривается спор между государственным предприятием и ООО о том, является переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью или нет. В данном деле Президиум ВАС РФ четко указал на обстоятельства, свидетельствующие о прочной связи этого объекта с землей, что позволило ему определить указанный объект как недвижимое имущество.

* * *

Государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований государственным предприятием были положены следующие мотивы.

Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по договору мены отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Решением арбитражного суда в иске было отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению. Кроме этого, представленные государственным предприятием данные предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с этим суд признал, что по смыслу ст.295 Гражданского кодекса РФ согласия собственника на отчуждение промышленного холодильника не требовалось.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со ст.130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению и оно является строением первой группы капитальности.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации холодильной камеры, перечень выпускаемой продукции Завода низкотемпературных холодильников, изготовившего холодильник, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагалось названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Рассмотрев принесенный протест, Президиум ВАС РФ постановление кассационной инстанции отменил и оставил в силе постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Суд первой инстанции исходил из того, что данные предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу относятся только к зданию холодильника, а не к самому холодильнику.

Однако названное сооружение представляет собой единое целое. В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что сам холодильник в отличие от здания холодильника является движимым имуществом, следует признать ошибочным.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, сделанные им на основе представленных ООО документов, также нельзя признать обоснованными. Данные, содержащиеся в них, не позволяют сделать вывод о том, что перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.

Как указал Президиум ВАС РФ, имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.

Кроме этого, Президиум ВАС РФ обратил внимание судов на наличие в материалах дела письма Комитета по управлению государственным имуществом о том, что факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами Комитета с выездом на место.

В связи с этим Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что апелляционная инстанция правомерно признала договор мены недействительным как сделку по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенную истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение ч.2 ст.295 ГК РФ без согласия собственника.

* * *

Согласно ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п.1 ст.130 ГК РФ).

Руководствуясь положениями ст.130 ГК РФ, объекты недвижимости можно условно разделить на две группы:

объекты, которые прямо перечислены в ст.130 ГК РФ или отнесены к недвижимости федеральными законами;
иные объекты, о которых в нормативных актах прямо не упоминается, но которые в силу ст.130 ГК РФ являются недвижимостью, поскольку прочно связаны с землей.

Чтобы установить, относится ли тот или иной объект к недвижимости (при условии, что о нем как о недвижимости прямо не упоминается в законе), необходимо определить, какова прочность связи этого объекта с землей. Как установлено ст.130 ГК РФ, прочность связи объекта с землей выражается в том, что перемещение такого объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Иными словами, критерием для отнесения объекта к недвижимости является способность этого объекта к перемещению.

Как следует из материалов дела, промышленный холодильник представляет собой стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, с подведенными к нему стационарными коммуникациями по электро- и водоснабжению. Поскольку объект (промышленный холодильник) состоит не только из самого холодильника, но и из здания, в котором он находится, включая фундамент и коммуникации, для его перемещения потребуется разобрать фундамент, а также выполнить работы по демонтажу систем электро- и водоснабжения. То есть при перемещении целостность промышленного холодильника как единого целого сооружения нарушится.

На основании изложенного можно сделать вывод, что промышленный холодильник прочно связан с землей и без несоразмерного ущерба его назначению указанный объект на другое место перенесен быть не может. Следовательно, он является объектом недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.113 ГК РФ государственные предприятия в настоящее время создаются в форме унитарных предприятий.

Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия.

Унитарные предприятия могут выступать в двух формах - основанные на праве хозяйственного ведения (ст.114 ГК РФ) и праве оперативного управления (ст.115 ГК РФ).

ГК РФ установлено, что особенности правового статуса государственного унитарного предприятия должны быть также предусмотрены и конкретизированы в специальном законе о государственных и муниципальных унитарных предприятиях (п.6 ст.113 ГК РФ), однако такой закон в настоящий момент еще не принят.

Как уже отмечалось, государственное предприятие является организацией - несобственником. Все имущество государственного унитарного предприятия находится в государственной собственности, и в зависимости от права, на котором основано унитарное предприятие, имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п.2 ст.113 ГК РФ).

В рассматриваемом деле государственное унитарное предприятие было основано на праве хозяйственного ведения.

Государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии со ст.294 ГК РФ.

Согласно п.2 ст.295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться им без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Всем имуществом, которое принадлежит государственному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, оно отвечает по своим обязательствам (п.5 ст.113 ГК РФ).

Иными словами, государственное унитарное предприятие по своим обязательствам отвечает имуществом, которое является не его собственностью, а государственной.

Наличие в ГК РФ в отношении унитарных предприятий нормы, устанавливающей ответственность самостоятельного субъекта правоотношений по своим обязательствам имуществом, не являющимся собственностью данного субъекта, т.е. фактически чужим имуществом, вызвано особым правовым статусом унитарного предприятия, а также тем, что оно не имеет собственного имущества (п.1 ст.113 ГК РФ).

Из вышеизложенного следует, что передача унитарным предприятием недвижимого имущества другому лицу может осуществляться только с согласия собственника в лице соответствующего комитета по управлению имуществом или без такого согласия, если взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее унитарному предприятию, обращено решением суда.

Поскольку, как было установлено, холодильник является недвижимым имуществом, для того чтобы иметь возможность передать его в собственность третьему лицу, унитарному предприятию следовало получить на это согласие собственника холодильника. Однако такого согласия им получено не было.

Осуществив данные действия без согласия комитета по управлению имуществом, представляющего интересы собственника имущества - государства, унитарное предприятие нарушило тем самым нормы, установленные п.2 ст.295 ГК РФ.

Следовательно, договор мены, заключенный между государственным унитарным предприятием и ООО на основании ст.168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, так как нарушает положения п.2 ст.295 ГК РФ.

Новая редакция Ст. 130 ГК РФ

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к Ст. 130 ГК РФ

Недвижимость и по преимуществу земля, непосредственное творение Божие, содержа в себе общий источник производительной силы, общее вместилище предметов обладания, сама по себе, по природе не является предметом личного обладания человеческого. Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, около земли обращаются (по своей природе).

К.П.Победоносцев

1. Материальные объекты гражданских прав делятся по своему содержанию, правовому значению и юридической регламентации на две большие группы:

Недвижимые вещи;

Движимые вещи.

Комментируемая статья 130 ГК РФ содержит традиционный неисчерпывающий перечень недвижимых вещей по природе (здания, сооружения и т.д.) и по закону (воздушные и морские суда, космические объекты и т.д.), а также дает общее определение совокупных критериев, по которым иные, не указанные в статье вещи могут быть отнесены к недвижимым:

а) прочная связь с землей и

б) неперемещаемость, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т.д.

2. Недвижимые вещи отличны от движимых по физическим (природным) и юридическим признакам.

К физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д.

Юридические особенности недвижимого имущества заключаются, в частности, в следующем:

Вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;

Место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество;

Особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

3. Все иные вещи являются движимыми.

Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости.

Г.Ф.Шершеневич

Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, она является существенной основой имущественного положения субъектов, их "богатства" и правовой защищенности (обеспеченности), влияет на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. В соответствии с этим их переход, прекращение, ограничение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

С.С.Алексеев

Судебная практика.

Согласно п. 1 ст. 130 названного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются . В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. При этом железнодорожные подъездные пути главной линии "станция Филино - станция Красный Профинтерн" протяженностью 7592,07 метра, находящиеся в Ярославском районе Ярославской области, точно так же являются недвижимостью, как и железнодорожные подъездные пути этой линии протяженностью 30054,07 метра (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 N А82-141/2003-Г/3).

Другой комментарий к Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ограниченности и социальной значимости необходимо подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их предельных размерах и т.д.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на следующие ее признаки:

1) это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований;

2) объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке;

4) отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;

5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его частью.

В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 130 Гражданского кодекса России говорится о юридическом признании указанного в ней имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) в качестве недвижимого, хотя по своей физической сути оно является движимым.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах, где указывается также, на какие транспортные средства регистрируются права и устанавливается порядок их регистрации.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 комментируемой статьи 130 ГК были внесены изменения, согласно которым в перечень объектов недвижимого имущества добавлены объекты незавершенного строительства. Отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимости ранее подтверждалось как судебной практикой (см. п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), так и некоторыми правовыми актами (см. п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вверх

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

- прочная связь с землей (недвижимость по природе);
- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
- прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) индивидуальную определенность - объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК - в конечном итоге понятия юридические».

Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.

Иную позицию высказывает Витрянский В.В.

По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.

Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое». В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п., до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».

- отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
- в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве.

Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:

1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);
2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);
3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).

К первой группе - недвижимость «по природе» относятся:

1) участки земли;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты.

Вторая группа объектов недвижимости - объекты прочно связанные с землей:

1) здания;
2) сооружения;
3) леса;
4) многолетние насаждения;
5) нежилые и жилые помещения;
6) объекты незавершенного строительства;
7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Третья группа - объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;
2) космические объекты;
3) общее имущество многоквартирного дома;
4) предприятия как имущественные комплексы.

Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, ученый-финансист, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями27. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок28. В данном случае неясно, что же такое «территория»? В словаре Ожегова С.И. дается определение: «Территория - это земельное пространство с определенными границами»29. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что лишено логики.

Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость30. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С. Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко31. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т. к. предложения Иващенко С. Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.32

Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом33.

Гумаров И. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях"34. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей35. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».

В данном контексте становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами36. Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму37.

Анализ любого понятия производится путем выделения его существенных признаков.

Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматривается, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».38

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суханов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.39

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойства, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономической плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном случае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Болтанова Е.С. в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)40.

При рассмотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое внимание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

Признак прочной связи недвижимости с землей использовался еще в римском частном праве41. Часто данный признак именуют «естественным».

«Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» 42 , - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землей» исключительно как соединение (соединенность) 43 объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение 44 , уступая зависимости (прочности) юридической. 45

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима. 46 В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима». 47

Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической «прочной связанности» объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент

приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав признается его (объекта недвижимости) дискретностью. 48 Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества. 49

Кроме того, «прочная» юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок. 50 Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

48. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.
49. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут не быть обусловлены временным фактором этой связи. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости.

Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса. Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения. Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1

50. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.

февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости. Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение, была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет предмета договора. 51

Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований. Признание понятия «прочная связь с землей» исключительно как физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических проблем, не сводя их к капитальности или к временности.

Отсутствие в приведенном определении критериев, определяющего сущность и отнесение того или иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без ущерба назначению).

Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению . В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость?

Причем законодатель не ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:

1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой «соразмерности»?
2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?
3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?

Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство, приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.

Следует сделать вывод, что легальный критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу, указанный в ст. 130 ГК РФ, не столько свидетельствует о физической связанности с землей (она также весьма и весьма важна), сколько предполагает юридическую плоскость такой соединенности, свидетельствующей о более тесном правовом взаимодействии и наличии структурных построений и системных связей. Более подробно здания и сооружения будут рассмотрены в с другими объектами недвижимого имущества в следующих главах. В данном параграфе акцентируется внимание на неминуемых правовых связях недвижимых объектов, которые, не исключая их природной соединенности, объективно необходимы и наличествуют в недвижимости.

Как было указано ранее, на ряду с таким признаком недвижимости как прочная связь с землей, особое внимание следует уделить такому признаку, как неделимость недвижимого имущества.

Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально определенны и, как всякая вещь, в юридическом значении неделимы. Безусловно, в имущественном обороте участвуют сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ). 52 Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные «составные» части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов (пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому «исчезновению»сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи. Возникновение же новой вещи «из части другой вещи» невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового.

Иными словами, в данных обстоятельствах можно говорить исключительно о разделении вещи на две новых, самостоятельных. Делимость вещей как сущностный признак в значительной степени характерна для объектов, определяемых родовыми признаками.

Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00. 53 В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. N 3 о купле-продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия «Полет». Поэтому наложение на нее ареста как на имущество должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199, и последующая ее реализация противоречат законодательству. Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось.

52. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. д-р юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма "Контракт"; Инфра-М, 1998.
53. Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием «Полет» применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении предприятия «Полет», свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994 г. N 023 о закреплении за предприятием «Полет» государственного имущества на праве хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.

Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит в том числе и из исключительной неделимости этих объектов (см., например, Французский гражданский кодекс). В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.

Понятие «участок» уже означает часть целого. Условное, исключительно правовое вычленение из этого единого целого индивидуально-определенного участка исчерпывает механизм включения этого объекта в предпринимательский оборот (в противном случае понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота теряет смысл). Участок недр, земельный участок неделим по своей юридической природе; выделение же в натуре "части" земельного участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту. В этой связи известное положение, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок (ст. 273 ГК РФ), естественным образом вплетается в регулирование отношений по поводу недвижимого имущества. Если изначально в рассматриваемой статье законодатель справедливо обозначает собственно земельный участок, то в дальнейшем включает в состав объектов недвижимого имущества новое, несколько неожиданное понятие: "часть земельного участка". Является ли в этом случае часть земельного участка самостоятельным объектом гражданских прав или мы имеем дело с простой законодательной небрежностью? Ответ естествен: «часть» земельного участка (любого другого недвижимого имущества) - собственно земельный участок.

Представляется, что появление категории «часть» в объектах гражданских прав нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), части помещений (ст. 26 того же Закона), а также части зданий, части жилых домов и т.д.

Вместе с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному изменению собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие, можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и «частями", предварительно «расчленив» имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае предприятие - имущественный комплекс - уже не выступает как прежний недвижимый объект гражданских правоотношений, юридически он прекращает свое существование. Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.

Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на условиях конкурса было установлено, что опубликованный состав отчуждаемого торгового имущественного комплекса в качестве долгов предприятия содержал определенную кредиторскую задолженность. После совершения сделки и ее соответствующего оформления новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия значительно превышает публично указанную продавцом. Это обстоятельство послужило основанием иска покупателя о включении в договор купли-продажи предприятия условия о правопреемственности только в части обязательств (заранее ему известных), то есть новый собственник предложил ограничить содержание (состав) имущественного комплекса. Арбитражный суд, отказав собственнику в иске, сослался на положения ГК РФ (ст. ст. 132, 559) о переходе в собственность покупателя предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 54

Безусловно, нельзя ставить знак равенства между предметами и явлениями окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в законодательстве, которое естественным образом позволяет себе подчинять физические, социальные, психологические и иные объективные свойства нуждам наиболее эффективного правового регулирования. Юридическая наука оперирует в качестве исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями: нормами, юридическими фактами и т.д., - однако в доктрине есть понятия базового, основополагающего характера, разрушение которых может привести к отрицанию всей цивилистической науки как таковой. Ввиду этого не может быть оправданием включение в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, «что это законом не запрещается». Нельзя полностью согласиться и со следующим, бесспорно экономически обоснованным положением, что "при формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без «раздела» здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26

54. Пункт 4 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения». 55 Некоторые дополнительные формальности в совершении сделок с недвижимостью с запасом компенсируют возможные необратимые и губительные потери в становлении цивилизованной практики гласного оборота недвижимого имущества, в регистрации прав на него.

ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «дробления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится исследование вещных прав на данный объект. 56 В данном исследовании, насколько это возможно, предпринимается попытка лишь отчасти осветить, во-первых, такое свойство вещи, как делимость, и, во-вторых, обозначить ряд иных проблемных направлений дальнейшего исследования недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

Законодательство и юридическая наука достаточно свободно выстраивают собственные правовые категории и системные блоки без учета, во всяком случае без предельно точного соответствия, понятий и системных образований регулируемых общественных отношений, вводя в научно-юридический обиход, например, фикции. Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию. И в перечне объектов недвижимого имущества гражданское законодательство и цивилистическая наука не стремятся, а в отдельных случаях сознательно избегают соответствия экономическим явлениям и физическим характеристикам объектов материального мира, что в итоге и не привело к полному восприятию классической философией в качестве своего предмета и законодательства, и юридических наук

Бесспорно, практически любая материально существующая вещь может быть технически разделена на части, причем каждая из этих частей (физических частей телесной вещи) может стать самостоятельным объектом имущественного интереса. В составе здания (сооружения) технически может быть выделено отдельное помещение, которое в качестве самостоятельного объекта с соблюдением определенных условий и формы служит предметом разнообразных сделок. В этом случае нет оснований говорить о противостоянии категорий «целое – часть», поскольку технически

55. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
56. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение: О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их решения // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).

выделенное помещение включается в оборот не в качестве части здания, а в качестве полноценного, самостоятельного, индивидуально-определенного и т.д. объекта, допускаемого в этом значении пусть не ГК РФ, но другим федеральным законом.

Несколько иначе складывается юридическая судьба «исходного» недвижимого имущества - здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически был выделен самостоятельный объект. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус здания как отдельного объекта? Безусловно, в отношении иных, полностью оборотоспособных вещей данная проблема не применима, так как отделенная от вещи незначительная, несущностная часть (деталь, элемент и т.д.) не влияет по общему правилу на дискретность данного имущества. Равным образом не влияет на существо недвижимого объекта отделенная от него (или замененная) принадлежность. Весьма показательно и значимо в этом отношении Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99. На мой взгляд, и актуальность проблемы, решаемой судом, и аргументация выводов постановления обусловливают максимальную полноту воспроизведения судебного акта.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ на Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 1999 г. по делу N 4369/616 Арбитражного суда Калининградской области и установил: общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу и товариществу с ограниченной ответственностью с иском о признании права собственности на 117 дверных блоков «Бостониан» и освобождении их от ареста.

Иск заявлен об освобождении имущества от ареста, наложенного Определением Арбитражного суда Калининградской области от 1 октября 1998 г. по делу N 3515. Данным Определением, вынесенным в целях обеспечения иска товарищества к ЗАО, наложен арест на строительные материалы, оборудование и иное имущество ответчика. Решением от 21 января 1999 г. исковые требования удовлетворены частично: за истцом признано право собственности на 66 дверных блоков, установленных в не завершенном строительством жилом доме, и они освобождены от ареста. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 10 марта 1999 г. решение изменено, в признании права собственности на 66 дверных блоков отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 28 апреля 1999 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда в части освобождения имущества от ареста отменил и в иске в этой части отказал, в остальной части решение оставил без изменения. Президиум считает, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение суда - изменению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, между ООО (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключен договор подряда от 15 января 1998 г. N 1, согласно которому подрядчик принял на себя обязательства своими силами и из своих материалов закончить незавершенное строительство 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Земельная, д. 4а. Во исполнение своих договорных обязательств ЗАО осуществило в июле и августе 1998 г. установку в строящемся здании 66 дверных блоков, а ООО произвело оплату проделанной работы и дверных блоков.

В августе 1998 г. договорные отношения по строительству жилого дома между сторонами были прекращены, и заказчик заключил новые договоры подряда на завершение строительства объекта недвижимости с другими подрядчиками (договоры от 21 октября 1998 г., от 14 октября 1998 г., от 21 октября 1998 г.), которые закончили строительство (акт рабочей комиссии о приемке законченного строительством здания от 15 января 1999 г.).

Таким образом, на момент вынесения Определения суда от 1 октября 1998 г. о наложении ареста и составления судебным приставом-исполнителем акта описи и ареста 66 дверных блоков от 16 октября 1998 г. законным владельцем объекта незавершенного строительства являлось общество с ограниченной ответственностью. При этом установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости. Требование ООО об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт описи имущества. Кроме того, они не могут быть включены в акт описи и потому, что не принадлежат должнику ввиду прекращения с ним договорных отношений по подряду. Поэтому решение суда об освобождении от ареста 66 установленных дверных блоков является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, так как ею рассматривался вопрос о праве собственности на установленные в доме дверные блоки, то есть на объекты, которые уже не существуют. По этому же основанию подлежит отмене постановление кассационной инстанции в части признания права собственности на 66 дверных блоков. В части отказа в иске об освобождении от ареста установленных в доме дверных блоков названное постановление также подлежит отмене, поскольку к моменту составления акта описи и ареста имущества - 66 дверных блоков, последних как отдельного самостоятельного предмета залога не существовало, следовательно, не подлежала применению ст. 353 ГК РФ.

Аналогично складывается ситуация с отчуждением (заменой) не только принадлежностей недвижимого имущества, но и его технологической части - крыши, стены и т.д. Однако нередко приводимый в цивилистике пример с бревенчатым строением, которое является недвижимостью, а при разборке на бревна таковой быть перестает, но после сборки вновь появляется, 17 в данном случае не может быть использован как свидетельство проявления сущности здания, поскольку либо вторично «появляется» новый объект недвижимого имущества, либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически.

Изложенное положение не может быть распространено на правовую конструкцию здания, существовавшую до «выделения части» в виде единого недвижимого объекта, несмотря на то, что в законодательстве и доктрине допускается возможность разделения недвижимого имущества на части. Как отмечалось выше, М. Пискунова считает, что способом раздела недвижимой вещи следует признать «отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально-определенная и сохраняющая исходное назначение». 18 Более того, рассматривая и обосновывая возможность участия в обороте в качестве самостоятельных объектов «частей недвижимости», М. Пискунова полагает: предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.

Такая конструкция недопустима ни законодательно, ни доктринально. Известная дихотомия гражданского права, все построение отрасли гражданского законодательства будут разрушены подобным, практически механическим, «неорганическим смешением» вещных и обязательственных прав.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (под редакцией В.В. Витрянского), подготовленной в рамках работы Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 Протокола от 20 мая 2002 г. N 9), в рассматриваемом аспекте отмечается: «Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.д.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права». 59 Данное предложение Концепции безупречно только в отношении объектов недвижимого имущества, которые при разделении создают простую, линейного (суммативного) уровня совокупность новых недвижимостей (земельные участки, участки недр). Более сложные по составу и сущности объекты недвижимости, к которым, например, относятся здания и сооружения, требуют особо тщательного подхода. В связи с этим представляется несколько категоричным следующее положение Концепции: «Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания» (раздел III § 3 Концепции). 60 Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения, представляется недостаточно аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений. Практика демонстрирует недостаточно четкую позицию в анализируемой проблеме. В целом судами пока признается возможность отчуждения «части недвижимого имущества» без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельной недвижимости. Однако есть и практика, прямо подтверждающая обоснованность предложений Концепции. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2002 г. N А56-8577/02 отмечено: «...права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав.

Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание». В этом же Постановлении судом был сделан еще один важный вывод: в связи с выделением из здания нежилого помещения и его отчуждением и оставшаяся часть здания должна была пройти особый технический и кадастровый учет, без которого эту часть недвижимого имущества нельзя признать сформированной как объект недвижимости.

57 Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.
58. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
59. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3.
60. Там же. С. 28.

Не решенные в настоящее время многочисленные проблемы признания нежилого помещения самостоятельным недвижимым объектом все более и более создают и в правоприменительной практике, и в развивающейся системе регистрации прав на недвижимое имущество юридически сложную ситуацию, выход из которой может быть только законодательный, основанный на базовых российских цивилистических принципах, в том числе выработанных исследователями системы недвижимых объектов и вещных прав на них. Такие пути, в частности, предлагаются К.И. Скловским, считающим, что право на отдельные нежилые помещения может быть выражено в «фикции долевой собственности». Признавая за этим предложением определенные плюсы и минусы, автор тем не менее справедливо полагает, что более оптимальным вариантом может служить своего рода вещное право пользования объектом недвижимости, являющегося материальной частью, например, здания. 61 Представляется, что дальнейшая теоретическая разработка должна вестись и в этом направлении, возможно с выходом за привычные и четкие рамки деления на «вещное» и «обязательственное».

Подводя некоторый итог размышлениям о «неделимой вещи и ее части», следует отметить, что, выражая определенные сомнения о возможности признания части недвижимой вещи самостоятельным объектом гражданских прав, не отрицается тем не менее принципиально возможное разделение недвижимости на новые объекты. Более того, известная римскому праву конструкция «стен»практически дополняется «вертикальным» ее построением. Жилые и нежилые помещения достаточно давно и повсеместно включены в имущественный оборот. Актуален вопрос не о собственном существовании, а о соотношении здания и помещения в нем как самостоятельных объектов недвижимого имущества в системе недвижимостей, причем не только в системе простой, суммативного уровня, но и в совокупностях более высшего порядка, уровня сложной и составной недвижимой вещи.

В науке гражданского права в последние годы была выдвинута теория о юридическом характере понятия «недвижимое имущество». По мнению ее сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы62. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация - это юридический признак недвижимости.

Противоположная точка зрения высказана Витрянским В.В. и Гонгало В.М63. Так, по мнению Гонгало В.М., «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению». В обоснование данного мнения положены следующие доводы: деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами; государственная регистрация не является классификационным признаком недвижимости.

Представляется, что данная точка зрения является наиболее целесообразной и обоснованной, так как основана на объективном характере выделения недвижимости, в которой необходимо отметить ряд дополнительных моментов.

Во-первых, если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то нелогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента регистрации.

Во-вторых, концепция юридического понятия недвижимости приводит к ослаблению начал формальности оборота недвижимости. По мнению Ломидзе О.Г., «даже если строительство недвижимого имущества (например, здания) фактически завершено, до момента регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного гражданского права. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности.»64. По логике Ломидзе О.Г. можно сделать вывод, что здание может быть, например, продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества. Безусловно, данный вывод, к которому неминуемо должны прийти сторонники юридического понятия недвижимости, противоречит идее государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции 1997 г. и судебная практика относят незавершенное строительство к объектам недвижимости65.

Таким образом, обоснована правовая позиция, в соответствии с которой представляется более правильным считать, что государственная регистрация права на недвижимое имущество не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости.

Вопрос об отнесении конкретного существующего или проектируемого объекта к капитальным или некапитальным имеет принципиальное значение для:

определения законности размещения уже существующих на земельном участке объектов;
соблюдения действующего порядка возведения новых зданий, строений, сооружений и построек.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, в том числе постройки, признаются движимым имуществом.

Таким образом, под некапитальным объектом (движимой вещью) следует понимать временную постройку, не обладающую прочной связью с землей, перемещение которой возможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

Однако, с учётом существующих строительных технологий, сложно представить себе объект, который не может быть перемещён, и в то же самое время перемещение любого, даже явно некапитального, объекта, как правило, влечёт тот или иной ущерб его назначению.

Арбитражные суды, рассматривая споры, связанные с квалификацией объекта в качестве движимого или недвижимого имущества, руководствуются также следующими критериями :

Является ли постройка сборно-разборной конструкцией?
Обладает ли строение фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам?
Насколько объект оснащен коммуникациями, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба назначению постройке (тепло-водоснабжение, электричество и др.)?
Создавался ли данный объект изначально в качестве объекта движимого или недвижимого имущества?
Имеются ли документы технической инвентаризации на данный объект? и другое.

Ни один из вышеперечисленных критериев не имеет для суда заранее установленной силы и не служит гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу.

Поэтому при рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы.

Применительно к г. Москве региональное законодательство приводит следующее определение некапитальных объектов : это сооружения, выполненные из легких конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений - это объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера. Однако, данное определение имеет ограниченную сферу действия – касается объектов благоустройства, размещаемых на землях государственной собственности - и, соответственно, не охватывает собой всего возможного спектра некапитальных сооружений.

Мозг

1 0 0

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что относится к недвижимому имуществу? Определение признаков недвижимого имущества Гласит ст 130 гк рф.

* * *

* * *

Комментарий к Ст. 130 ГК РФ

Другой комментарий к Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

Выбор Редакции