15.04.2024

Caracteristicile evaluării unei firme de construcții. Evaluarea valorii de piata a lucrarilor de constructii

Evaluarea valorii de piata a lucrarilor de constructii
Determinarea valorii de piață a lucrărilor efectiv finalizate
Determinarea valorii de piață a lucrărilor de construcții, evaluarea spațiilor nerezidențiale, alegerea unei metode de evaluare a spațiilor nerezidențiale, procesul de evaluare a lucrărilor de construcție

Obiectul evaluării construcției: spații nerezidențiale

Adresa de evaluare: Moscova

Scopul evaluării: determinarea valorii de piață a lucrărilor de construcție, instalare și finisare efectiv finalizate în spații nerezidențiale cu o suprafață totală de 199,4 metri pătrați.

Certificat de evaluare a calității

Evaluarea a fost efectuată și raportul a fost întocmit în conformitate cu cerințele prevăzute în următoarele documente:

  • Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” nr. 135-FZ din 29 iulie 1998, cu modificările ulterioare. Nr 91-FZ din 05.07.2009;
  • „Standarde de evaluare federale, obligatorii pentru utilizarea de către subiecții activităților de evaluare”, OFS nr. 1,2,3 aprobate prin Ordine ale Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 256, din 20 iulie 2007 N 255, din 20 iulie 2007 N 254.

Faptele menționate în raport sunt corecte și adevărate. Analizele, opiniile și concluziile cuprinse în raport sunt cele ale evaluatorului însuși și sunt valabile strict în limitele condițiilor și ipotezelor restrictive care fac parte din prezentul raport. Remunerația evaluatorului nu depinde de rezultatele evaluării finale, precum și de acele evenimente care pot apărea ca urmare a utilizării de către client sau terți a constatărilor și concluziilor cuprinse în raport.

Evaluatorii nu au niciun interes real sau perceput în proprietatea care este evaluată și acționează imparțial și fără a prejudicia părțile implicate.

Faptele prezentate în raport, pe baza cărora s-a efectuat analiza, s-au făcut ipoteze și concluzii, au fost colectate în cea mai mare măsură posibilă folosind cunoștințele și abilitățile Evaluatorului și sunt, în opinia sa, de încredere și libere. a erorilor de fapt.

Sursele de date utilizate de evaluatori în pregătirea acestui raport au fost obținute din surse de încredere și se consideră că sunt de încredere, deși se fac referiri la sursele de informații acolo unde este posibil.

Condiții și ipoteze limitative făcute

Certificatul de evaluare, care face parte din acest raport, este supus următoarelor condiții și ipoteze:

  1. Acest raport este de încredere numai pentru scopurile menționate aici;
  2. Clientul și Antreprenorul nu își asumă nicio obligație privind confidențialitatea decontărilor. Antreprenorul nu își asumă responsabilitatea pentru descrierea statutului juridic al obiectului de evaluare;
  3. Antreprenorul s-a bazat pe acuratețea informațiilor originale furnizate de Client;
  4. Evaluarea proprietății a fost efectuată pe baza unei inspecții a proprietății și a informațiilor furnizate de Client.
  5. În conformitate cu sarcina stabilită de Client, responsabilitățile Antreprenorului nu includ evaluarea drepturilor de proprietate ale Clientului asupra bunurilor imobiliare.
  6. La efectuarea evaluării s-a presupus că nu existau factori ascunși care să afecteze valoarea proprietății. Antreprenorul nu este responsabil dacă astfel de factori sunt descoperiți după evaluare.
  7. Nici Clientul, nici Antreprenorul nu pot folosi raportul (sau orice parte a acestuia) în afara celor prevăzute în textul acestui raport;
  8. Opinia Antreprenorului cu privire la valoarea obiectului de evaluare este valabilă doar de la data evaluării. El nu își asumă responsabilitatea pentru modificările ulterioare ale condițiilor sociale, economice, juridice și naturale care pot afecta valoarea proprietății evaluate;
  9. Antreprenorul nu este obligat să ofere sfaturi suplimentare cu privire la acest raport în legătură cu furnizarea ulterioară de informații care pot afecta în vreun fel concluziile făcute în raport cu privire la valoarea obiectului;
  10. Antreprenorul nu este obligat să se prezinte în instanță sau să depună mărturie în alt mod cu privire la raportul întocmit sau la subiectul evaluării, decât în ​​baza unui acord separat cu Clientul sau a unei citații oficiale din partea instanței.
  11. Evaluatorul a inspectat personal proprietatea. Determinarea valorii de piata a lucrarii efective efectuate de evaluator s-a realizat pe baza volumelor inregistrate in timpul sondajului fara deschiderea straturilor de finisare exterioare.
  12. Actele pentru lucrări ascunse și documentația de proiectare nu au fost prezentate evaluatorului.

Ipotezele și limitările descrise mai sus implică înțelegerea lor deplină fără ambiguitate de către părțile care semnează raportul. Toate prevederile, rezultatele negocierilor și declarațiile nespecificate în textul raportului sunt nule. Aceste ipoteze și limitări nu pot fi modificate decât prin semnătura ambelor părți.

Fără acordul scris al Evaluatorului, acest raport nu trebuie să fie distribuit sau publicat, nici utilizat, chiar și în formă prescurtată, în alte scopuri decât cele menționate mai sus. Evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate pentru pierderile care pot apărea clientului sau altei părți ca urmare a încălcării și/sau nerespectării condițiilor limitative formulate.

Procesul de evaluare

Concepte de bază și definiții. Potrivit articolului 623 din Codul civil al Federației Ruse, „îmbunătățirile care pot fi separate de un lucru fără a-l afecta sunt recunoscute ca fiind separabile. În consecință, îmbunătățirile inseparabile, atunci când sunt separate de un lucru, înrăutățesc starea acestuia, în urma cărora capătă defecte. Legea nu spune care trebuie să fie gradul de deteriorare a unui lucru pentru ca îmbunătățirile să fie recunoscute ca inseparabile. Prin urmare, ar trebui să ajungem la concluzia că prejudiciul poate fi de orice fel, principalul lucru este că, în urma acestuia, lucrul are defecte de care este responsabil chiriașul.”

Prețul este un termen care denotă suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu. Este un fapt istoric, adică se referă la un anumit punct în timp și loc, indiferent dacă a fost declarat în mod deschis sau a rămas secret. În funcție de capacitățile financiare, motivele sau interesele speciale ale anumitor cumpărători și vânzători, prețul plătit pentru bunuri sau servicii poate să nu corespundă cu valoarea atribuită acelor bunuri sau servicii de către alții. Cu toate acestea, prețul este un indicator al valorii relative atribuite bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător și/sau un anumit vânzător în anumite circumstanțe. (MSO. Concepte generale şi principii de evaluare. M., 1994).

Valoarea este un concept economic care stabilește relația dintre bunurile și serviciile disponibile pentru cumpărare și cei care le cumpără și le vând. Valoarea nu este un fapt istoric, ci o estimare a valorii anumitor bunuri și servicii la un anumit moment în timp, conform unei definiții alese a valorii. Conceptul economic de valoare exprimă o viziune pe piață a beneficiului pe care îl are proprietarul unui anumit produs sau un client căruia i se oferă un anumit serviciu în momentul evaluării valorii. (MSO. Concepte generale şi principii de evaluare. M., 1994).

Costul înlocuirii obiectului de evaluare este suma costurilor de realizare a unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de amortizarea obiectului de evaluare. Valoarea de înlocuire este de obicei utilizată în scopuri de asigurare ca o estimare a costului total al restaurării proprietății. Procedurile de evaluare care folosesc costurile de înlocuire sau de construcție nouă ca bază pentru calcularea valorii unei afaceri în scopuri de raportare financiară sunt considerate adecvate în circumstanțe limitate, așa cum se discută în ECO 4 privind costurile de înlocuire amortizate (ARC). Calculele evaluărilor în scopul asigurării sunt uneori efectuate simultan cu evaluările activelor.

Valoarea de reintegrare - costurile care sunt necesare pentru înlocuirea, întreținerea sau revizia bunului asigurat pentru a-l aduce în substanțial aceeași, dar nu mai bună, stare decât cea în care se afla când era nou (fără a-l extinde). (MP 3, clauza 3.5.5)

Evaluarea este actul sau procesul de determinare a valorii. Sinonim pentru evaluare. (Standard de evaluare a afacerilor, BVS-I. Terminologie). Data evaluării – data la care este valabilă concluzia evaluatorului asupra valorii. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).

Proprietatea este un concept juridic care acoperă toate interesele, drepturile și beneficiile asociate proprietății. Proprietatea constă în drepturi de proprietate privată care conferă proprietarului dreptul la un interes în ceea ce este deținut. Pentru a distinge între bunurile imobiliare ca obiect fizic și proprietatea asupra acestuia în sens juridic, proprietatea asupra bunurilor imobiliare se numește bunuri imobiliare. Deținerea unui interes asupra altor obiecte decât imobile se numește proprietate personală. Cuvântul proprietate, atunci când este folosit fără o definiție sau identificare ulterioară, se poate referi la proprietăți reale sau mobile, sau la o combinație a ambelor. (ICO. Concepte/principii, paragrafele 2.3, 2.4).

Drepturile de proprietate sunt drepturi asociate cu proprietatea asupra bunurilor imobiliare. Proprietatea include dreptul de a folosi proprietatea (proprietatea), de a o vinde, de a o închiria, de a o dona; precum și dezvoltarea, folosirea agricolă, minerit, modificarea topografiei acesteia, împărțirea, consolidarea sau refuzul exercitării tuturor acestor drepturi. O combinație de drepturi de proprietate este uneori numită un pachet de drepturi. Drepturile de proprietate sunt, în general, supuse restricțiilor publice și private, cum ar fi servituți, drepturi de trecere, zonare, densitatea clădirilor și alte restricții care pot greva proprietatea. (MR 1, 3,0).

Tipuri de proprietate - standardele internaționale de evaluare disting clar între conceptele de bunuri imobiliare și imobiliare. Imobilul este un obiect (lucru) material și este definit ca un teren fizic, suprafețe de subsol, corpuri de apă separate și tot ceea ce are legătură directă cu terenul, i.e. obiecte, a căror deplasare fără deteriorarea disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv: păduri, plantații perene, clădiri, structuri. (IVS, Concepte/Principii, paragrafele 2.0, 2.1)

Proprietatea imobiliară este un concept juridic care se referă la toate drepturile, interesele și beneficiile asociate cu proprietatea asupra bunurilor imobiliare. Un interes în imobil este de obicei formalizat printr-un document formal, cum ar fi un titlu de proprietate sau un contract de închiriere. (Concepte/Principii IVS, 3.2).

Imobilul este terenul fizic și toate lucrurile care fac parte din el, precum și obiectele atașate terenului de către oameni. (IVS. Concepte/principii, paragraful 3.1).

Valoarea de piață este suma estimată de bani pentru care proprietatea ar fi schimbată la data evaluării între un cumpărător și un vânzător hotărât într-o tranzacție fără concurență, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Valoarea de piață este o evaluare obiectivă a proprietății stabilite asupra unei anumite proprietăți la o dată dată. (IVS 1, paragraful 3.1).

Abordarea pieței este o metodă generală de determinare a valorii unui obiect sau a capitalului propriu, care utilizează una sau mai multe metode bazate pe compararea unei anumite întreprinderi (obiect) cu investiții (obiecte) similare care au fost deja vândute. (Standard de evaluare a afacerilor, BVS – I, Terminologie).

Abordarea venitului este o modalitate generală de determinare a valorii unui obiect sau a capitalului propriu, care utilizează una sau mai multe metode bazate pe recalcularea venitului așteptat. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).

Abordarea costului este o abordare a evaluării care determină valoarea unui obiect prin determinarea valorii actuale (actuale) a activului minus diferitele elemente de uzură: fizice, funcționale și economice. (Standard de evaluare a afacerilor. BVS-I. Terminologie).

Selectarea unei baze de evaluare

Scopul acestei evaluări este de a determina costul rezonabil al costurilor necesare realizării unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului de evaluare - Costul de înlocuire al obiect de evaluare. Valoarea de înlocuire este suma costurilor de realizare a unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de uzura obiectului de evaluare. Expertul a ales costul de înlocuire, determinat de abordarea costurilor, ca bază pentru evaluare. Procedura de evaluare include următoarele:

  • vizitarea șantierului pentru a efectua o inspecție și a înregistra volumul de muncă efectuat;
  • colectarea și analiza informațiilor și documentației necesare;
  • calcularea costului costurilor prin întocmirea documentației de deviz sau stabilirea costurilor pentru reparații imobiliare;
  • intocmirea unui raport scris.

Selectarea abordărilor și metodelor de evaluare

Pentru selectarea abordărilor de evaluare a fost efectuată o analiză comparativă a informațiilor privind piața imobiliară relevantă cu informațiile necesare aplicării uneia sau alteia abordări.

Abordarea costurilor este un ansamblu de metode de estimare a valorii unui obiect evaluat, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului evaluat, luând în considerare uzura și uzura. Costurile de reproducere a obiectului de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea o copie exactă a obiectului de evaluare folosind materialele și tehnologiile utilizate pentru crearea obiectului de evaluare. Costurile de înlocuire a unui obiect de evaluare sunt costurile necesare pentru a crea un obiect similar folosind materiale și tehnologii utilizate la data evaluării. După cum sa reflectat deja mai sus, se aplică în absența informațiilor de piață privind prețurile tranzacțiilor sau veniturile din imobile. În acest caz, la evaluarea valorii de piață a reparațiilor efectuate, este singura opțiune.

Abordare comparativă - pentru a aplica abordarea comparativă la evaluarea bunurilor imobiliare, este necesar să existe informații despre vânzarea proprietăților comparabile. Cu toate acestea, în absența informațiilor despre tranzacțiile reale, este posibil să se utilizeze date privind oferta de vânzări de obiecte analoge comparabile.

Abordarea veniturilor este un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea venitului așteptat din utilizarea obiectului de evaluare. Abordarea veniturilor include două tehnici principale. Potrivit primei, valoarea unui obiect se calculează pe baza veniturilor anuale curente din exploatarea acestuia, folosind coeficienți speciali care reflectă relația dintre valorile proprietății și nivelul veniturilor care s-a dezvoltat pe piață. În a doua, se face o prognoză cu privire la veniturile din exploatare pentru o anumită perioadă în viitor și prețul probabil de vânzare al obiectului la sfârșitul acestei perioade, iar apoi se calculează și se însumează valoarea actuală a tuturor veniturilor viitoare, folosind un coeficient special care reflecta riscul care insoteste investitia in acest obiect .

Descrierea obiectului de evaluare

Obiectul evaluării este un complex de lucrări de construcție, instalare și finisare, precum și materiale și echipamente cheltuite pentru realizarea unor îmbunătățiri inseparabile în spațiile nerezidențiale. Camera in suprafata totala de 199,4 mp, situata la etajul 1 al unui bloc de locuinte, este formata conform explicatiei camerelor 1,2,3,4,5,6,7,8,9 sediul XXXIII. .

Concluzia evaluatorului

Scopul evaluării este de a determina valoarea de piață a muncii efective efectuate în vederea informării Clientului. În conformitate cu standardele internaționale și rusești, determinarea valorii de piață a obiectului de evaluare trebuie să fie obținută prin acordul asupra valorilor valorii determinate ca urmare a utilizării diferitelor metode de evaluare, și anume: abordări cost, comparativ și venit. . Coordonarea rezultatelor obținute prin diferite metode se realizează de obicei prin introducerea pentru fiecare dintre ele a unui coeficient de ponderare corespunzător, care reflectă gradul de fiabilitate al acestuia. După cum reiese din concluziile făcute de Evaluator în procesul de elaborare a acestui raport, dintre cele trei abordări de evaluare a fost utilizată una - una costisitoare. Pe baza celor de mai sus, și ghidat de experiența și cunoștințele sale profesionale, Evaluatorul a considerat că este posibil să atribuie următoarea pondere specifică valorii obținute prin abordarea prin cost - 1,0 (100%).

Astfel, valoarea de piață a obiectului de evaluare - efectiv aduse îmbunătățiri inseparabile sediului, de la data evaluării, ținând cont de TVA și rotunjire, este de: 2.358.000 (două milioane trei sute cincizeci și opt de mii) ruble.

Evaluarea valorii reale a acțiunilor companiei de construcții este una dintre cele mai dificile sarcini pentru un investitor. Acest lucru a fost întotdeauna adevărat, deoarece nu au fost tranzacționați niciodată la prețul lor adevărat. Înainte de criză, acestea erau plasate la prețuri extrem de mari, în prezent sunt cotate semnificativ sub evaluarea lor fundamentală. Acest articol se bazează pe concluziile cercetării în specificul mai multor companii mari de construcții. Această analiză a făcut posibilă construirea unui algoritm adecvat pentru estimarea valorii acțiunilor lor.

De ce metodele standard sunt neputincioase împotriva SC?

dezvoltatorii nu sunt predispuși la abordările standard ale evaluării. De exemplu, un astfel de exponent ca venitul unei companii de asigurări nu are conținut, deoarece fără reevaluarea proprietății, acest indice reflectă doar cât de activ au fost efectuate vânzările de active imobiliare într-o anumită perioadă de timp. Dacă acest indicator pentru compania X este zero, atunci aceasta înseamnă că în perioada de raportare a fost angajată exclusiv în construcții, fără a vinde nimic la timp. Pe aceeași bază, este imposibil de prognozat valoarea acțiunilor în viitor folosind ratele tradiționale (P/BV, P/E, P/S și altele).

pentru a prezice prețul acțiunilor companiei de asigurări

Pe baza celor de mai sus, în ceea ce privește companiile de construcții, alternativa este să faceți o prognoză a valorii contabile a unei anumite companii de asigurări în viitor, adică trebuie să estimați valoarea de piață în viitor a proiectelor pe care aceasta în prezent. are. Desigur, sarcina este mai extinsă decât metodele standard. Așadar, sursele de informații despre societatea de asigurări ar trebui să fie următoarele documente: situații financiare standard; IC rapoarte trimestriale și anuale; situatii financiare conform standardelor internationale cu comentarii; raportul expertului evaluator; informatiile pe care compania de asigurari le prezinta investitorilor; surse suplimentare de acces deschis: articole, fluxuri de știri, forumuri etc. Probleme emergente în procesarea informațiilor: De regulă, situațiile contabile standard ale companiei de asigurări nu sunt consolidate, adică fiecare proiect de construcție este identic cu o nouă entitate juridică. Standardele internaționale de raportare creează, de asemenea, un obstacol: proiectele de inginerie civilă (sunt cele care predomină în portofoliul companiei de asigurări) sunt clasificate la rubrica „Rezerve” și sunt evaluate la cost real, și nu la cost just. Raportul evaluatorului, publicat de unele companii, conține o listă completă de proprietăți cu caracteristici de bază și evaluări pentru fiecare dintre ele. Dar, în primul rând, investitorul are nevoie de valoarea acțiunii în viitor, adică de prețul portofoliului de asigurări în viitor. În al doilea rând, parametrii după care este derivat costul obiectelor pot fi diferiți. Ceea ce este important pentru un investitor, în primul rând, este prognoza modificărilor valorii imobiliare și proiectelor de construcții. Revenind la criză, ne amintim că aceiași experți fie nu au modificat prețurile în estimările lor timp de câțiva ani (în ciuda schimbării tendințelor pieței), fie le-au subestimat serios pe parcursul anului. Prin urmare, rapoartele unor astfel de specialiști nu merită încredere, iar rapoartele lor pot fi luate numai ca date despre obiect și parametrii săi principali (tipul și clasa de imobil, termenele limită de lucru, locația, cota companiei de asigurări în proiect și zonă).

Algoritm pentru estimarea prețului acțiunilor companiilor de asigurări

Pe baza celor de mai sus, pentru a putea evalua pe viitor valoarea acțiunilor unei societăți de construcții, este necesară reevaluarea întregului volum imobiliar al societății de asigurări și exprimarea acestuia în bilanțul societății. Pentru a face acest lucru, trebuie să efectuați următoarele acțiuni: 1. Toate informațiile disponibile despre obiectele companiei de asigurări, necesare pentru evaluare, sunt colectate. 2. În primul rând, toate obiectele sunt evaluate în funcție de apartenența lor la anumite segmente imobiliare. 3. Se calculează valoarea totală a portofoliului dezvoltatorului. 4. Previzăm situația financiară a companiei în viitor. 5. Se intocmesc formulare: situatii de profit si pierdere, precum si bilant. 6. Se calculează randamentul estimat și rata de proprietate a titlurilor. 7. Calculăm randamentul generalizat pentru 1 acțiune. Acum să ne uităm la câteva aspecte în detaliu. Evaluarea obiectelor din sectorul rezidential Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt diferența dintre momentul implementării proiectului și momentul vânzărilor efective. De asemenea, trebuie să urmăriți vânzările reale în funcție de raportare: timp de o lună, timp de șase luni, timp de un an. Un alt punct distinctiv îl reprezintă vânzările pe etape, adică diferența dintre costul în etapa de construcție a obiectului și valoarea de piață a obiectului construit. Se explică atât din partea dezvoltatorului, cât și din partea acționarului. Din primul punct de vedere, aceasta este strângerea de fonduri pentru construcție. Pentru acționar, reducerea este plină de riscuri. Pe măsură ce proprietatea este construită, reducerea și riscurile scad. În cele din urmă, obiectul se rezumă la diferența dintre veniturile companiei de asigurări din vânzările de apartamente și costurile de construcție. Evaluarea facilitatilor din sectorul comercial Caracteristicile distinctive ale acestui segment sunt: ​​Rata de ocupare – parte din suprafețele puse în funcțiune din suprafața totală a unității. Rata de capitalizare este raportul dintre închirierea imobilului și valoarea acestuia (ținând cont de condițiile pieței). Imobilul comercial presupune două variante de implementare: vânzare și. În ambele cazuri, pe lângă o reducere similară cu imobilul rezidențial, este implicată o reducere pentru vânzarea tuturor zonelor simultan sau a unor părți din zone în cantități mari. Dacă sediul urmează să fie închiriat, se calculează încasările din acesta. Volumul portofoliului unui dezvoltator este suma obiectelor finalizate și a celor neterminate. Evaluarea obiectelor în faza de proiectare și teren Atunci când calculați acești parametri, trebuie să înțelegeți: atât terenurile agricole, cât și terenurile pentru construcția de structuri sunt calculate folosind metoda comparativă. Vânzarea terenurilor în așezările suburbane se calculează în funcție de profitul monetar. Dacă proiectul nu este demarat în următorii câțiva ani sau nu se primește documentația specifică pentru obiect, atunci acesta se calculează ca teren. Diverse modele de afaceri IC Unele companii de asigurări desfășoară activități suplimentare (de obicei conexe) în paralel cu activitățile lor principale. De exemplu, o companie de construcții produce materiale de construcție. În acest caz, calculul poate fi diferit: 1. Direcțiile suplimentare sunt calculate separat și, ca urmare, toate componentele sunt luate în considerare. 2. Indicatorii din toate tipurile de activități sunt luați în considerare într-o singură situație a pierderilor și profiturilor. Evaluarea generalizată a portofoliului dezvoltatoruluiÎn această etapă, sunt rezumați următorii indicatori: Prețul obiectelor neterminate. Pretul obiectelor finite. Cheltuieli pentru construcția instalațiilor. Venituri din vanzarea spatiului rezidential. Venituri din vanzari de spatii comerciale. Venit din închiriere. La punctul de prognoză, primii doi indicatori reflectă stocul de capital din bilanţ în viitor. în termeni monetari ele reflectă venituri minus cheltuieli. O parte din acesta va rămâne nedistribuită și va reflecta, de asemenea, capitalul contabil al companiei de asigurări în viitor. Cealaltă parte reflectă fondurile necesare companiei pentru a-și desfășura activitățile. Ajustări bazate pe raportarea efectivă a companiei de asigurăriÎn această etapă, trecem direct la întocmirea unei previziuni a capitalului contabil al companiei de asigurări în viitor, pentru a face acest lucru, îl comparăm cu capitalul contabil actual; Sunt supuse reevaluării numai acele obiecte care există la începutul termenului. Implementarea de noi obiecte nu este înregistrată. În continuare, se calculează volumul finanțării pentru implementarea activităților companiei de asigurări. Implementarea lor este posibilă prin emisiune suplimentară de acțiuni, vânzare de obiecte sau gestionarea datoriilor. În plus, este necesar să se țină cont de obligațiile fiscale ale societății de asigurări, inclusiv cele privind vânzările. Și, în final, calcularea potențialului de rentabilitate Parametrul final al atractivității unei companii de asigurări pentru un investitor constă din 2 părți: rata de proprietate și rentabilitatea potențială. Rata deținerii reflectă randamentul pe termen lung. Aici, fiecare tip de imobil este luat în considerare la propriul ritm, care este apoi însumat prin proporțiile lor în portofoliul dezvoltatorului. Nu uitați de ajustarea reducerii. Rentabilitatea potențială reflectă profitabilitatea pe termen scurt. Aici comparăm capitalizarea la punctul de prognoză și capitalul conform prognozei. Nu uitați de chiria companiei de asigurări și de rata standard de rentabilitate în valoare medie. Nu uitați de ajustarea reducerii. Evaluarea corectă a profitabilității unei companii de asigurări este o sarcină destul de dificilă. Acesta este exact ceea ce este asociat cu comportamentul inadecvat al investitorilor individuali care se ocupă de valorile mobiliare ale acestor companii. Însă, algoritmul de evaluare propus este relevant pentru calcularea stării reale a lucrurilor în compania de asigurări - pentru a reduce riscurile unui investitor care dorește să investească proprii bani în titlurile lor de valoare.

Fiți la curent cu toate evenimentele importante ale United Traders - abonați-vă la site-ul nostru

Moscova 2013
Capitolul 1. Baze teoretice pentru evaluarea afacerii unei organizații de construcții

1.1. Caracteristicile și caracteristicile activității unei organizații de construcții

Conform interpretării autorului, afacerea se propune a fi înțeleasă ca o combinație între componenta materială, reprezentată de întreprindere ca un complex imobiliar, și componenta necorporală, caracterizată prin utilizarea eficientă a resurselor disponibile. În același timp, scopul unei afaceri este de a crea și de a crește averea proprietarilor săi sau, ceea ce este la fel, valoarea afacerii.

Definițiile existente ale afacerii ca activitate care vizează obținerea de profit nu țin cont de faptul consumului de resurse în procesul de obținere a profitului, ceea ce este o omisiune.

În același timp, nu se poate identifica o afacere și o întreprindere ca un complex imobiliar. Conceptul de „afacere” nu poate fi redus la un set de materii prime și echipamente pentru producerea anumitor produse. Profitul obținut va depinde în mare măsură de cât de eficiente sunt acțiunile de organizare a activității complexului imobiliar.

În acest sens, autorul a exprimat o teză despre influența eficienței afacerii asupra valorii sale de piață. După punctul de vedere al autorului, eficiența afacerii este considerată drept principalul criteriu al valorii sale de piață.

Autorul a prezentat relația (Fig. 1) dintre indicatorii financiari ai unei afaceri și valoarea de piață a acesteia, care caracterizează natura integrală a indicatorului de valoare. . Scopul oricărei investiții, modernizare a producției și a structurii organizatorice a unei afaceri, fuziuni și consolidări este de a crește volumele de vânzări, de a reduce costurile de producție, adică de a crește profiturile, activele și, ca urmare, valoarea afacerii. Rata de creștere a valorii afacerii reflectă eficiența dezvoltării afacerii.


Fig.1. Relația dintre performanța financiară a unei afaceri și valoarea sa de piață.

Utilizarea indicatorilor financiari general acceptați ai unei afaceri și determinarea valorii sale de piață fac posibilă justificarea acelor domenii asupra cărora conducerea companiei ar trebui să își concentreze eforturile pentru a lua decizii financiare adecvate pentru a oferi afacerii un avantaj competitiv și a crește valoarea sa.

1.2. Analiza cadrului de reglementare și a bazei de informații pentru evaluarea unei organizații de construcții

A fost efectuată o evaluare și acest raport a fost întocmit în conformitate cu prevederile aplicabile

acte legislative si de reglementare:

Problemele diagnosticării poziţiei concurenţiale a oricărei entităţi economice sunt greu de supraestimat din cauza influenţei deosebite a unui asemenea factor economic de activitate precum concurenţa în diverse forme de manifestare a acestuia. Și, în ciuda interesului semnificativ față de această problemă, metodologia de diagnosticare a confruntărilor competitive și componentele acestora, tendințele în poziția întreprinderilor pe segmentul de piață și multe alte aspecte necesită specificare, precum și luarea în considerare a diferențelor interne atunci când sunt introduse în practica de management. . Pe piața construcțiilor, concurența se manifestă sub forme atât de diverse (specifice, prețuri, creșteri sezoniere ale concurenței etc.), încât concluziile despre diagnosticarea stării unei entități economice sunt posibile numai pe baza rezultatelor unor studii multilaterale de activitate. Aspectele problematice ale diagnosticului economic în cadrul unei poziții competitive includ și evaluarea valorii unei afaceri, care este direct legată de formarea pieței de valori din țară ca element necesar al unui sistem economic integral. Acest aspect al diagnosticului se referă cel mai adesea la o sarcină separată a antreprenoriatului, dar este pe deplin o componentă a sistemului de factori care determină starea unei entități economice.

1.4. Analiza abordărilor și metodelor existente de evaluare a afacerii unei organizații de construcții

Standardul Federal de Evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări și cerințe pentru efectuarea evaluării (FSO nr. 1)”, aprobat prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 1 ianuarie 2001 nr. 000, definește abordarea prin venituri ca fiind „ un set de metode de evaluare a valorii unui obiect de evaluare, bazate pe determinarea veniturilor așteptate din utilizarea obiectului de evaluare.”

Atunci când se aplică metoda actualizării, fluxurile viitoare de venit ale fiecărei perioade sunt convertite la valoarea actualizată prin actualizarea utilizând o rată de actualizare adecvată. Rata de actualizare este o măsură a evaluării de către investitori a cerințelor lor de rentabilitate a capitalului investit, ținând cont de riscul de a obține venituri caracteristic unui obiect dat. Metoda veniturilor actualizate se aplică de obicei proprietăților care au fluxuri instabile de venituri și cheltuieli.

Când se utilizează metoda de capitalizare directă, valoarea venitului pentru un an tipic de funcționare a proprietății este împărțită la rata de capitalizare corespunzătoare. Metoda valorificării este cel mai aplicabilă obiectelor al căror venit net din utilizare este constant sau se modifică la o rată constantă.

Rata de capitalizare se determină, de regulă, pe baza datelor de piață prin identificarea relației dintre venitul anual și costul proprietăților similare. De asemenea, este posibilă utilizarea metodei de construcție cumulativă.

Proiect de constructie nefinalizat

Utilizarea abordării venitului pentru a evalua valoarea proprietăților necesită existența unei piețe de închiriere dezvoltate pentru active similare sau informații despre funcționarea și rentabilitatea afacerilor în proprietăți similare.

Knight Frank observă că, în ciuda unor incertitudini de pe piață, activitatea de construcții este la un nivel ridicat, iar în 2013 este prevăzută o creștere a punerii în funcțiune a noilor spații de birouri. Ponderea spațiilor libere a atins niveluri de dinainte de criză. În 2013, este de așteptat să crească interesul investitorilor pentru proiecte de dezvoltare de înaltă calitate în diferite stadii de implementare.

Luând în considerare cele de mai sus, Evaluatorul a ajuns la concluzia că, în cadrul acestei evaluări, abordarea veniturilor poate fi utilizată cu un grad suficient de fiabilitate pentru a determina valoarea unui proiect de construcție nefinalizat. La efectuarea calculelor folosind abordarea venitului, a fost utilizată metoda fluxului de numerar actualizat.

Bunuri mobile

Abordarea veniturilor necesită o prognoză a veniturilor viitoare pentru durata de viață rămasă a activelor care sunt evaluate. Este dificil de rezolvat în mod direct această problemă, întrucât veniturile sunt create de întregul sistem de producție, care, alături de bunul mobil care este evaluat, include și alte active fixe care nu sunt incluse în obiectul evaluării - o clădire hotelieră, o bucătărie și sala de mese, un teren etc.

Pe baza celor de mai sus, Evaluatorul a decis să renunțe la utilizarea abordării venitului pentru a determina valoarea de piață a bunurilor mobile.

Abordarea costurilor, așa cum este definită de Standardul Federal de Evaluare nr. 1, este un set de metode de evaluare. Abordarea comparativă, așa cum este definită de Standardul Federal de Evaluare OFS nr. obiect, pe baza unei comparații a obiectului evaluat cu obiecte analoage ale obiectului evaluat, în raport cu care au informații de preț. Un obiect-analog al unui obiect de evaluare este un obiect care este similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.

Abordarea comparativă se bazează pe principiul substituției: cumpărătorul nu va plăti pentru un obiect mai mult decât suma necesară achiziționării unui obiect similar de pe piață care are aceeași utilitate. Prețurile plătite pentru obiecte identice sau similare servesc ca informație inițială pentru calcularea valorii obiectului evaluat.

Abordarea comparativă se aplică, de regulă, atunci când există o cantitate suficientă de informații fiabile despre tranzacțiile de cumpărare și vânzare sau ofertele de preț.

Această abordare este implementată printr-o serie de etape succesive:

Colectarea datelor privind vânzările de obiecte similare obiectului evaluat. Numai analizând aceste date putem spune în ce măsură prețurile reale reflectă valoarea de piață;

Compararea obiectului evaluat și a obiectelor analoage în funcție de elementele individuale de comparație;

Ajustarea prețurilor de vânzare efective ale obiectelor comparate pe baza elementelor de comparație. Ajustarea se realizează de la analog la obiectul evaluat.

Odată ce prețurile sunt ajustate, acestea pot fi utilizate pentru a determina valoarea proprietății care se evaluează.

În practica străină, este general acceptat că evaluarea bazată pe această abordare dă cele mai fiabile rezultate, ceea ce se datorează stării stabile a economiei, unei piețe larg dezvoltate și informații fiabile despre tranzacțiile finalizate disponibile evaluatorilor.

Gradul de similitudine dintre obiectul de evaluare și analog, ca și în abordarea costurilor, este determinat de elementele de comparație. În acest caz, elementele de comparație nu sunt doar o caracteristică a obiectelor de comparație, ci și o caracteristică a tranzacțiilor care provoacă modificări de valoare.

Elementele de comparație sunt combinate în grupuri:

Caracteristicile obiectului: scop funcțional, parametri tehnici, producător, calitate (certificat de conformitate);

Starea obiectului: vechime, uzură cumulativă, stare tehnică, completitudine, prezentare;

Locația: locația geografică a obiectului, locația fizică a obiectului în cadrul întreprinderii;

Condițiile pieței: recesiune sau creștere, raportul dintre cerere și ofertă;

Condiții de vânzare: momentul vânzării, locul vânzării, timpul mediu de expunere pe piață;

Caracteristicile prețurilor obiectelor analogice: disponibilitatea împrumuturilor preferențiale, prezența transportului și alte costuri ale vânzătorului în preț.

Această abordare de evaluare se bazează pe determinarea prețurilor de piață care reflectă în mod adecvat „valoarea” obiectului în starea sa actuală. Principiul de bază utilizat este comparația care trebuie făcută:

Cu un analog exact vândut pe piața secundară;

Un analog aproximativ vândut pe piața secundară, cu modificări corective efectuate în absența unui analog exact;

Un pas important atunci când se utilizează abordarea comparativă este selectarea analogilor comparabili și utilizarea în calcule a ajustărilor pentru diferența dintre indicatorii tehnici ai analogilor și obiectul evaluat.

Principalele probleme ale acestui demers se datorează dificultăților de obținere a informațiilor necesare, și anume prețurile curente de piață, realizarea de baze de date cu alegerea analogilor care să fie adecvate obiectelor evaluate, ținând cont de gradul de discrepanță în compoziție și numeric. valorile caracteristicilor analogilor și ale obiectelor evaluate.

Prin aplicarea unei abordări comparative, dacă există o cantitate suficientă de informații fiabile despre vânzarea obiectelor analoge, este posibil să se obțină valoarea de piață a obiectului evaluat cât mai precis posibil pentru o anumită piață.

O condiție prealabilă necesară pentru aplicarea metodelor de abordare comparativă este disponibilitatea informațiilor privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare similare (care sunt comparabile ca scop, dimensiune și locație) care au avut loc în condiții comparabile (momentul tranzacției și condițiile de finanțare a tranzacției) .

Principalele dificultăți în aplicarea metodelor de abordare comparativă sunt legate de opacitatea pieței imobiliare din Rusia în ceea ce privește dezvăluirea informațiilor despre prețurile reale ale tranzacțiilor. În această situație, Evaluatorul se poate concentra pe prețurile de ofertă, întrucât un potențial cumpărător, înainte de a lua decizia de a cumpăra un imobil, va analiza ofertele actuale de pe piață și va ajunge la o concluzie despre posibilul preț al proprietății, ținând cont toate avantajele și dezavantajele sale în raport cu obiectele de comparație.

Practic nu există proiecte de construcții neterminate comparabile pe piață. Datorită informațiilor limitate disponibile în domeniul public privind proiectele de construcții nefinalizate cu scopuri funcționale similare, aplicarea unor ajustări corespunzătoare nu va permite calcularea valorii de piață cu un grad suficient de fiabilitate.

Utilizarea clădirilor construite acceptate pentru exploatare ca analoge, urmată de o reducere proporțională a prețului de ofertă al obiectelor analoge cu gradul de incompletitudine a proprietății evaluate (cu 62%: 100% - 38%) nu va permite luarea în considerare a riscurilor de piață. asociat cu organizarea finalizării construcției și a procesului de punere în funcțiune a obiectului.

Astfel, după ce a analizat volumul și gradul de fiabilitate al informațiilor disponibile necesare efectuării unei evaluări folosind abordarea comparativă, Evaluatorul a ajuns la concluzia că, în cadrul acestei evaluări, abordarea comparativă nu poate fi implementată.

În 2012, consiliul de experți a evaluat realizările companiei în extinderea gamei de servicii la un nou nivel de calitate, ținând cont de nevoile pieței și de satisfacerea maximă a cererilor clienților, ceea ce s-a remarcat Diploma de laureat al competiției republicane „Cele mai bune produse din Bashkortostan”.

2.2. Analiza activităților financiare și economice ale unei organizații de construcții

Indicatori cheie de performanță ai Companiei de Construcții pe baza rezultatelor anului 2011.

tabelul 1

Indicatori financiari pentru 2011:

Nume

Indicatori, mii de ruble.

Profit net

masa 2

Activele nete

(moneda bilanțului minus împrumuturile, conturile de plătit, datoriile privind impozitul amânat)

Active pe termen lung

(imobilizari fixe, constructii in curs, imobilizari necorporale), inclusiv:

Mijloace fixe

producție neterminată

Active circulante:

Creanţe de încasat

Bani gheata

(stocuri, conturi de încasat, numerar), inclusiv:

(inclusiv 436.606 costuri în producția neterminată, 40.907 produse finite, 182.295 materii prime)

598 nefinisate, 98.736 finisate etc., 227.921 materii prime și materiale)

Investiții financiare pe termen scurt: - împrumuturi către persoane juridice

Creanţe de încasat

RĂSPUNERE (surse de fonduri pentru Societatea de Construcții)

Nume

Indicatori pentru 2011, mii de ruble.

Indicatori pentru 2010, mii de ruble.

Schimbări, mii de ruble

Schimbări, %

Surse de fonduri proprii

Capital suplimentar și de rezervă

Nealocate

Credite și împrumuturi

Creanţe

O analiză a compoziției și structurii bilanţului arată că în cursul anului de raportare moneda bilanţului a scăzut cu mii. freca. (2 la sută), aceasta indică o creștere a costurilor muncii efectuate. Valoarea activului net al Societăţii de Construcţii, care caracterizează valoarea capitalului propriu, a crescut cu mii în cursul anului. ruble (18%) și la sfârșitul anului de raportare se ridica la mii de ruble. Activul net depășește cu mult capitalul autorizat. Acest lucru caracterizează pozitiv situația financiară pe această bază.



1 0 0
Dacă găsiți o eroare, selectați o bucată de text și apăsați Ctrl+Enter.