Gayrimenkul nedir? Gayrimenkul işaretlerinin belirlenmesi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesini söylüyor.

"AKDİ "Ekonomi ve Hayat", N 3(6), 2000

Dergimizin sayfaları sıklıkla gayrimenkulle ilgili konulara dikkat çekiyor. Ve bu anlaşılabilir bir durumdur: Sonuçta, gayrimenkul nesneleri sivil dolaşımın en değerli nesneleridir ve yalnızca bireysel vatandaşların yaşamlarında değil, aynı zamanda tüzel kişilerin ekonomik faaliyetlerinde de önemli bir rol oynamaktadır.

Kural olarak, her kuruluş, faaliyetleri sırasında herhangi bir gayrimenkul parçasına sahiptir veya kullanır: bir bina, bina, yapı, arazi vb. Bununla birlikte, uygulamanın gösterdiği gibi, şu veya bu nesneyi hayatında veya faaliyetinde kullanırken, kişi belirli bir nesnenin gayrimenkul olup olmadığını her zaman doğru bir şekilde belirleyemez. Gayrimenkulün ne olduğunu belirleyen yasa, bir nesneyi gayrimenkul olarak sınıflandırmanın tek kriteri olan araziyle güçlü bir bağlantı sağlar.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 12 Ekim 1999 N 2061/99 sayılı Kararını okuyucuların dikkatine sunuyoruz; bu karar, bir devlet kuruluşu ile bir LLC arasında endüstriyel bir buzdolabının şirket tarafından devredilip devredilmeyeceğine ilişkin anlaşmazlığı ele alıyor. Bir takas sözleşmesi kapsamında şirkete ait teşebbüs gayrimenkul olsun ya da olmasın. Bu davada, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, bu nesne ile arazi arasında güçlü bir bağlantı olduğunu gösteren ve belirtilen nesneyi gayrimenkul olarak tanımlamasına izin veren koşullara açıkça dikkat çekti.

* * *

Üniter devlet teşebbüsü, takas anlaşmasını geçersiz kılmak ve tarafları orijinal konumlarına geri getirmek için limited şirkete karşı tahkim mahkemesine dava açtı.

Devlet teşebbüsü iddialarını şu gerekçelere dayandırdı.

Davacı, mülkiyeti ekonomik yönetim hakkı altında olan üniter bir devlet teşebbüsüdür ve bu nedenle, bir takas sözleşmesi uyarınca, sahibinin rızası olmadan gayrimenkul nesnesi olan sabit bir endüstriyel buzdolabını devredemez.

Tahkim mahkemesi kararı, iddiayı reddetti. İlk derece mahkemesi, iddiaları yerine getirmeyi reddederken, davacının endüstriyel buzdolabının amacına orantısız zarar vermeden taşınmasının imkansızlığını kanıtlamadığına atıfta bulundu. Ayrıca buzdolabı binasının gayrimenkul olarak sınıflandırılmasına ilişkin kamu teşebbüsünün sunduğu teknik envanter verileri de buzdolabının gayrimenkul olarak değerlendirilmesine gerekçe oluşturmamaktadır. Bu bağlamda mahkeme, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesi anlamında, endüstriyel buzdolabının devredilmesi için sahibinin rızasının gerekli olmadığını kabul etti.

Temyiz mahkemesi, ilk derece mahkemesinin kararını bozdu ve ihtilaflı mülkü gayrimenkul olarak kabul ederek, gayrimenkulün sahibinin rızası olmadan elden çıkarılması nedeniyle talebi kabul etti.

Aynı zamanda temyiz mahkemesi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesi uyarınca, buzdolabının teknik pasaportuna yansıyan işletmenin teknik envanter verilerinin, buzdolabının gayrimenkule ait olduğunu gösterdiğini belirtti. Kendisi için özel olarak inşa edilmiş bir temel üzerine monte edilmiş sabit bir yapı olarak, elektrik ve su temini için sabit iletişimleri olan ve birinci sermaye grubuna ait bir binadır.

Temyiz mahkemesinin kararının iptali ve ilk derece mahkemesinin kararının onanması üzerine, temyiz mahkemesi, ihtilaflı buzdolabının taşınır mal olarak sınıflandırılmasını desteklemek amacıyla, davalı tarafından sunulan soğutma odasının kullanım kılavuzuna, ürün listesine atıfta bulunmuştur. Tasarımın teknik açıklamasını içeren, buzdolabını üreten Düşük Sıcaklıklı Buzdolabı Fabrikası'nın ve özellikler ihtilaflı olana benzer buzdolapları, buzdolabının sökülüp başka bir yere taşınabileceğini gösteriyor.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkan Vekilinin protestosunda yukarıda belirtilen adli işlemlerin iptal edilmesi ve davanın yeni bir duruşmaya gönderilmesi önerildi.

Getirilen protestoyu değerlendiren Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, temyiz davasının kararını iptal etti ve temyiz davasının kararını aşağıdaki gerekçelerle onadı.

İlk derece mahkemesi, teknik envanter şirketinin buzdolabı binasının gayrimenkul olarak sınıflandırılmasına ilişkin verilerinin buzdolabının kendisiyle değil, yalnızca buzdolabı binasıyla ilgili olduğu gerçeğinden yola çıkmıştır.

Ancak adı geçen yapı tek bir bütündür. Bu bağlamda, ilk derece mahkemesinin, buzdolabının yapısından farklı olarak buzdolabının kendisinin taşınır mülk olduğu yönündeki sonucunun hatalı olduğu değerlendirilmelidir.

LLC tarafından sunulan belgelere dayanarak buzdolabının taşınır mal olduğu yönündeki temyiz mahkemesinin sonuçları da haklı kabul edilemez. Burada yer alan veriler, buzdolabının taşınmasının, kullanım amacına orantısız bir zarar vermeyeceği sonucuna varmamıza izin vermemektedir.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın belirttiği gibi, vakfın araziye bağlanması, buzdolabının temelinin imalatı ve buzdolabının kurulumuna ilişkin çalışmanın niteliğine ilişkin davada mevcut veriler şunu göstermektedir: gayrimenkulle ilgili bir yapının zemine sıkı bir şekilde bağlanması.

Ayrıca, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, mahkemelerin dikkatini, Devlet Mülkiyet Yönetimi Komitesi'nden gelen ve ihtilaflı buzdolabının gayrimenkul olarak sınıflandırıldığını belirten bir mektubun dava materyallerinin varlığına çekmiştir. Komite uzmanları tarafından yerinde yapılan inceleme sonrasında oluşturulmuştur.

Bu bağlamda, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, temyiz mahkemesinin, davacı tarafından yapılan, devlet mülkiyetindeki gayrimenkulün yabancılaştırılmasına yönelik bir işlem olarak takas anlaşmasını haklı olarak geçersiz tanıdığı sonucuna varmıştır. bu mülk, sahibinin izni olmadan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. Maddesinin 2. Bölümünü ihlal ederek ekonomik kontrol altındadır.

* * *

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesine göre, taşınmazlar (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri, izole su kütlelerini ve toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi içerir; ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar ve yapılar dahil, amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler.

Taşınmaz mallar aynı zamanda uçak ve deniz taşıtlarını, iç sularda seyrüsefer gemilerini ve devlet tesciline tabi uzay nesnelerini de içerir. Diğer mülkler de gayrimenkul olarak sınıflandırılabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesinin 1. fıkrası).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesi hükümlerine göre gayrimenkul nesneleri iki gruba ayrılabilir:

• Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesinde doğrudan listelenen veya federal yasalara göre gayrimenkul olarak sınıflandırılan nesneler;
• ilgili diğer nesneler düzenlemeler Doğrudan belirtilmeyen, ancak Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesi uyarınca, araziye sıkı bir şekilde bağlı oldukları için gayrimenkul sayılanlar.

Belirli bir nesnenin gayrimenkul olarak kabul edilip edilmediğinin tespiti için (kanunlarda doğrudan gayrimenkul olarak belirtilmediği sürece), bu nesne ile arazi arasındaki bağın gücünün belirlenmesi gerekir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesinde belirtildiği üzere, bir nesne ile zemin arasındaki bağlantının gücü, böyle bir nesnenin amacına orantısız zarar vermeden hareket ettirilmesinin imkansız olmasıyla ifade edilmektedir. Başka bir deyişle, bir nesnenin gayrimenkul olarak sınıflandırılmasının kriteri, bu nesnenin hareket edebilmesidir.

Kasa malzemelerinden de anlaşılacağı gibi, endüstriyel buzdolabı, kendisi için özel olarak inşa edilmiş bir temel üzerine monte edilmiş, elektrik ve su temini için sabit iletişimin kendisine bağlı olduğu sabit bir yapıdır. Nesne (endüstriyel buzdolabı) yalnızca buzdolabının kendisinden değil, aynı zamanda temel ve iletişim de dahil olmak üzere bulunduğu binadan da oluştuğundan, hareket ettirilmesi, temelin sökülmesinin yanı sıra elektrik ve su tedarik sistemlerinin de sökülmesini gerektirecektir. . Yani, taşınırken endüstriyel buzdolabının tek bir bütün yapı olarak bütünlüğü tehlikeye girecektir.

Yukarıdakilere dayanarak, endüstriyel buzdolabının yere sıkı bir şekilde bağlandığı ve amacına orantısız zarar vermeden, belirtilen nesnenin başka bir yere taşınamayacağı sonucuna varabiliriz. Bu nedenle gayrimenkul niteliğindedir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 1. paragrafı uyarınca, devlete ait işletmeler şu anda üniter işletmeler şeklinde oluşturulmaktadır.

Üniter bir işletme, sahibi tarafından kendisine tahsis edilen mülkün mülkiyet hakkına sahip olmayan ticari bir kuruluştur. Üniter bir işletmenin mülkiyeti bölünemez ve işletmenin çalışanları da dahil olmak üzere katkılar (hisseler, hisseler) arasında dağıtılamaz.

Üniter işletmeler, ekonomik yönetim hakkına (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 114. Maddesi) ve operasyonel yönetim hakkına (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 115. Maddesi) dayalı olarak iki şekilde hareket edebilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, üniter bir devlet teşebbüsünün hukuki statüsünün özelliklerinin, devlet ve belediye üniter teşebbüslerine ilişkin özel bir yasada da sağlanması ve belirtilmesi gerektiğini tespit etmektedir (Rus Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 6. fıkrası). Federasyon), ancak böyle bir yasa henüz kabul edilmedi.

Daha önce de belirtildiği gibi, devlete ait bir kuruluş, sahibi olmayan bir kuruluştur. Üniter bir devlet teşebbüsünün tüm mülkleri devlet mülkiyetindedir ve üniter teşebbüsün dayandığı yasaya bağlı olarak, mülk ekonomik yönetim veya operasyonel yönetim hakkı kapsamında ona aittir (Medeni Kanun'un 113. maddesinin 2. fıkrası). Rusya Federasyonu).

Söz konusu davada, üniter devlet teşebbüsü ekonomik yönetim hakkına dayanıyordu.

Mülkiyetin ekonomik yönetim hakkına ait olduğu üniter bir devlet teşebbüsü, bu mülkün sahibidir, kullanır ve elden çıkarır, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 294. maddesi uyarınca belirlenen sınırlar dahilinde.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesinin 2. fıkrasına göre, üniter bir işletmenin sahip olduğu gayrimenkulleri ekonomik yönetim hakkı kapsamında satma, kiralama, rehin verme, katkı olarak katkıda bulunma hakkı yoktur. ticari şirketlerin ve ortaklıkların kayıtlı (hisse) sermayesine katkı sağlamak veya sahibinin izni olmadan başka bir şekilde elden çıkarmak.

İşletmenin sahip olduğu mülkün geri kalanı, yasa veya diğer yasal düzenlemelerle belirlenen durumlar dışında, kendisi tarafından bağımsız olarak elden çıkarılır.

Ekonomik yönetim hakkına sahip üniter bir devlet teşebbüsüne ait tüm mülklerle birlikte yükümlülüklerinden sorumludur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 5. fıkrası).

Başka bir deyişle, üniter bir devlet teşebbüsü, kendisinin değil, devletin mülkiyetindeki mülklerle ilgili yükümlülüklerinden sorumludur.

Üniter işletmelerle ilgili olarak Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda, bağımsız bir hukuki ilişkiler konusunun, bu konunun mülkiyeti olmayan mülkle ilgili yükümlülüklerine ilişkin sorumluluğunu belirleyen bir normun varlığı; aslında, üniter bir işletmenin özel hukuki statüsünün yanı sıra kendi mülkiyetine sahip olmaması nedeniyle başka birinin mülkiyeti (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 1. fıkrası).

Yukarıdakilerden, gayrimenkulün üniter bir işletme tarafından başka bir kişiye devredilmesinin, yalnızca ilgili mülk yönetim komitesi tarafından temsil edilen sahibinin rızası ile veya üniter bir işletmenin sahip olduğu gayrimenkulün haczedilmesi durumunda böyle bir rıza olmadan gerçekleştirilebileceği anlaşılmaktadır. İşletme mahkeme kararıyla yapılır.

Kurulduğu üzere buzdolabı bir taşınmaz mal olduğundan, mülkiyetinin üçüncü kişiye devredilebilmesi için üniter teşebbüsün buzdolabı sahibinin rızasını almış olması gerekir. Ancak böyle bir onay alamadılar.

Bu eylemleri mülk sahibinin - devletin çıkarlarını temsil eden mülk yönetim komitesinin izni olmadan gerçekleştiren üniter işletme, böylece Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesinin 2. fıkrasında belirlenen normları ihlal etti.

Sonuç olarak, üniter bir devlet teşebbüsü ile LLC arasında Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 168. maddesine dayanarak imzalanan takas sözleşmesi geçersiz bir işlemdir, çünkü Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesinin 2. fıkrasının hükümlerini ihlal etmektedir. Rusya Federasyonu.

Sanatın yeni baskısı. 130 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu

1. Taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi, yani binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat nesneleri dahil olmak üzere amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneleri içerir. .

Taşınmaz mallar aynı zamanda devlet tesciline tabi uçakları, deniz taşıtlarını ve iç sulardaki seyrüsefer gemilerini de içermektedir. Kanun, diğer mülkleri taşınmaz mal olarak sınıflandırabilir.

Gayrimenkul, konut ve konut dışı binaların yanı sıra, araçların barındırılması amaçlanan bina veya yapıların bölümlerini (araba alanları), eğer bu tür tesislerin, bina bölümlerinin veya yapıların sınırları devlet mevzuatı tarafından belirlenen şekilde tanımlanmışsa içerir. Kadastro kaydı.

2. Para ve menkul kıymetler dahil, gayrimenkulle ilgili olmayan şeyler taşınır mal olarak kabul edilir. Kanunda belirtilen haller dışında, taşınır şeyler üzerindeki hakların tescili gerekli değildir.

Sanatın Yorumu. 130 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu

Gayrimenkul ve özellikle de Tanrı'nın doğrudan yarattığı, kendi içinde ortak bir üretken güç kaynağı, sahip olunan nesneler için ortak bir hazne içeren toprak, doğası gereği, kendi başına, insanın kişisel mülkiyetinin bir nesnesi değildir. Dünya hareketsizdir, ancak insanlar (doğa gereği) dünyanın etrafında dönerek onun üzerinde hareket eder ve değişirler.

K.P.Pobedonostsev

1. Medeni hakların maddi nesneleri içeriklerine, yasal önemlerine ve yasal düzenlemelerine göre iki büyük gruba ayrılır:

Taşınmaz şeyler;

Hareketli şeyler.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun yorumlanan 130. maddesi, doğası gereği (binalar, yapılar vb.) Ve kanunen (uçak ve deniz gemileri, uzay nesneleri vb.) Taşınmaz şeylerin geleneksel, kapsamlı olmayan bir listesini içerir ve ayrıca verir genel tanım Maddede belirtilmeyen diğer şeylerin taşınmaz olarak sınıflandırılabileceği toplu kriterler:

a) toprakla güçlü bir bağlantı ve

b) hareket etmeme, yani. varış noktasına orantısız zarar vermeden yer değiştirmenin imkansızlığı.

Sanatta belirtilen nesnelere ek olarak. Medeni Kanunun 130'u, gayrimenkul işletmeleri, konut ve konut dışı binaları vb. içerir.

2. Taşınmazlar, fiziki (doğal) ve hukuki özellikleri itibarıyla taşınır şeylerden farklılık gösterir.

Fiziksel (doğal) özellikler, gayrimenkul olarak sınıflandırılan şeylerin doğal özelliklerini içerir. Bunlar özellikle sağlamlık, yeri doldurulamazlık, dayanıklılık, durağanlık, temellik, diğer şeylerin yanı sıra, taşınmazın adreslenebilirliğine bağlı bireysel kesinlik vb.'dir.

Gayrimenkulün hukuki özellikleri özellikle şunlardır:

Gayrimenkullere ilişkin mülkiyet hakları, bunların ortaya çıkışı, sınırlandırılması, devredilmesi ve sona ermesi, öngörülen şekilde kamu devlet tesciline tabidir;

Gayrimenkulün yeri miras sırasını, uyuşmazlıkların yargı yetkisini ve yükümlülüklerin yerine getirileceği yeri belirler;

Gayrimenkul edinimi için daha uzun bir zaman aşımı süresi tesis edilmiştir;

Sahipsiz taşınmazların ve sahibinin terk ettiği taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin özel bir prosedür.

3. Diğer tüm şeyler hareketlidir.

Bir yapının sağlamlığı ve zeminle bağlantısı sorununun prensipte tam bir doğrulukla çözülemeyeceğini söylemeye gerek yok. Çözümü ise her olayın koşullarına göre ayrı ayrı değişiyor... Kuşkusuz, çok katlı binaların taşınmasını mümkün kılan inşaat ekipmanları, taşınır ve taşınmaz arasında zaten çok net olmayan ayrımı daha da karmaşık hale getirebilir.

G.F. Shershenevich

Gayrimenkul sivil dolaşımda özel bir yere sahiptir; konuların mülkiyet durumu, “zenginliği” ve yasal koruması (güvenliği) için temel bir temel oluşturur ve belirli bir bölgenin, sektörün ekonomik kalkınmasının yönünü ve doğasını etkiler. Ekonomi ve bir bütün olarak ülke. Buna göre taşınmaz haklarının devri, sona ermesi ve sınırlandırılması devlet tesciline tabidir.

SS Alekseev

Arbitraj uygulaması.

Sanatın 1. paragrafına göre. Söz konusu Kanunun 130'u, taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri, izole su kütlelerini ve toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi, yani amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneleri içerir; ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar, yapılar dahil.

Demiryolu erişim yolları emeğin sonucu ve gerçek anlamda maddi bir faydadır. Aynı zamanda işlevsel amacı gereği bu mülkün araziye sıkı bir şekilde bağlı olması ve amacına orantısız zarar vermeden taşınması mümkün değildir.

Bu nedenle demiryolu kenarları gayrimenkul olarak sınıflandırılmaktadır. Aynı zamanda Yaroslavl bölgesinin Yaroslavl bölgesinde yer alan 7592,07 metre uzunluğundaki "Filino istasyonu - Krasny Profintern istasyonu" ana hattının demiryolu erişim yolları da demiryolu gibi gayrimenkulle birebir aynıdır. 30054,07 metre uzunluğundaki bu hattın erişim yolları (FAS Volgo -Vyatka Bölgesi'nin 12 Mart 2004 tarihli Kararı N A82-141/2003-G/3).

Sanatla ilgili başka bir yorum. 130 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu

Eşyaların taşınır ve taşınmaz olarak bölünmesi, arazinin özel mülkiyet hakkına dayanmaktadır, çünkü taşınmazlar öncelikle toprakla olan bağlantıları aracılığıyla belirlenmektedir. Aynı zamanda arazi, sınırlamaları ve sosyal önemi nedeniyle zorunlu olarak taşınır şeylere yabancı olan kısıtlamalara tabidir. Özellikle arsaların kullanım amacı, maksimum boyutları vb. hakkında konuşuyoruz.

Sözde geleneksel gayrimenkulü karakterize etmek, yani. Araziye sıkı bir şekilde bağlı olan gayrimenkul aşağıdaki özellikleri taşımalıdır:

1) bu, doğası gereği sınırlı, pratik olarak yeri doldurulamaz bir nesnedir (arazi, toprak altı vb.), amaçlanan amacına ve çevresel gerekliliklere sıkı uyumun dikkate alınması gerektiğinden, cirosuna belirli kısıtlamalar getirilmesini gerektirir;

2) gayrimenkul nesnelerinin, taşınmaları amacına zarar verecek veya aşırı pahalı olacak şekilde araziye bağlı olması (arazi ile bağlantıları dışında bu nesneler gayrimenkul olarak kabul edilmez);

3) gayrimenkul nesneleri bireysel özelliklere göre belirlenir. Öncelikle belirli bir arazi parçası üzerindeki konumlarına göre bireyselleştirilirler;

4) belirli gayrimenkul türleri yalnızca amacına uygun olarak kullanılabilir. Özellikle arsalar, konutlar vb. Gibi gayrimenkul türlerinden bahsediyoruz;

5) gayrimenkulle ilgili olarak, onunla yapılan işlemlerde, arsa haklarının gayrimenkul haklarından bağımlılığını belirleyen özel kurallar uygulanır. Bu nedenle, bir gayrimenkul rehnine (ipotek) yalnızca üzerinde bulunduğu arsanın aynı sözleşmesi kapsamında veya kullanımı için gerekli olan kısmı veya bu arsanın ipotek veren tarafından kullanım hakkı kapsamında eşzamanlı ipotek ile izin verilir. veya onun kısmı.

Paragrafta. Rusya Medeni Kanunu'nun yorumlanan 130. Maddesinin 1. paragrafının 2. paragrafı, fiziksel özünde olmasına rağmen, içinde belirtilen mülkün (uçak ve deniz gemileri, iç sularda seyrüsefer gemileri, uzay nesneleri) taşınmaz olarak yasal olarak tanınmasından bahseder. hareketli.

Söz konusu taşıtların gayrimenkul olarak değerlendirilen kavramı ve türleri ilgili taşıma tüzük ve kanunlarında açıklanmış olup, bunların hangileri olduğu da belirtilmektedir. Araçlar haklar tescil edilir ve tescil prosedürü oluşturulur.

30 Aralık 2004 tarihli Federal Kanun N 213-FZ, tamamlanmamış inşaat nesnelerinin gayrimenkul nesneleri listesine eklendiği Medeni Kanun'un yorumlanan 130. Maddesinin 1. paragrafını değiştirdi. Bitmemiş inşaat projelerinin gayrimenkul olarak sınıflandırılması daha önce hem adli uygulamayla doğrulanmıştı (bkz. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurulu'nun 25 Şubat 1998 tarih ve 8 sayılı Kararının 16. paragrafı “Uygulamadaki bazı konular hakkında) mülkiyet haklarının ve diğer mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin anlaşmazlıkların çözümü”) ve bazı yasal düzenlemeler (bkz. Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin Kanunun 25. maddesinin 2. paragrafı).

• Yukarı

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Madde 130) aşağıdaki gayrimenkul kavramını vermektedir. Gayrimenkul (gayrimenkul) arsalar, toprak altı araziler, izole su kütleleri ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şeydir, yani ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar, yapılar dahil olmak üzere amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesnelerdir. , tamamlanmamış inşaat nesneleri.

Sanatta. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, şeyleri gayrimenkul olarak medeni hakların nesneleri olarak sınıflandırma kriterlerini tanımlamaktadır:

• - Dünyayla güçlü bağlantı (doğası gereği gayrimenkul);
• - amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketin imkansızlığı;
• - yasada doğrudan gösterge (yasa gereği gayrimenkul).

Bu kriterlere dayanarak, gayrimenkulün (“doğası gereği” gayrimenkul hariç) ana (jenerik) özellikleri olarak aşağıdakileri tespit etmek mümkündür:

• a) bireysel kesinlik - gayrimenkul nesneleri maddidir ve fiziksel biçimde ve değer biçiminde işlev görür. Bağlantı Sanatta. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun gayrimenkul haklarının devlet tescili ihtiyacına ilişkin 131'i, gayrimenkulün bir özelliğini daha vurgulamamıza olanak tanıyor;
• b) nesneyi hareket ettirmenin imkansızlığıyla ifade edilen arsa ile güçlü bir bağlantı;
• c) bir tanıtım işareti (mülkiyetin ve diğer mülkiyet haklarının gayrimenkule tanınması ve devredilmesine ilişkin kayıt prosedürü).

Bu en tartışmalı konulardan biridir. İki temel konum ayırt edilebilir. İlki, O.M. Kozyr tarafından açıkça formüle edilmiş olup, Sanatta bahsedilen gayrimenkulün olduğuna işaret etmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u hukuki bir kavramdır, gerçek bir kavram değildir. Bunu, gayrimenkulün "yalnızca mülkiyet ve diğer hakların tesis edilebildiği mülk" olarak tanınabileceği gerçeğiyle gerekçelendiriyor. Ve bu tür hakların ortaya çıkması için uygun devlet tescili gereklidir.”

Bu konum, sivil dolaşımın bir nesnesi olarak gayrimenkulün önemini vurgulamaktadır. Taşınmazın sivil dolaşıma girebilmesi için mülkiyet haklarının doğması gerekmektedir. Bu da mülkiyet haklarının devlet tescilini gerektirir. Benzer görüşler V.V. Chubarov tarafından da dile getiriliyor ve şöyle yazıyor: “Sanat anlayışında bir şey. 128 Medeni Kanun ve Sanat anlamında gayrimenkul. Medeni Kanun’un 130’u sonuçta hukuki kavramlardır.”

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun bitmemiş inşaat projelerini gayrimenkul olarak kabul etmesinden sonra, prosedürü öngören Devletin Gayrimenkul Haklarının Tescili ve Bununla Yapılan İşlemler Hakkında Kanun'da eş zamanlı olarak ilgili değişikliklerin yapıldığı gerçeğiyle konumunu kanıtlıyor. tamamlanmamış inşaat projelerinin taşınmaz şeyler olarak haklarının devlet tescili için.

V.V. Vitryansky farklı bir pozisyon ifade ediyor.

Ona göre bir şeyin taşınmaz olarak kabul edilebilmesi için yalnızca toprakla bağlantısının kuvvetli olması ve amacına orantısız bir zarar vermeden taşınmasının imkânsız olması gerekir. Eşyaların taşınır ve taşınmaz olarak bölünmesinin nesnel niteliklerinden kaynaklandığı ve devlet tescilinin gayrimenkulün nitelikli bir özelliği olmadığı gerçeğiyle konumunu kanıtlıyor.

Onun görüşleri B.M. Gongalo tarafından da paylaşılıyor: "Taşınmaz bir şey hukuki değil gerçek bir kavramdır." Bu bağlamda, izinsiz bir konut binasının gayrimenkul olarak varlığının, gerçekte mevcut binaların, yapıların vb. Bu nesnelerin devlet tesciline kadar reddedildiği yaygın konsepti yeniden gözden geçirmeyi teklif ediyor. Yazarın belirttiği gibi, "bu tür şeylerin mülkiyet hakkının olmaması, bunların gayrimenkul sayılmadığı sonucunu doğurmamalıdır."

• - belirli gayrimenkul türleri yalnızca amacına uygun olarak kullanılabilir. Özellikle arsalar, konutlar vb. Gibi gayrimenkul türlerinden bahsediyoruz;
• - Gayrimenkulle ilgili olarak, onunla yapılan işlemlerde, bir arsaya olan hakların haklardan gayrimenkule bağımlılığını belirleyen özel kurallar geçerlidir.

Görünüşe göre tüm bakış açılarının var olma hakkı var. Ancak yine de gayrimenkulün mevzuatta belirtilen özelliklerinden yola çıkmak gerekmektedir.

Yani, Sanatta verilen gayrimenkul kavramında. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun Birinci Kısmının 130'u, yasa koyucu hiçbir yerde, örneğin, bir gayrimenkulün işareti olarak bir şeye ilişkin hakların devlet tescilinin varlığından bahsetmiyor. Yalnızca mevcut mevzuatın değiştirilmesi ve gayrimenkulün ek bir özelliği olarak, devlete ait gerçek hakların tescilinin mevcudiyetinin getirilmesi sorunu gündeme getirilebilir.

Ancak bu tür değişiklikleri uygulamaya koymadan önce yalnızca Sanatın kriterlerine göre hareket etmek gerekir. 130 GK. Maddesinde belirlenen kriterlere uygun olarak. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, tüm taşınmaz şeyler üç türe ayrılmıştır:

• 1) nesnel nitelikleri nedeniyle gayrimenkul niteliğindeki nesneler (birinci grup);
• 2) amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareket etmenin imkansız olduğu ölçüde, toprakla güçlü bir bağlantısı olan nesneler (ikinci grup);
• 3) Kanunun doğrudan talimatları nedeniyle gayrimenkul sayılan nesneler (üçüncü grup).

İlk grup - "doğası gereği" gayrimenkul şunları içerir:

• 1) arsalar;
• 2) toprak altı alanları;
• 3) izole edilmiş su kütleleri.

İkinci grup gayrimenkul nesneleri, araziye sıkı sıkıya bağlı nesnelerdir:

• 1) binalar;
• 2) yapılar;
• 3) ormanlar;
• 4) çok yıllık dikimler;
• 5) konut dışı ve konut binaları;
• 6) tamamlanmamış inşaat nesneleri;
• 7) amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan, yere sıkı bir şekilde bağlı diğer nesneler.

Üçüncü grup ise kanunen gayrimenkul olarak tanınan nesnelerdir:

• 1) uçaklar, deniz taşıtları ve iç sulardaki seyrüsefer gemileri;
• 2) uzay nesneleri;
• 3) ortak mülkiyet apartman binası;
• 4) mülk kompleksi olarak işletmeler.

Gayrimenkul nesnelerinin listesi Ek 1'de verilmiştir.

Medeni hukuk biliminde “gayrimenkul” kavramı üzerinde uzun süredir tartışmalar yaşanıyor.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu gayrimenkulün bir tanımını içermektedir. Sanatın 1. paragrafı uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri, izole su hacimlerini ve toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi içerir; ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat projeleri dahil, amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler. Taşınmaz mallar aynı zamanda uçak ve deniz taşıtlarını, iç sularda seyrüsefer gemilerini ve devlet tesciline tabi uzay nesnelerini de içerir. Kanun, diğer mülkleri taşınmaz mal olarak sınıflandırabilir.

Gayrimenkulün bu tanımı başlı başına geniş ve hacimlidir. Ancak hükümlerinin tamamı açık bir şekilde anlaşılmadığından bilimsel tartışmalara yol açmaktadır.

Felsefe, ekonomi vb. bilim dallarının temsilcileri, gayrimenkulün sektör özelliklerini dikkate alarak tanımlanmasına yönelik seçenekler sunmaktadır. Yani, finans bilimci Balabanov I.T. gayrimenkulü finansal bir kategori olarak ele almakta ve onu doğal kaynaklarının (toprak, su vb.) yanı sıra bina ve yapılarıyla birlikte bir toprak parçası olarak tanımlamaktadır27. Ona göre gayrimenkul, aralarında doğal kaynaklar, binalar ve yapıların da bulunduğu ilgili aksesuarların bulunduğu bir toprak parçasıdır. Bir arsa da bileşenlerden biri olarak belirtilmektedir28. Bu durumda “bölgenin” ne olduğu belli değil mi? Ozhegov S.I.'nin sözlüğünde. tanım şöyle verilmektedir: “Bölge, belirli sınırları olan bir kara alanıdır”29. Arsanın hem gayrimenkulün kendisi hem de mantıktan yoksun bir parçası olduğu ortaya çıktı.

Profesör Goremykin V.A. gayrimenkulün bir meta olduğuna inanır ve onu yalnızca karakteristik özellikler durağanlık, önemlilik, kullanışlılık, dayanıklılık, aşınma ve yıpranma, heterojenlik, benzersizlik ve özgünlük gibi30. Bu tanımın gayrimenkulün özelliklerini yansıtmadığı görülmektedir.

Bu konuyla ilgili çok çelişkili ve tartışmalı bir bakış açısı, Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nda medeni hukuk tanımından temel olarak farklı bir gayrimenkul tanımının yer almasını öneren hukuk uzmanı S. B. Ivashchenko tarafından ifade edilmektedir. yeterince açık bir şekilde formüle edilmemiştir31. Taşınır ve taşınmaz mallar arasında ayrım yapmak için bir kriter olarak, belirli bir mülke tecavüz eden bir eylemin kamu tehlikesi derecesinin dikkate alınması önerilmektedir. Bu yaklaşım S. B. Ivashchenko'nun mevzuatın iyileştirilmesine yönelik önerileri, gayrimenkul kavramının net özelliklerinin (sınırlarının) tanımlanmasına izin vermediği, aksine bu sınırları bulanıklaştırdığı ve "gayrimenkul" haline getirdiği için, gayrimenkul tanımı birçok bilim insanından ciddi itirazlara yol açmaktadır. çok soyut bir kategori.

Çoğu medeni hukuk uzmanı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesinin, gayrimenkul kavramını ele alırken aynı anda üç hukuki kavramı eşanlamlı olarak kullandığına inanmaktadır: 1) taşınmaz şey; 2) gayrimenkul; 3) gayrimenkul. Ancak medeni hukuk teorisinde farklı anlamlar taşırlar ve bunları tanımlamak tamamen doğru olmaz.

Tanımda "taşınmaz şey" kategorisinin kullanılması oldukça doğaldır, çünkü sivil uzmanların çoğunluğuna göre yalnızca bir şey mülkiyet haklarının konusu olabilir.Profesör E. A. Sukhanov, Rusça'da mülkiyet haklarının nesnelerinin olduğuna dikkat çekiyor. hukuk mülkiyet hakları olamaz - talep hakları, kullanım hakları vb.32

Shchennikova L.V. Bir şeyi geniş ve dar anlamda anlamayı önerir. Geniş kavram, yalnızca dış dünyanın maddi nesnelerine ilişkin şeyleri değil, aynı zamanda hukuki ilişkileri ve hakları da kapsar. Kelimenin dar ve gerçek anlamında nesneler, hem insan emeği tarafından yaratılan hem de doğal durumdaki dış dünyanın nesneleri olarak anlaşılır. Ancak dar anlamdaki konularda öncelikle medeni hukukla düzenlenen toplumsal ilişkilerin oluştuğunu belirtmektedir33.

Gumarov I., “'şey” kelimesinin yaygın olarak kullanılan anlamının, onun yasal, daha geniş anlayışıyla örtüşmediğine inanıyor. Bir şeyin “doğada doğal bir durumda bulunan veya mülkiyet ilişkilerinde ana nesne olan insan emeği tarafından yaratılan, dış (maddi) dünyanın bir nesnesi”34 olarak anlaşıldığı bir tanım verir. Sanatın analizine dayanarak. Bir mülk kompleksi olarak bir işletmenin yalnızca binaları, yapıları ve diğer şeyleri değil aynı zamanda talepleri, borçları, münhasır hakları da içerdiğini öngören Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132'si, I. Gumarov çok tuhaf bir sonuca varıyor: Maddi dünyanın nesneleri olarak eşyaya ek olarak, buna paralel olarak maddi olmayan şeylerin de varlığına izin verir35. Kanun, belirli koşullar altında özel bir kabuk kazanabilecek, yani bir "şey" haline gelebilecek ayni hakları ayırt etmek için yeterince açık kriterler içermediğinden, böyle bir görüşe katılmak zordur.

Bu bağlamda kanun koyucunun gayrimenkul kavramında “şey” kategorisinin yanı sıra “gayrimenkul” kategorisini de kullandığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla yasa koyucu, gayrimenkulü yalnızca maddi bir kabuğa (şey) sahip bir nesne olarak değil, aynı zamanda bir dizi karşılık gelen hak olarak da nitelendirmektedir. Bu nedenle Sanatta. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132'si, “işletme” bir dizi şey değil, bir mülk kompleksi olarak belirlenmiştir.

Aynı zamanda gayrimenkulün meşru tanımında “mülk” kavramının kullanılmasının gerekliliği sorunu da ortaya çıkmaktadır. Ö.M. Kozyr, Rus yasa koyucunun "gayrimenkul" terimini "gayrimenkul şeyler" ile eşanlamlı olarak yalnızca tamamen koşullu olarak kullandığını, gerçekte gayrimenkul kategorisini yalnızca nesnelerle sınırladığını belirtmektedir36. O.M., Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. maddesinde üçüncü "gayrimenkul" teriminin kullanılmasının tamamen gereksiz olduğuna inanıyor. Trump, prensip olarak hem “şey” hem de “mülkiyet”in adı geçen olguyu tümüyle kapsadığını söylüyor. Bu, Rus yasa koyucunun Sanatta listelenen bu tür nesnelere karşı özel tutumunu vurgulamaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, özellikle devlet tescili olmak üzere daha katı bir yasal rejimin oluşturulmasında ifade edilmektedir.

Dolayısıyla doktrin, incelenen konuya ilişkin net bir anlayışa sahip değildir. En yaygın görüş ise Madde kapsamı dışında tutulması gerektiği yönündedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesinde gayrimenkul tanımını zorlaştıran “gayrimenkul” ve “gayrimenkul”den bahsedilerek “gayrimenkul” kategorisine odaklanılarak gayrimenkul hakkının nesnesinin yalnızca maddi bir forma sahip olan nesneler37.

Herhangi bir kavramın analizi, onun temel özelliklerinin belirlenmesiyle gerçekleştirilir.

Sanatta verilen tanımdan. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'unda “gayrimenkul” kavramının belli bir grup şeyi içerdiği görülmektedir. Gayrimenkul, "ihtiyaçları karşılayabilen ve bir kişinin sahip olabileceği maddi dünyanın nesnelerinden" oluşur.38

İlk olarak, maddi bir alt tabakadır. Profesör Sukhanov E.A. bir şeye fiziksel olarak dokunma yeteneği aracılığıyla maddiliği ortaya çıkarır.39

İkincisi, bir şey bir nesnedir. Bu, belirli bir uzun süre boyunca bir şeyin kendi mekansal çerçevesine ve istikrarlı yapısına sahip olabileceği anlamına gelir. Gayrimenkulle ilgili olarak mekansal sınırlama, gayrimenkulün genel olarak araziyi, toprak altı veya suyu içermemesi, ancak arazi parsellerini, toprak altı parsellerini ve ayrı su kütlelerini içermesi gerçeğiyle kendini göstermektedir.

Üçüncüsü, hukuki kavramla ilgili olarak - bir kişinin mülkiyetinde olma yeteneği. Bunun bir istisnası, örneğin, sahip olunması henüz mümkün olmayan kozmik cisimlerin, bu haliyle tahakküm konusu (statik ilişkisi) ve dolayısıyla devir konusu (dinamik ilişkisi) olamamasıdır ve dolayısıyla hukuki arabuluculuğa gerek yoktur.

Dördüncüsü ise nesnenin bazı insani ihtiyaçları karşılayacak özelliklere sahip olması gerekir. Ekonomik düzlemde bu nesne mülkiyet ilişkilerinin oluştuğu bir metaya dönüşür. Aksi takdirde nesne mülkiyet ilişkileri kapsamı dışında kalır ve hukuki anlamda bir şey olarak değerlendirilemez.

Boltanova E.S. Gayrimenkulün gerekli özellikleri olarak şunları sayıyor: bireysel karakter (veya benzersizlik), hareketsizlik (veya durağanlık); yan etkiler olarak - üretim sürecinde tekrarlanan kullanım, orijinal görünümün (formun) uzun süre korunması, kullanışlılık, temel nitelik, maliyette artış eğilimi, sürekli yönetim ihtiyacı, düşük seviye likidite, önemli değer (maddi önem)40.

Gayrimenkulün hukuki tanımı dikkate alınırken, arazi ile bağının güçlü olması ve taşınmazın bölünmezliği gibi özelliklere özellikle dikkat edilmektedir.

Gayrimenkul ve arazi arasında güçlü bir bağlantının işareti Roma özel hukukunda kullanılmıştır41. Bu özelliğe genellikle “doğal” denir.

“Bir yapının sağlamlığı ve zeminle bağlantısı sorununun prensipte tam bir doğrulukla çözülemeyeceğini söylemeye gerek yok. Çözümü ise her durumun durumuna göre ayrı ayrı değişir... Kuşkusuz, çok katlı binaların taşınmasını mümkün kılan inşaat ekipmanları, taşınır ve taşınmaz arasında zaten pek de kesin olmayan ayrımını daha da karmaşık hale getirebilir” 42 - bu çizgiler bir dereceye kadar Gayrimenkulün özünün bu yönüyle daha ileri dogmatik araştırmaların sınırlarını belirledi. Hukukçular, “yerle güçlü bağlantı” kavramını yalnızca 43 nesnenin yerle (toprakla) bağlantısı (bağlantısı) olarak değerlendirdiler. Şu anda, bir yapı ile zemin arasındaki bağlantının sağlamlığına ilişkin mekanik kriterler, gözle görülür biçimde önemini yitirmekte ve yerini yasal bağımlılığa (mukavemet) bırakmaktadır. 45

Ancak bir binanın (yapının) bir arsa (arazi) ile hukuki bağlantısı, öncelikle bunların, bir dereceye kadar bağımsız gayrimenkul nesnelerinin yasal rejimleri arasındaki bir ilişki olarak kabul edildi. Basitleştirilmiş bir biçimdeki yasal bağlantı, sahibinin hem arsa hem de bina üzerindeki mülkiyet haklarının tesadüfünü (veya "bir arada var olma olasılığını") temsil eder. İÇİNDE klasik biçim(bir bina, bir arsanın aksesuarıdır), aslında böyle bir bağlantı sadece mevcut değildir, aynı zamanda gereklidir. 46 Modern Rus medeni mevzuatında, daha önce de belirtildiği gibi, söz konusu hukuki “bağlantı” yüzeysel bir incelemede mevcut olmayabilir. Bu, modern araştırmacılara, "mevcut mevzuata göre bir arsa üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan bir kişinin, bir gayrimenkul parçası olarak bir binanın veya yapının birincil sahibi olabileceğine" inanmaları için neden vermiştir. Arazi ile güçlü bir bağlantının gerekliliği, kural olarak genel bir hukuki rejimin bulunmadığı durumlarda, yalnızca arsa ile fiziksel bir bağlantı bağlamında görülebilir.” 47

Aynı zamanda, bu durum, aşağıdaki nedenlerden dolayı, söz konusu durumda, bir arsa ve bir bina gibi gayrimenkul nesneleri arasında yasal bir "güçlü bağlantının" bulunmadığı konusunda kesin bir sonuca varmak için yetersiz görünmektedir. Öncelikle şu anda kayıp olabilir

Bir binanın iktisabından sonra, onun altındaki arsanın hakkı, o binanın eski sahibi tarafından sonradan devredilmesiyle veya bu arsa veya binanın kullanımı için gerekli bir arsa üzerinde mülkiyet hakkının ortaya çıkmasıyla doğar (Madde 2). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 552'si). İkinci olarak, bir gayrimenkul nesnesi, bu nesnenin hedeflenmesi ve tanıtılması için gerekli olan, yalnızca ayni olarak tahsis edilmiş değil, aynı zamanda yasal yollarla belirlenmiş bir arazi parçası üzerinde, bireysel olarak tanımlanmış belirli bir arazi parçasına fiilen ve yasal olarak tahsis edilmiştir. özel muhasebe, teknik ve kayıt belgelerinde. Literatürde, bir gayrimenkul nesnesinin diğer medeni hak nesnelerinden bu şekilde mekansal ve yasal olarak izole edilmesi, onun (gayrimenkul) ayrılığı olarak kabul edilmektedir. 48 Gayrimenkulün yasal olarak belirlenmesi, başlangıçta her zaman mülkiyet haklarının ortaya çıkmasından önce gerçekleşir. Belirli bir gayrimenkul parçasına ilişkin mülkiyet hakları hiçbir şekilde tescil edilemez (örneğin izinsiz inşaat sırasında), ancak bu, gayrimenkulün medeni düzenleme de dahil olmak üzere yasal düzenlemelerin konusu olmayacağı anlamına gelmez. Özellikle, kentsel planlama mevzuatı, devlet teknik muhasebesine ve teknik envantere tabi olan kentsel planlama faaliyetlerinin nesnelerinin:

• a) inşaatı tamamlanan ve işletmeye kabul edilen nesneler;
• b) yetkisiz tamamlanmış inşaat nesneleri (nesnelerin parçaları);
• c) inşaat ruhsatı verilmemiş nesneler dahil, tamamlanmamış nesneler;
• d) sahipsiz nesneler. Bu nesnelerle ilgili bilgiler (halihazırda taşınmaz olarak tanınmıştır), gayrimenkul haklarının ve onunla yapılan işlemlerin devlet tescili, devlet istatistik kayıtlarının tutulması, emlak vergisi miktarının belirlenmesi, arazi ve şehir planlama kadastrosunun yanı sıra bir kayıt defterinin tutulması için temel oluşturur. federal mülkiyet. 49

Ayrıca, yapıya ve onun altındaki arsaya ilişkin tek tip mülkiyet haklarının bulunmadığı durumlarda, bir bina veya yapının arazi ile “güçlü” hukuki bağlantısı, yasal rejimlerin birbirleri üzerindeki karşılıklı hukuki etkisinde ve yapıya ilişkin herhangi bir mülkiyet hakkının bulunmaması (örneğin, izinsiz inşaat), arsa olan bir gayrimenkul nesnesinin “izinsiz niteliksel değişiminden” bahsedebiliriz. 50 Bir gayrimenkulün arazisi ile güçlü bir bağın esas olarak arazi sahibinin sınırlı mekânsal kaynağını azalttığı, kamu sahibinin toprak bütünlüğünü ihlal ettiği, toprak altına erişimi sınırlandırdığı vb. belirtilmelidir.

• 48. Lapach V.A. Sivil hakların nesneleri sistemi: Teori ve adli uygulama. St. Petersburg: Hukuk Merkezi Basını, 2002. S. 140.
• 49. Organizasyona ilişkin düzenlemeler Rusya Federasyonu 4 Aralık 2000 N 921 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi ile onaylanan kentsel gelişim nesnelerinin devlet teknik muhasebesi ve teknik envanteri.

Taşınmaz bir nesnenin arazi ile güçlü bağlantısına ilişkin hükümler, ancak bu bağlantının geçici faktörü tarafından belirlenemez. Ne yazık ki, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun gayrimenkulle ilgili olumlu normu, güçlü bir bağlantının geçici niteliğine dair herhangi bir gösterge içermiyor. Bu nedenle kolluk uygulamalarında, araziye sıkı bir şekilde (hem fiziksel hem de hukuki olarak) bağlı bir nesnenin gayrimenkul olarak sınıflandırılması konusuna karar verirken, geçici yapıları açıkça tanımayan kamu hukuku normları hakimdir. Nesnenin arazi ile bağlantısının gücüne veya taşınmazlığına bakılmaksızın mülk nesneleri.

Bu durum genel olarak bazı hukukçular tarafından paylaşılmaktadır: Bir süre için inşa edilen nesnelerin gayrimenkul olarak tanınmasının geçerliliği, arazi ile güçlü bir bağ, kalıcılık, süreklilik ve bir amacı tatmin etme amacının bulunmadığına dair bir işaretin bulunmaması nedeniyle şüpheli görünmektedir. sadece geçici değil, kalıcı bir ekonomik amaçtır. Vakfın varlığına bakılmaksızın programlı yıkım veya devir nedeniyle taşınmazlık özelliği taşımazlar. Bu sonuç tartışmasız bir şekilde kanıtlanmış gibi görünmüyor. Araziyle fiziksel, güçlü bir bağlantısı olan geçici bir bina veya yapının, mantıksal olarak işgal edilen alanla belirli bir hukuki bağlantısının olması gerekir (şu veya bu arazi kullanım hakkını sağlama, hedefleme vb.). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normu, bir bina veya yapı ile geçici bir kriter arasında herhangi bir bağlantı içermemektedir. İnsan yapımı gayrimenkul nesneleri aslında geçicidir; 60'larda inşa edilen çok sayıda beş katlı blok evin yakın gelecekte sökülmesi gerekecek. Bu bakımdan, bir nesnenin gerçek anlamda geçici (veya kalıcı) niteliği, şeyleri taşınmaz ve taşınır olarak ayırmaya esas olamaz. Şu anda bir nesnenin taşınmaz veya taşınır mülk olarak sınıflandırılmasını belirleyen yalnızca yapının geçici veya kalıcı niteliği değildir. Kolluk kuvvetlerinin uygulamaları, bir dereceye kadar, medeni hukuk tarafından belirlenmeyen başka bir kriter tarafından yönlendirilir: sermaye veya sermaye dışı inşaat. Bu kadar tamamen teknik bir yaklaşımın bir örneği, en yüksek mahkeme tarafından değerlendirilen birçok davadan biri olabilir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 1 tarihli Kararı)

50. Senchishchev V.I. Medeni hukuk ilişkisinin amacı. Genel kavram. Medeni hukukun güncel sorunları / Ed. Mİ. Braginsky; Araştırma Merkeziözel hukuk; Rus okuluözel hukuk. M.: Tüzük, 1998. s. 109 - 160.

Şubat 2000 N 3280/99). Davacının teknik envanter bürosundan tescil belgelerini sunduğu destek amacıyla taşınmaz mal hakkı başvurusunu inceleyen Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi, bu gerçeğin (BTI'ye kayıt) edinimi göstermediğini belirtti. gayrimenkul. Ayrıca uyuşmazlığın değerlendirilmesi sırasında mahkemenin önceki sahibinin geçici köşk mü yoksa kalıcı bir yapı mı inşa ettiği veya inşaatı için gerekli izinlerin alınıp alınmadığı hususunu incelemediği belirtiliyor. Bu koşulları açıklığa kavuşturduktan sonra mahkemenin BTI tescil belgesine ilişkin hukuki bir değerlendirme yapması gerekir. Buna göre mahkeme, satın alma ve satış sözleşmesinin BTI'ya kaydedilmesinin önemini değerlendirmeli ve bu tür bir kaydın davacının nesnenin mülkiyetine yol açıp açmadığını veya anlaşma konusunun yalnızca teknik muhasebesinin yapılıp yapılmadığını öğrenmelidir. kayıt yoluyla. 51

Hukuki kavramları teknik ayrıntılarla (sermaye, iletişimin varlığı veya yokluğu) değiştirmek elbette bir nesnenin taşınmaz olup olmadığına ilişkin hukuki değerlendirmenin doğru bir şekilde yapılmasına yardımcı olmayacaktır. Teknik ve mimari özellikler elbette mahkemenin değerlendirmesi için gereklidir, ancak birçok gerekçeden yalnızca biri olarak kabul edilir. Bu nedenle, “Yeryüzüyle güçlü bir bağlantı” kavramının yalnızca fiziksel bir bağlantı olarak kabul edilmesi, karar verme yetkisini aşağıdakilerden birine verir: kritik meseleler sivil yasal düzenleme ekonomik ciro avukatlara değil, mühendislere ve tüm sonuçlarıyla birlikte. Mahkemeler, bir nesnenin taşınmaz olarak tanınmasına ilişkin kararları, hukuki sorunları sermayeye veya geçici sorunlara indirgemeden, tüm hukuki sorunları inceleyerek vermelidir.

Şu veya bu mülkün özünü ve gayrimenkul olarak sınıflandırılmasını belirleyen kriterlerin yukarıdaki tanımındaki eksiklik, belirli gayrimenkul nesnelerinin oldukça ayrıntılı bir listesiyle telafi edilir. Ancak bu liste, alternatifsiz olarak, uluslararası yasal düzenlemelerin bu nesnelerin yalnızca sivil tasarımını kullandığını göstermektedir (arazi ile güçlü bağlantı ve amaçtan ödün vermeden devredilmesinin imkansızlığı).

Bir nesnenin gayrimenkulünün belirlenmesinde daha az önemli olmayan, bilindiği gibi, birinciyle birlikte kullanılan ikinci kriterdir - arazi ile güçlü bir bağlantı. Hakkında amacına orantısız zarar vermeden bir nesneyi hareket ettirmenin imkansızlığı hakkında. Literatürde bu kriter sadece ifade edilmiş; yargısal uygulama, bir nesneyi gayrimenkul olarak sınıflandırırken veya sınıflandırmazken, aynı zamanda toprakla güçlü bir bağa da ağırlık vermiştir. Nesne kolaylıkla başka bir yere taşınabiliyorsa, araziyle güçlü bir bağ (hem fiziki hem de hukuki) anlamsız hale gelir. Nadir bir taşınmaz eşya ise modern dünya Uzayda hareket ettirilemiyorsa, bir nesnenin taşınmazlığını tanımlayan kavramlardan birine, yani taşınmazlığına ne anlam yüklemek gerekir?

Ayrıca yasa koyucu olası hareketin maliyetini, nesnenin maliyetini, güvenliğini vb. öngörmemektedir. Kriter tam olarak nesnenin amacına orantısız zarar verilmesinde yatmaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normunun (Madde 130) tam anlamıyla yorumlanması, bir dizi çok önemli hususun açık ve net bir şekilde anlaşılmasını sağlayamaz, yani:

• 1. Orantısız hasar. Orantısızlık kavramının en azından karşılaştırmalı bir ölçüme ihtiyacı vardır. Neye göre orantısızlık? Bu “orantılılığın” bir ölçüsü var mı?
• 2. Amaca zarar vermek. Medeni mevzuat, diğerleri gibi, açık ve resmi olarak tanımlanmış kavramlarla işler (işlemeli). Hasar ne olmalı? Parasal miktarlarda mı? Her nesnenin bir amacı var mıdır? Görevi yerine getirmede (gönderme, yerine getirme) kısmi yetersizlik mi var?
• 3. Amaçlanan amaca orantısız zarar verilmesi. Bu değerlendirici kavram, bir nesnenin uzamsal hareketinin, (varsa) işlevsel görevlerin yerine getirilmesinde daha fazla veya daha az zorluğa neden olabileceği anlamına mı geliyor?

Bunlar ve diğer pek çok soru, ne medeni hukuk biliminde, ne mevzuatta, ne de adli uygulamada henüz bir çözüm bulamadı. Bu konuda bina ve yapılardan bahsetmiyorsak, mülkiyeti taşınır veya taşınmaz olarak ayırmak için analiz edilen kriterlerin uygulanması sorunu hiç gündeme gelmemektedir, bu nedenle toprak ve taşınmazlık ile güçlü bir bağlantının mümkün olabileceği varsayılabilir. yalnızca insan yapımı yapılar için önemli olabilir. Binalar ve yapılar için yasal varlığın ilk aşaması ya arsa tahsisi, inşaat izni, işletmeye kabul vb. ya da yıkım ya da izinsiz inşaatların yasallaştırılması ve ikinci seçenekte yine arsa temini, inşaat ekspertizidir. (güvenlik için) vb.

Nesnelerin gayrimenkul olarak sınıflandırılmasına ilişkin hukuki kriterin Maddede belirtilen olduğu sonucuna varılmalıdır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, araziyle fiziksel bir bağlantıyı çok fazla göstermez (aynı zamanda çok, çok önemlidir), daha ziyade bu tür bir bağlantının yasal düzlemini önceden varsayar, bu da daha yakın yasal etkileşimi ve yapısal bir ilişkinin varlığını gösterir. yapılar ve sistemik bağlantılar. Binalar ve yapılar, sonraki bölümlerde diğer gayrimenkul nesneleri ile birlikte daha ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Bu paragrafta, gayrimenkulde nesnel olarak gerekli ve mevcut olan, doğal bağlantıları hariç tutulmadan taşınmazların kaçınılmaz hukuki bağlantıları üzerinde durulmaktadır.

Daha önce de belirttiğimiz gibi, gayrimenkulün arazi ile bağlantısının güçlü olması gibi bir özelliğinin yanı sıra, bu özelliğe de özellikle dikkat edilmelidir. gayrimenkulün bölünmezliği.

Taşınmazların hukuki niteliği itibariyle tüketilebilir olmadığı, ayrı ayrı belirlendiği ve her şey gibi hukuken bölünmez olduğu bilinmektedir. Elbette karmaşık şeyler, aksesuarlı şeyler mülk devrine dahil oluyor (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 134, 135. Maddeleri). 52 Ancak bazı durumlarda nesnelerin bireysel "bileşenlerini" bağımsız nesneler olarak tanıyan bu yasal yapılar bile onları tek bir bütün halinde birleştirir. Yalnızca bu şekilde birleştirilmiş bir şey dolaşımda görünür, maddi dünyanın kendi bileşimine dahil olan ve yasal olarak onda "çözünmüş" (şeyler) diğer nesnelerini yasal kaderine tabi kılar ve başka koşullarda bağımsız nesneler olarak hareket edebilir (şeyler). kötü şöhretli hizmet). Kuşkusuz, karmaşık bir şey ayrı şeylere bölünebilir - daha önce tek bir bütün olarak hareket eden nesneler ve bileşen parçalarının her biri ekonomik ilgi konusu olabilir. Ancak onu oluşturan parçanın bağımsız bir nesne olarak karmaşık bir şeyden ayrılması, karmaşık şeyin hukuki olarak “yok olmasına” veya niteliksel değişikliklerine yol açarak, görünümü hakkında konuşmamıza olanak tanır. yeni şey. Önceki maddi nesnenin yasal olarak ortadan kalkması ve yenisinin ortaya çıkması olmadan, "başka bir şeyin bir kısmından" yeni bir şeyin ortaya çıkması imkansızdır.

Yani bu durumda bir şeyi ancak iki yeni, bağımsız parçaya bölmekten söz edebiliriz. Şeylerin temel bir özellik olarak bölünebilirliği, genel özelliklerle tanımlanan nesnelerin büyük ölçüde karakteristik özelliğidir.

Yukarıdakilerle bağlantılı olarak çok açıklayıcı olan, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 16 Temmuz 2002 N 3531/00 sayılı Kararıdır. 53 14 Ocak 1998 tarih ve 3 sayılı kuyu alım satımına ilişkin anlaşmanın geçersiz kılınması için tahkim mahkemesine dava açıldı. maden suyu 1-B no'lu pompa istasyonu binası ile yapımı tamamlanmamış olan ve bu işlemlerin geçersizliğinin sonuçlarının uygulanmasına ilişkin dava. İddiaları karşılayan ilk derece mahkemeleri ve temyiz mahkemeleri, bileşim ve amaç açısından kuyu ve pompa istasyonunun Sanat'a uygun olduğu sonucuna vardı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 135'i sırasıyla ana ve aksesuar olarak değerlendirilmelidir. Kuyu federal mülkiyetin konusuydu ve Polet girişiminin yasal mülkiyetinde değildi. Bu nedenle, 14 Şubat 1996 N 199 sayılı Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı Kararı ile onaylanan kuruluşların mülklerine haciz prosedürüne ilişkin Geçici Yönetmelik uyarınca borçlunun mülkü olarak el konulması ve sonradan yapılan uygulamalar hukuka aykırıdır. Pompa istasyonuna el konulması söz konusu değildi, dolayısıyla uygulanması için hiçbir gerekçe yoktu.

• 52. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na ilişkin yorum, birinci bölüm / Ed. prof. ONLAR. Abova ve A.Yu. Kabalkina; Devlet ve Hukuk Enstitüsü RAS. M.: Yurayt-İzdat; Hukuk ve Hukuk, 2002; Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na ilişkin yorum, ikinci bölüm (madde bazında) / Direktör. Oto saymak ve sırasıyla ed. Hukuk Doktoru bilimler, prof. O. Sadıkov. 3. baskı, rev. ve ek M.: Hukuk Bürosu "Sözleşme"; Kızılötesi-M, 1998.
• 53. Kararın metni yayınlandı: Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. 2002. N 10.

Temyiz mahkemesi haklı olarak bu sonuçların maddi ve usul hukukuyla örtüşmediğini kabul etti. Kasa malzemelerinden kuyu ve pompa istasyonunun tek bir bütün oluşturan ve amacına göre kullanılan şeylerin bir koleksiyonu olduğu anlaşılmaktadır. genel amaçlı. Pompa istasyonu Polet işletmesi tarafından kuyuyla ilgili olarak inşa edildi ve daha sonra kuyu ve pompa istasyonu tek mülk kompleksi - hidrolik bir yapı olarak işletildi (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 134. Maddesi).

Bu koşullar ve mülke el konulması ve haciz sırasında kuyu ve pompa istasyonunun Polet girişiminin yasal mülkiyetinde olduğu gerçeği, Omsk Şehir Teknik Envanter Bürosu'nun teknik pasaportları ile kanıtlanmaktadır. adı geçen nesneler, devlet mülkiyetinin ekonomik yönetim hakkı ile Polet işletmesine devredilmesine ilişkin 14 Ekim 1994 tarih ve 023 sayılı anlaşma. Bu belgeler asliye ve istinaf mahkemeleri tarafından incelenmemiş ve doğru bir değerlendirme yapılmamıştır. Kuyu ve pompa istasyonunun tek (karmaşık) bir şey olarak değerlendirilmesi ve bu mülk kompleksinin yasal sahibinin belirlenmesi ihtiyacı, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 26 Eylül tarihli Kararında belirtilmiştir. , 2000 bu durumda.

Yukarıdakiler, bölünmezliğin bu temel hükmünün, bazı durumlarda taşınmaz şeylere de genişletilebileceği ve genişletilmesi gerektiği sonucuna varmamızı sağlar. Taşınmaz şeylerin doğası gereği gayrimenkul, amaca göre gayrimenkul ve kanunen gayrimenkul olarak geleneksel olarak bölünmesi de bu nesnelerin münhasır bölünmezliğine dayanmaktadır (örneğin bkz. Fransız Medeni Kanunu). Her şeyden önce bu, doğası gereği gayrimenkul nesneleri için geçerlidir: toprak altı arazileri, arsalar.

“Site” kavramı zaten bütünün bir parçası anlamına geliyor. Bireysel olarak tanımlanmış bir alanın bu tek bütünden koşullu, münhasıran yasal olarak izole edilmesi, bu nesneyi ticari ciroya dahil etme mekanizmasını tüketir (aksi takdirde ciro için gerekli bir koşul olarak medeni hak nesnelerinin ayrıklığı kavramı anlamını kaybeder). Bir toprak altı parseli veya arsa, hukuki niteliği itibariyle bölünemez; bir arsanın bir “kısmının” bir tür tahsisi, orijinal nesnenin sona ermesi ve yalnızca toplamda (bölgesel, mekansal olarak) önceki nesneye karşılık gelen iki yeni nesnenin ortaya çıkması anlamına gelir. Bu bağlamda, üzerinde bulunduğu arsanın sahibine ait olan bir bina veya yapının mülkiyeti devredildiğinde, arsaya ilişkin hakların da binayı edinen tarafa geçeceği şeklindeki bilinen hüküm ( yapısı) (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 273. Maddesi), doğal olarak gayrimenkulle ilgili ilişkilerin düzenlenmesine dokunmuştur. Yasa koyucu, başlangıçta ele alınan makalede arsanın kendisini doğru bir şekilde belirlerse, daha sonra gayrimenkul nesnelerinin bileşimine yeni, biraz beklenmedik bir kavram ekler: "arsanın bir kısmı". Bu durumda, arsanın bir kısmı bağımsız bir sivil haklar nesnesi midir, yoksa basit bir yasama ihmaliyle mi karşı karşıyayız? Cevap doğaldır: Bir arsanın (başka herhangi bir gayrimenkul) “bir kısmı” arsanın kendisidir.

Görünüşe göre sivil haklar nesnelerinde “parça” kategorisinin ortaya çıkışı, temel bir yasama denetimine atfedilemez, çünkü diğer gayrimenkul nesnelerine ilişkin olarak da benzer bir kavram tekrar tekrar uygulanır: bir bütün olarak işletme veya onun bir kısmı alım satım, rehin, kiralama ve diğer işlemlerin konusu olabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. Maddesi). Ek olarak, hakların nesnesi olarak medeni mevzuatta şunlar vardır: arsaların bazı kısımları (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 340, 552, 553. Maddeleri), toprak altı arsaların bazı kısımları (Rusya Federasyonu Federal Kanununun 26. Maddesi " Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında "), mülkün bazı kısımları (aynı Kanun'un 26. Maddesi), ayrıca bina kısımları, konut binalarının kısımları vb.

Aynı zamanda, bir işletme gibi kendi kompozisyonunu sürekli değiştirmeye çalışan böyle bir sivil haklar nesnesi örneğini kullanarak aşağıdakileri anlayabiliriz. Sahibi, örneğin, mülkiyet kompleksini daha önce "parçalamış" olan bir işletmeyi yalnızca tek bir nesne olarak değil, aynı zamanda "parçalar halinde" yabancılaştırma yetkisine sahiptir.Böylece, entelektüel faaliyetin sonuçlarına ilişkin şeyler ve haklar satılabilir veya satılabilir. farklı kişilere, haklara, yükümlülüklere vb. ayrı ayrı bağımsız anlaşmalar kapsamında yabancılaştırılmıştır. Bu durumda, bir mülk kompleksi olan işletme artık medeni hukuk ilişkilerinin eski taşınmaz nesnesi olarak hareket etmez, yasal olarak varlığı sona erer. Bir işletmenin bir mülk kompleksi olarak yasal çerçevesini belirleyen ana kriter, yabancılaşma sırasında daha önce kurulmuş ve korunmuş olması, tek bir nesne olarak ilk medeni hukuki pazarlığa açık olması, girişimcilik faaliyetine daha fazla ve benzer şekilde katılma yeteneğidir.Kaldırma Mülkiyet kompleksinin, ekonomik dolaşımdaki yeri ve karşı karşıya olduğu üretim ve ekonomik görevlerle önceden belirlenmiş herhangi bir temel unsurun (eşyalar, haklar vb.) bileşiminden çıkması, mülkiyet kompleksinin tek bir nesne olarak sona ermesini ve ortaya çıkmasını gerektirir. bir dizi başka nesnenin - bağımsız şeyler, haklar, entelektüel faaliyetin sonuçları.

Bu sonuç, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin uygulamasında da doğrulanmıştır. Bir işletmenin rekabet koşulları kapsamında alım satımına ilişkin bir dava göz önüne alındığında, yabancılaştırılmış ticari mülkiyet kompleksinin yayınlanmış kompozisyonunun, işletmenin borçları olarak belirli ödenecek hesapları içerdiği tespit edilmiştir. İşlemin tamamlanmasından ve uygun şekilde tescil edilmesinden sonra, yeni sahip, işletmenin fiili borcunun satıcı tarafından kamuya açık olarak belirtilen tutarı önemli ölçüde aştığını tespit etti. Bu durum, alıcının, işletmenin alım satım sözleşmesine yalnızca yükümlülükler (daha önce kendisi tarafından biliniyordu) açısından yasal mirasa ilişkin bir koşulu dahil etme iddiasının temelini oluşturdu, yani yeni sahibi içeriği sınırlamayı teklif etti ( mülkiyet kompleksinin bileşimi). Tahkim mahkemesi, sahibinin talebini reddederek, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun (Madde 132, 559), istisna dışında, bir bütün olarak işletmenin alıcısının mülkiyetine devredilmesine ilişkin hükümlerine atıfta bulundu. Satıcının başka kişilere devretme hakkına sahip olmadığı hak ve yükümlülükler. 54

Elbette, çevredeki gerçekliğin nesneleri ve olguları, doğal olarak fiziksel, sosyal, psikolojik ve diğer nesnel özellikleri en etkili yasal düzenlemenin ihtiyaçlarına tabi kılmasına izin veren mevzuattaki bu nesnelerin ve olguların yorumlanmasıyla eşitlenemez. Hukuk bilimi başlangıç, temel materyal, esasen türev, hukuki kategoriler olarak çalışır: normlar, hukuki gerçekler vb. - ancak doktrin, yok edilmesi tüm sivil bilimin inkarına yol açabilecek temel, temel nitelikteki kavramları içerir. gibi . Bu bakımdan, bir taşınmazın bir kısmının sadece “kanunla yasaklanmadığı” gerekçesiyle dolaşıma sokulması haklı gösterilemez. Ekonomik olarak tartışmasız olarak haklı olan şu görüşe tam olarak katılamıyoruz: “Bu normların resmi bir yorumuyla, kullanım için nesnenin tamamını değil, yalnızca bir kısmını devretmek gerekiyorsa, sahibin önce bölüşmesi gerektiği ortaya çıkıyor. nesneyi yeni mülkiyet nesnelerine aktarın ve ancak o zaman bunlardan birini kullanım için devredin.Bu tür gerekliliklerin yerine getirilmesi, mülk devrinde haksız bir komplikasyona yol açacaktır.Teslimat olarak tahsis edilen gayrimenkulün bir kısmının kira sözleşmesinin feshedilmesinden sonra ne yapılmalı? bağımsız mülkiyet nesnesi? Birleştirin ve kullanım için diğer parçaları devretmek gerekiyorsa, tekrar “bölün”? Neyse ki, pratikte, bölünebilir gayrimenkul devretme tesislerinin sahipleri ve arsaların bazı kısımlarını binayı “bölmeden” kullanmak için veya arsa.Bu durumda, 26. maddenin 2. fıkrası uyarınca

54. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 13 Kasım 1997 tarih ve 21 sayılı bilgi mektubunun ekinin 4. maddesi "Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü uygulamasının gözden geçirilmesi."

"Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve İşlemleri Hakkında" Federal Kanunu, tescil için sunulan kira sözleşmesine, kiralanacak sitenin veya mülkün bölümlerinin belirtildiği bir site veya bina planı eklenmiştir. 55 Gayrimenkul işlemlerinde bazı ek formaliteler, gayrimenkulün kamusal dolaşımına ilişkin medeni bir uygulamanın geliştirilmesinde ve buna ilişkin hakların tescilinde olası geri dönüşü olmayan ve yıkıcı kayıpları telafi edecektir.

Medeni hakların nesnelerini tanımlayan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Madde 128, 130), bu nesneleri daha fazla yasal “parçalanmanın” imkansızlığıyla oldukça açık bir şekilde sınırlandırmaktadır: bir toprak altı arsası, bir arsa, bir bina (yapı) , vesaire. Görünüşe göre bu seviyenin “kesinliğine” önce Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, ardından diğer federal yasalar ve diğer yasal düzenlemeler uymuyor. Öncelikle Ch'den bahsediyoruz. Bağımsız ve görünüşte bölünmez bir binanın fiziksel bölümünü ayrı bir medeni haklar nesnesi olarak tanıtan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 35'i “Konut binalarının kiralanması”. Konut binalarının mülk cirosuna dahil edilmesi mantıksal ve kaçınılmaz olarak konut dışı binaların ayrı bir sivil haklar nesnesi olarak ortaya çıkmasını gerektirdi: odalar, zemin katlar, bodrum katları ve çatı katları vb. Şüphesiz hukuki bir yapı olarak taşınmaz bir şey, başta ayni haklar olmak üzere ancak hakların nesnesi olarak anlam taşır. Bu çalışmanın amacı bu nesnenin mülkiyet haklarını incelemek değildir. 56 Bu çalışmada, mümkün olduğu ölçüde, öncelikle bir şeyin bölünebilirlik gibi bir özelliği kısmen aydınlatılmaya, ikinci olarak da gayrimenkulün bir konu olarak daha fazla araştırılması için bir dizi başka sorunlu alan tespit edilmeye çalışılmaktadır. sivil hakların nesnesi.

Mevzuat ve hukuk bilimi, her durumda son derece kesin bir yazışma olmadan, örneğin kurguları bilimsel ve hukuki kullanıma sokarak, düzenlenmiş sosyal ilişkilerin kavramlarını ve sistem oluşumlarını dikkate almadan, kendi hukuk kategorilerini ve sistem bloklarını oldukça özgür bir şekilde oluşturur. Felsefe, refleksif olarak yeniden yapılandırılmış bir bilgi imajının ve gerçek bilimsel bilginin kendisinin birbiriyle örtüşmeyebileceğini ve bunun da yanlış yansımayı gerektirdiğini bilir. Ve gayrimenkul nesneleri listesinde, medeni mevzuat ve sivil bilim çaba göstermez ve bazı durumlarda, sonuçta tam bir algıya yol açmayan maddi dünyanın nesnelerinin ekonomik fenomenlerine ve fiziksel özelliklerine uymaktan kasıtlı olarak kaçınır. klasik felsefe konusu olarak hem mevzuat hem de hukuk bilimleri

Kuşkusuz, maddi olarak var olan hemen hemen her şey teknik olarak parçalara ayrılabilir ve bu parçaların her biri (bedensel bir şeyin fiziksel parçaları), mülkiyet çıkarının bağımsız bir nesnesi haline gelebilir. Teknik olarak, bağımsız bir nesne olarak, belirli şartlara ve forma bağlı olarak çeşitli işlemlere konu olan bir binanın (yapının) bir parçası olarak ayrı bir bina tahsis edilebilir. Bu durumda teknik olarak “bütün - parça” kategorilerinin karşıtlığından bahsetmenin bir anlamı yok.

• 55. Piskunova M. Taşınmazların bölünebilirliği hakkında // İş avukatı. 2003. N 9.
• 56. Sklovsky K. Konut dışı mülk hakkının bazı sorunları: Konut dışı mülklere ilişkin mülkiyet haklarının karmaşık sorunları ve bunları çözme yolları hakkında // Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. 2003. N 8 (129).

tahsis edilen binalar binanın bir parçası olarak değil, tam teşekküllü, bağımsız, ayrı ayrı tanımlanmış vb. olarak dolaşıma dahil edilir. bu anlamda izin verilen bir nesne, belki Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından değil, başka bir federal yasa tarafından.

"Orijinal" gayrimenkulün yasal kaderi biraz farklıdır - önce teknik olarak ve sonra yasal olarak bağımsız bir nesnenin ayrıldığı bina. Bu durumda binanın ayrı bir varlık olarak orijinal durumu korunuyor mu? Tabii ki, tamamen devredilebilir diğer şeylerle ilgili olarak bu sorun geçerli değildir, çünkü şeyden ayrılan önemsiz, esas olmayan bir kısım (parça, unsur vb.), genel bir kural olarak, şeyin ayrıklığını etkilemez. Bu mülk. Aynı şekilde, taşınmaz bir nesnenin özü, ondan ayrılan (veya değiştirilen) bir aksesuardan da etkilenmez. Bu bağlamda çok açıklayıcı ve anlamlı olan, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 26 Ekim 1999 N 3655/99 sayılı Kararıdır. Kanımca, hem mahkeme tarafından karara bağlanan sorunun uygunluğu hem de kararın sonuçlarının tartışılması, adli işlemin çoğaltılmasının maksimum eksiksizliğini belirlemektedir.

Bu nedenle, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkan Vekilinin Kuzey-Batı Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesinin 28 Nisan 1999 tarihli Kararına karşı protestosunu değerlendirdi. Kaliningrad Bölgesi Tahkim Mahkemesinin 4369/616 sayılı ve kurulmuş: limited şirket, kapalı bir davaya karşı dava ile Kaliningrad bölgesi Tahkim Mahkemesi mahkemesine başvurmuştur. anonim şirket ve 117 Boston kapı ünitesinin mülkiyetini tanıma ve bunlara el konulmasından kurtulma iddiasını içeren sınırlı sorumluluk ortaklığı.

Talep, Kaliningrad Bölgesi Tahkim Mahkemesi'nin 3515 sayılı davaya ilişkin 1 Ekim 1998 tarihli Kararı ile mülkün el konulmasından kurtarılmasına yöneliktir. Ortaklığın CJSC'ye karşı iddiasını güvence altına almak için çıkarılan bu Kararname, el konuldu. sanığın inşaat malzemeleri, ekipmanı ve diğer mülkleri. 21 Ocak 1999 tarihli kararla, iddialar kısmen karşılanmıştır: davacının, tamamlanmamış bir konut binasında kurulu 66 kapı ünitesinin mülkiyeti olduğu kabul edilmiş ve bunlar haczedilmekten muaf tutulmuştur. İddianın geri kalanı reddedildi. Temyiz mahkemesinin 10 Mart 1999 tarihli kararıyla karar değiştirildi, 66 kapı bloğunun mülkiyeti reddedildi, geri kalan kısımlarda ise değişiklik yapılmadı.

Kuzey-Batı Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi, 28 Nisan 1999 tarihli kararıyla istinaf mahkemesinin kararını bozdu, mülkün hacizden kurtarılmasına ilişkin mahkeme kararını iptal etti ve bu kısımdaki iddiayı reddetti. kararın geri kalanı değişmedi. Başkanlık Divanı, temyiz ve temyiz davalarının kararlarının iptal edilebileceğine ve mahkeme kararının aşağıdaki gerekçelerle değiştirilebileceğine inanmaktadır. Vaka materyallerinden aşağıdaki gibi, LLC (müşteri) ile JSC (yüklenici) arasında 15 Ocak 1998 tarihli 1 No'lu bir sözleşme imzalandı ve buna göre yüklenici 19 daireli bir konutun bitmemiş inşaatını tamamlama yükümlülüğünü üstlendi. kendi kaynaklarını ve kendi malzemelerini kullanarak inşa eden bina, şu adreste yer almaktadır: Kaliningrad, st. Zemelnaya, 4a. CJSC, sözleşmeden doğan yükümlülükleri uyarınca, Temmuz ve Ağustos 1998'de inşaat halindeki bir binaya 66 kapı bloğu yerleştirdi ve LLC, yapılan iş ve kapı blokları için ödeme yaptı.

Ağustos 1998'de, taraflar arasında bir konut binasının inşasına ilişkin sözleşme ilişkisi sona erdirildi ve müşteri, mülkün inşaatının tamamlanması için diğer yüklenicilerle yeni sözleşmeler imzaladı (21 Ekim 1998, 14 Ekim 1998 tarihli sözleşmeler) , 21 Ekim 1998 g.), inşaatı tamamlayanlar (tamamlanan binanın kabulüne ilişkin çalışma komisyonunun 15 Ocak 1999 tarihli kanunu).

Yani, 1 Ekim 1998 tarihli haciz kararının verildiği ve icra memurunun 16 Ekim 1998 tarihli 66 kapı bloğunun envanter ve el koyma tutanağını düzenlediği tarihte, yarım kalan inşaat projesinin yasal sahibi bir limited şirketti. . Aynı zamanda, eve yerleştirilen kapı blokları ayrı bağımsız mülkiyet nesneleri olmaktan çıkıp davacının sahip olduğu gayrimenkulün bir parçası haline geldi. LLC'nin bir konut binasında kurulu kapı bloklarını envanter ve mülke el koyma eyleminden hariç tutma talebi yasal ve haklıdır, çünkü davacı, kapı bloklarının bir parçası olduğu bir gayrimenkulün sahibidir ve ikincisi ayrı bir varlık olarak mevcut değildir. öğedir ve bu nedenle mülk envanter kanununa dahil edilemez. Ayrıca borçluyla olan sözleşme ilişkisinin sona ermesi nedeniyle borçluya ait olmadıkları için envanter kanununa dahil edilemezler. Dolayısıyla mahkemenin 66 adet kurulu kapı bloğunun hacizden kurtarılması yönündeki kararı hukuki ve haklıdır, iptal edilemez.

Eve yerleştirilen kapı blokları ayrı bir parça olarak mevcut olmayıp, davacının sahip olduğu gayrimenkulün bir parçası olduğundan, ilk derece mahkemesi 66 kapı bloğunun mülkiyetinin tanınması taleplerini makul olmayan bir şekilde karşılamıştır. Bu kısımda mahkeme kararı iptale tabidir. Mahkemenin kararının geri kalan kısmı hukuka uygun ve haklıdır, iptal edilemez. Temyiz mahkemesinin kararı, evde kurulu kapı bloklarının, yani artık mevcut olmayan nesnelerin mülkiyeti konusunu dikkate aldığı için iptal edilebilir. Aynı şekilde 66 kapı bloğunun mülkiyetinin tanınmasına ilişkin temyiz mahkemesinin kararı da iptale tabidir. Evde bulunan kapı bloklarına el konulmasından kurtulma talebinin reddedilmesi açısından, envanter ve mallara el konulması kanununun düzenlendiği tarih itibarıyla - 66 kapı bloğu olduğundan, söz konusu karar da iptale tabidir. ikincisi ayrı bir bağımsız teminat konusu olarak mevcut değildi, bu nedenle Sanat. Rusya Federasyonu'nun 353 Medeni Kanunu.

Bu durum, yalnızca gayrimenkul aksesuarlarının değil, aynı zamanda teknolojik kısmının da (çatı, duvar vb.) yabancılaştırılması (değiştirilmesi) ile benzerdir. Bununla birlikte, medeni hukukta sıklıkla alıntılanan, gayrimenkul olan ve kütüklere ayrıştırıldığında kütük yapısına sahip örnek, bu şekilde olmaktan çıkar, ancak montaj yeniden ortaya çıktıktan sonra, 17 bu durumda özünün tezahürünün kanıtı olarak kullanılamaz. bina, ya ikinci kez yeni bir gayrimenkul nesnesi “ortaya çıkar” ya da orijinal nesne, fiziksel olarak mevcut olmasa bile hukuki varlığını sürdürür.

Kanun ve doktrinde taşınmazın parçalara bölünmesi imkânına izin verilmesine rağmen, söz konusu hükmün binanın tek bir gayrimenkul nesnesi şeklinde “parça tahsisi” yapılmadan önce var olan hukuki yapısına genişletilmesi mümkün değildir. Yukarıda belirtildiği gibi M. Piskunova, taşınmaz bir şeyi bölme yönteminin, “bölünebilir bir taşınmazın sahibinin kendi payına yabancılaşması” olarak kabul edilmesi gerektiğine inanmaktadır. Bu tür işlemler doğrudan kanunla öngörülmemiştir, ancak mülkiyet haklarının içeriğine aykırı değildir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 209. Maddesi) ve sözleşme özgürlüğü ilkesine uygun olarak gerçekleştirilebilir. Gerekli koşullar, gayrimenkulün bölünebilirliği ve kanunla korunan diğer kişilerin çıkarlarına uygunluk da dahil olmak üzere, kanuna ve diğer yasal düzenlemelere aykırılığın bulunmamasıdır. Aynı zamanda taşınmazın bir kısmının da hukuken bir nesne olarak, bireysel olarak belirlenmiş ve asıl amacını koruyarak, elden çıkaranın mülkiyetinde kalması gerekir.” 18 Dahası, M. Piskunova, "gayrimenkul parçalarının" bağımsız nesneleri olarak ciroya katılma olasılığını göz önünde bulundurarak ve gerekçelendirerek, bölünebilir bir şeyin bir kısmının kullanım için sağlanmasının (kira, kredi, kiralama) aynı zamanda içeriğine de karşılık geldiğine inanıyor. Mülkiyet hakkı, ancak bir şeyin bölünmesi değildir. Bölünebilen ama bölünmeyen bir şey, tam olarak ayni mülkiyet haklarının nesnesi olmaya devam ederken, parçası ise zorunlu hakların nesnesi (konusu) haline gelir.

Böyle bir yapılanma ne hukuken ne de doktrin açısından kabul edilemez. Medeni hukukun iyi bilinen ikilemi, medeni hukuk dalının tüm yapısı, mülkiyet ve sorumluluk haklarının benzer, neredeyse mekanik, "inorganik bir karışımı" tarafından yok edilecek.

Rusya Federasyonu Başkanı başkanlığındaki Konseyin medeni mevzuatın kodlanması ve iyileştirilmesine yönelik çalışmasının bir parçası olarak hazırlanan, gayrimenkulle ilgili medeni mevzuatın geliştirilmesi Konsepti'nde (V.V. Vitryansky tarafından düzenlenmiştir) (Protokolü'nün 4. maddesi) 20 Mayıs 2002 Sayı. 9), bu yönüyle şuna dikkat çekmektedir: “Eğer bir taşınmaz, tabii (fiziksel, yapısal vb.) özelliklerine göre birbirinden bağımsız birden fazla parçaya bölünebiliyorsa, o zaman bölünerek önceki taşınmaz da bölünebilir. şeyin varlığı sona erer ve iki veya daha fazla bağımsız hukuk nesnesi oluşur." 59 Konsept'in bu önerisi yalnızca bölündüklerinde basit, doğrusal (özetleyici) düzeyde yeni gayrimenkul (arsa parselleri, toprak altı arazileri) oluşturan gayrimenkul nesneleri ile ilgili olarak kusursuzdur. Binalar ve yapılar gibi bileşim ve öz bakımından daha karmaşık olan gayrimenkul nesneleri, özellikle dikkatli bir yaklaşım gerektirir. Bu bağlamda Konsept'in şu hükmü biraz kategorik görünmektedir: “Ayrı bir mülkü elden çıkarmak isteyen bir binanın sahibi, öncelikle bu mülkü tahsis etmelidir; mülkün mülkiyetini kaydedin. Bu durumda binanın mülkiyeti, hukuki açıdan binanın kendisinin ortadan kalkmasıyla sona erer” (Kavramın III § 3. Bölümü). 60 Yukarıdaki teklifin ilk kısmını sorgulamaksızın, ikinci kısmı - bir sivil haklar nesnesi olarak binanın yasal olarak ortadan kaldırılmasıyla ilgili - yeterince gerekçelendirilmemiş gibi görünüyor, çünkü orijinal taşınmaz şey sadece bir şey değil, daha fazlası ile bileşik bir şeydi. karmaşık sistem düzeyi ve eleman-yapısal ilişkilerin türü. Uygulama, analiz edilen soruna ilişkin yeterince net bir tutum sergilememektedir. Genel olarak mahkemeler şu ana kadar “gayrimenkulün bir kısmının”, bu kısmın bağımsız gayrimenkul olarak ek tescili olmaksızın elden çıkarılması olasılığını kabul etmiştir. Ancak Konsept'in önerilerinin geçerliliğini doğrudan doğrulayan uygulamalar da var. Bu nedenle, Kuzey-Batı Bölgesi Federal Anti-Tekel Hizmetinin 5 Ağustos 2002 N A56-8577/02 sayılı Kararında şunu belirtilmektedir: “... haklar ya bir bina ya da bir bütün olarak yapı için tescil edilebilir ya da bağımsız ikincil nesneler için - bileşimine dahil olan konut dışı binalar.

Binada yer alan konut dışı binaların bir kişinin mülkiyetinin tescili, başka bir kişinin binanın tamamı üzerindeki hakkının tescili olasılığını dışlar.” Aynı Kararda mahkeme bir başka önemli sonuca daha vardı: konut dışı binaların binadan ayrılması ve yabancılaştırılmasıyla bağlantılı olarak, binanın geri kalan kısmının özel teknik ve kadastro tescilinden geçmesi gerekiyordu; gayrimenkul, gayrimenkul nesnesi olarak oluşturulmuş olarak kabul edilemez.

• 57 Valeev M.M. Medeni hukuk ilişkilerinin nesneleri olarak şeyler: Dis. ...cand. yasal Bilim. Ekaterinburg, 2003.
• 58. Piskunova M. Taşınmazların bölünebilirliği hakkında // İş avukatı. 2003. N 9.
• 59. Gayrimenkulle ilgili medeni mevzuatın geliştirilmesi kavramı // Gayrimenkul dolaşımını düzenleyen mevzuatın iyileştirilmesi: Konferans materyalleri / Sorumlu. ed. V.V. Vitryansky. M., 2003. S.3.
• 60. Aynı eser. S.28.

Konut dışı binaların bağımsız bir gayrimenkul nesnesi olarak tanınmasına ilişkin halihazırda çözülmemiş çok sayıda sorun, hem kolluk uygulamalarında hem de gelişen gayrimenkul haklarının yasal olarak tescili sisteminde giderek daha fazla yaratılmaktadır. zor durum Taşınmaz nesneler sistemi ve bunlara ilişkin mülkiyet hakları araştırmacıları tarafından geliştirilenler de dahil olmak üzere, temel Rus sivil ilkelerine dayanan, yalnızca yasama yoluyla çıkış yolu olabilir. Bu tür yollar özellikle K.I. Bireysel konut dışı mülk hakkının "ortak mülkiyet kurgusunda" ifade edilebileceğine inanan Sklovsky. Bu teklifin bazı artılarını ve eksilerini kabul eden yazar, yine de haklı olarak daha optimal bir seçeneğin, örneğin bir binanın maddi bir parçası olan bir gayrimenkul parçasını kullanma konusunda bir tür mülkiyet hakkı olabileceğine inanıyor. 61 Görünüşe göre bu yönde, belki de "maddi" ve "zorunlu" ayrımının alışılagelmiş ve açık sınırlarının ötesine geçerek daha fazla teorik gelişme yapılması gerekiyor.

"Bölünmez bir şey ve onun parçası" hakkındaki bazı düşünceleri özetlerken, taşınmaz bir şeyin bir kısmının bağımsız bir medeni haklar nesnesi olarak tanınması olasılığına ilişkin bazı şüpheleri dile getirirken, gayrimenkulün temelde mümkün olan bölünmesinin mümkün olduğunu belirtmek gerekir. yeni nesneler reddedilmez. Üstelik Roma hukukunda bilinen "duvarların" inşası pratikte "dikey" inşaatıyla tamamlanmaktadır. Konut ve konut dışı binalar uzun süredir ve her yerde mülk dolaşımına dahil edilmiştir. İlgili soru, kendi varlığıyla ilgili değil, gayrimenkul sisteminde bağımsız gayrimenkul nesneleri olarak bina ile içindeki mülkler arasındaki ilişkiyle ilgilidir, yalnızca basit, özetleyici düzeyde değil, aynı zamanda gayrimenkul sisteminde de. daha yüksek düzeydeki agregalar, karmaşık ve kompozit bir gayrimenkul olayının seviyesi.

Medeni hukuk biliminde son yıllarda “gayrimenkul” kavramının hukuki niteliğine ilişkin bir teori ortaya atılmıştır. Destekçilerine göre, araziye sıkı sıkıya bağlı olan her mülk gayrimenkul olarak kabul edilmemekte, yalnızca hakların kayıtlı olduğu mülk olarak tanınmaktadır62. Dolaşımda hakları kayıtlı olan gayrimenkul nesneleri olabilir. Bu nedenle devlet tescili, gayrimenkulün yasal bir işaretidir.

Ters bakış açısı V.V. Vitryansky tarafından ifade edildi. ve Gongalo V.M63. Bu nedenle, V.M. Gongalo'ya göre, "bir şeyin taşınmaz olduğunu kabul etmek için, araziyle güçlü bir bağlantının olması, amacına orantısız bir zarar vermeden onu hareket ettirmenin imkansız olması gerekir." Bu görüş şu delillerle desteklenmektedir: Eşyanın taşınır ve taşınmaz olarak ayrılması, onların objektif niteliklerinden kaynaklanmaktadır; Devlet kaydı, gayrimenkulün bir sınıflandırma özelliği değildir.

Bu bakış açısının en uygun ve haklı olduğu görülmektedir, çünkü bir dizi ek noktaya dikkat edilmesi gereken gayrimenkul tahsisinin nesnel doğasına dayanmaktadır.

Birincisi, eğer gayrimenkul devlet tesciline tabi ise, o zaman gayrimenkulün tescil anından itibaren ortaya çıktığını aynı anda iddia etmek mantıksız ve çelişkilidir.

İkincisi, gayrimenkulün hukuki kavramı kavramı, gayrimenkul devir işlemlerinin formalitelerinin zayıflamasına yol açmaktadır. O.G. Lomidze'ye göre, “gayrimenkul inşaatı (örneğin bir bina) fiilen tamamlanmış olsa bile, tescil anına kadar böyle bir bina, diğer herhangi bir medeni kanunun yanı sıra mülkiyet haklarının tek bir nesnesi değildir. Tescil yapılıncaya kadar binanın yapımında kullanılan yapı malzemeleri ayrı mülkiyet nesneleri olarak mevcuttur.”64. Lomidze O.G.'nin mantığına göre. örneğin binanın, taşınır mülklerin ciro kurallarına göre bir dizi inşaat malzemesi olarak satılabileceği sonucuna varabiliriz. Elbette, hukuki gayrimenkul kavramını destekleyenlerin kaçınılmaz olarak varması gereken bu sonuç, gayrimenkulün devlet tescili ve onunla yapılan işlemler fikriyle çelişmektedir. Aynı zamanda, 1997 yılında değiştirilen “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Bununla Yapılan İşlemler Hakkında Federal Kanun” ve adli uygulama, tamamlanmamış inşaatları gayrimenkul olarak sınıflandırmaktadır65.

Böylece, devletin gayrimenkul haklarının tescilinin bir işaret değil, mülkün gayrimenkul olarak sınıflandırılmasının bir sonucu olduğunu düşünmenin daha doğru göründüğü hukuki durum doğrulanmıştır.

Belirli bir mevcut veya öngörülen tesisin sermayeli veya sermayesiz olarak sınıflandırılması sorunu aşağıdakiler için temel öneme sahiptir:

• arsaya halihazırda mevcut olan nesnelerin yerleştirilmesinin yasallığının belirlenmesi;
• yeni binaların, yapıların, yapıların ve yapıların inşası için mevcut prosedüre uygunluk.

Taşınmaz şeyler arasında arsalar, toprak altı araziler ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şey, yani binalar, yapılar ve tamamlanmamış inşaat nesneleri dahil olmak üzere amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler dahildir.

Binalar da dahil olmak üzere gayrimenkulle ilgili olmayan şeyler taşınır mal olarak kabul edilir.

Dolayısıyla sermaye dışı bir nesne (taşınabilir şey), arazi ile güçlü bir bağlantısı olmayan, amacına orantısız bir zarar vermeden hareketi mümkün olan geçici bir yapı olarak anlaşılmalıdır.

Bununla birlikte, mevcut inşaat teknolojileri göz önüne alındığında, hareket ettirilemeyen bir nesneyi hayal etmek zordur ve aynı zamanda, açıkça sermaye olmayan herhangi bir nesnenin hareketi, kural olarak, bir tür hasara yol açar. amacı.

Tahkim mahkemeleri, bir nesnenin taşınır veya taşınmaz mal olarak nitelendirilmesine ilişkin anlaşmazlıkları değerlendirirken aynı zamanda aşağıdaki kurallara da rehberlik eder: aşağıdaki kriterler:

• Bina prefabrik bir yapı mı?
• Yapının mevcut bina kurallarına uygun özelliklere sahip bir temeli var mı?
• Tesis, binanın amacına (ısı ve su temini, elektrik vb.) orantısız zarar vermeden sökülemeyecek iletişimlerle ne ölçüde donatılmıştır?
• Bu nesne başlangıçta taşınır veya taşınmaz mal olarak mı yaratılmıştır?
• Bu tesise ait teknik envanter dokümanları mevcut mu? ve diğeri.

Yukarıdaki kriterlerin hiçbiri mahkeme açısından önceden belirlenmiş bir güce sahip değildir ve bir binanın taşınır veya taşınmaz mal olarak sınıflandırıldığının garantisi olarak hizmet etmez.

Bu nedenle, tahkim mahkemeleri bu tür anlaşmazlıkları değerlendirdiğinde, davaların büyük çoğunluğunda, tartışmalı nesnenin “sermayesi” konusu, davada gerçekleştirilen inşaat ve teknik incelemenin sonuçlarına göre çözülmektedir.

Moskova ile ilgili olarak bölgesel mevzuat aşağıdakileri öngörmektedir: sermaye dışı nesnelerin tanımı: Bunlar, gömülü temellerin ve yer altı yapılarının inşasını gerektirmeyen hafif yapılardan yapılmış yapılardır - bunlar küçük perakende ticaret tesisleri, ilgili tüketici hizmetleri ve yiyecek, durak pavyonları, yer üstü tuvalet kabinleri, kapalı garajlar ve diğer olmayan yapılardır. sermaye tesisleri. Ancak bu tanımın kapsamı sınırlıdır - devlete ait arazilerde bulunan iyileştirme tesisleriyle ilgilidir - ve dolayısıyla kalıcı olmayan yapıların olası tüm kapsamını kapsamamaktadır.