Ce este imobiliare? Determinarea semnelor imobiliare spune articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse.

„AKDI „Economie și viață”, N 3(6), 2000

Destul de des, paginile revistei noastre acordă atenție problemelor legate de imobiliare. Și acest lucru este de înțeles: până la urmă, obiectele imobiliare sunt cele mai valoroase obiecte ale circulației civile și joacă un rol important nu numai în viața cetățenilor, ci și în activitățile economice ale persoanelor juridice.

De regulă, fiecare organizație deține sau folosește în cursul activităților sale orice imobil: o clădire, un spațiu, o structură, un teren etc. Cu toate acestea, după cum arată practica, atunci când folosește un obiect sau altul în viața sau activitatea sa, o persoană nu poate determina întotdeauna corect dacă un anumit obiect este sau nu imobil. Legea, stabilind ce este imobilul, dă unuia - singurul criteriu de încadrare a unui obiect drept imobil - o legătură puternică cu terenul.

Aducem în atenția cititorilor Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 12 octombrie 1999 N 2061/99, care analizează disputa dintre o întreprindere de stat și un SRL cu privire la transferul unui frigider industrial de către întreprindere către societate în baza unui contract de schimb este imobil sau nu. În acest caz, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a evidențiat clar circumstanțele care indică o legătură puternică între acest obiect și teren, ceea ce i-a permis să definească obiectul specificat ca imobil.

* * *

Întreprinderea unitară de stat a depus o cerere la instanța de arbitraj împotriva societății cu răspundere limitată pentru invalidarea contractului de schimb, readucerea părților la poziția inițială.

Întreprinderea de stat și-a întemeiat pretențiile pe următoarele motive.

Reclamantul este o întreprindere unitară de stat a cărei proprietate se află în dreptul de gestiune economică și, prin urmare, nu a putut, în temeiul unui contract de schimb, să înstrăineze un frigider industrial staționar, care este obiect imobiliar, fără acordul proprietarului.

Decizia instanței de arbitraj a respins cererea. În refuzul de a satisface pretențiile, instanța de fond s-a referit la faptul că reclamanta nu a făcut dovada imposibilității deplasării frigiderului industrial fără deteriorarea disproporționată a destinației acestuia. În plus, datele de inventar tehnic prezentate de întreprinderea de stat cu privire la încadrarea clădirii frigiderului ca imobil nu oferă motive pentru a considera frigiderul în sine drept imobil. În acest sens, instanța a recunoscut că, în sensul articolului 295 din Codul civil al Federației Ruse, nu a fost necesar acordul proprietarului pentru înstrăinarea frigiderului industrial.

Instanța de apel a desființat hotărârea primei instanțe și, recunoscând bunul în litigiu ca imobil, a admis cererea, întrucât imobilul a fost înstrăinat fără acordul proprietarului.

În același timp, instanța de apel, în conformitate cu articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, a indicat că datele de inventar tehnic ale întreprinderii, reflectate în pașaportul tehnic pentru frigider, indică faptul că frigiderul aparține bunurilor imobiliare. ca structură staționară montată pe o fundație special ridicată pentru aceasta, Are comunicații staționare pentru alimentarea cu energie electrică și apă și este o clădire a primului grup de capital.

Anularea hotărârii instanței de apel și menținerea hotărârii primei instanțe, instanța de casare, în susținerea încadrării ca bun mobil a frigiderului în litigiu, a făcut trimitere la manualul de utilizare a camerei frigorifice prezentat de pârâtă, lista produselor. a Uzinei frigorifice de joasă temperatură care a fabricat frigiderul, care conține o descriere tehnică a designului și specificații frigidere asemănătoare celei în litigiu, indicând faptul că frigiderul poate fi demontat și mutat în altă locație.

În protestul vicepreședintelui Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, s-a propus anularea actelor judiciare menționate mai sus și trimiterea cauzei pentru un nou proces.

Având în vedere protestul formulat, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a anulat decizia instanței de casare și a menținut decizia instanței de apel pentru următoarele motive.

Instanța de fond a pornit din faptul că datele firmei de inventariere tehnică privind încadrarea imobilului frigorific ca imobil se referă doar la clădirea frigiderului, și nu la frigiderul propriu-zis.

Cu toate acestea, structura numită este un singur întreg. În acest sens, trebuie considerată eronată concluzia instanței de fond că frigiderul în sine, spre deosebire de clădirea frigiderului, este un bun mobil.

De asemenea, nu pot fi considerate justificate concluziile instanței de casare conform cărora frigiderul este un bun mobil, făcute pe baza documentelor prezentate de SRL. Datele conținute în acesta nu ne permit să concluzionam că mutarea frigiderului nu va cauza daune disproporționate utilizării prevăzute.

După cum a indicat Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, datele disponibile în caz privind natura lucrărilor de legare a fundației de teren, fabricarea fundației frigiderului și instalarea frigiderului indică construirea unei structuri legate de bunuri imobiliare ferm legată de pământ.

În plus, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a atras atenția instanțelor de judecată asupra prezenței în materialele cauzei a unei scrisori din partea Comitetului de Administrare a Proprietății de Stat în care se precizează că faptul că frigiderul în litigiu a fost clasificat drept imobil a fost stabilit în urma unei inspecţii efectuate de specialiştii Comitetului la faţa locului.

În acest sens, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a ajuns la concluzia că instanța de apel a recunoscut de drept nulitatea contractului de schimb ca tranzacție de înstrăinare a imobilelor în proprietatea statului, efectuată de reclamantă, care avea această proprietate sub control economic, cu încălcarea părții 2 a articolului 295 din Codul civil al Federației Ruse, fără acordul proprietarului.

* * *

Potrivit articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este ferm legat de pământ, de exemplu. obiecte, a căror mișcare fără deteriorarea disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri și structuri.

Proprietățile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale supuse înregistrării de stat. Alte proprietăți pot fi, de asemenea, clasificate drept bunuri imobiliare (clauza 1 a articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse).

Conform dispozițiilor articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, obiectele imobiliare pot fi împărțite în două grupuri:

• obiecte care sunt enumerate direct la articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse sau clasificate drept bunuri imobiliare de legile federale;
• alte obiecte despre care reguli nu este menționat în mod direct, dar care, în virtutea articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, sunt imobile, deoarece sunt strâns legate de teren.

Pentru a stabili dacă un anumit obiect este considerat bun imobil (cu condiția ca acesta să nu fie menționat direct ca imobil în lege), este necesar să se determine forța legăturii dintre acest obiect și teren. După cum se stabilește prin articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, puterea conexiunii dintre un obiect și teren se exprimă în faptul că mutarea unui astfel de obiect fără deteriorarea disproporționată a scopului său este imposibilă. Cu alte cuvinte, criteriul de clasificare a unui obiect ca imobil este capacitatea acestui obiect de a se deplasa.

Din materialele carcasei, frigiderul industrial este o structură staționară montată pe o fundație special construită pentru aceasta, cu comunicații staționare pentru alimentarea cu energie electrică și apă conectate la acesta. Deoarece obiectul (frigiderul industrial) constă nu numai din frigiderul în sine, ci și din clădirea în care se află, inclusiv fundația și comunicațiile, mutarea acestuia va necesita demontarea fundației, precum și demontarea sistemelor electrice și de alimentare cu apă. . Adică, la mutare, integritatea frigiderului industrial ca o singură structură întreagă va fi compromisă.

Pe baza celor de mai sus, putem concluziona că frigiderul industrial este ferm legat de pământ și fără deteriorarea disproporționată a scopului său, obiectul specificat nu poate fi mutat în altă locație. Prin urmare, este o proprietate imobiliară.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 113 din Codul civil al Federației Ruse, întreprinderile de stat sunt în prezent create sub formă de întreprinderi unitare.

O întreprindere unitară este o organizație comercială care nu este înzestrată cu drept de proprietate asupra proprietății ce i-a fost atribuită de proprietar. Proprietatea unei întreprinderi unitare este indivizibilă și nu poate fi repartizată între contribuții (acțiuni, acțiuni), inclusiv între angajații întreprinderii.

Întreprinderile unitare pot acționa în două forme - pe baza dreptului de gestionare economică (articolul 114 din Codul civil al Federației Ruse) și a dreptului de conducere operațională (articolul 115 din Codul civil al Federației Ruse).

Codul civil al Federației Ruse stabilește că caracteristicile statutului juridic al unei întreprinderi unitare de stat trebuie, de asemenea, să fie prevăzute și specificate într-o lege specială privind întreprinderile unitare de stat și municipale (clauza 6 din articolul 113 din Codul civil al Rusiei). Federația), dar o astfel de lege nu a fost încă adoptată.

După cum sa menționat deja, o întreprindere de stat este o organizație care nu este proprietară. Toate bunurile unei întreprinderi unitare de stat sunt în proprietatea statului, iar în funcție de legea pe care se întemeiază întreprinderea unitară, proprietatea îi aparține în temeiul dreptului de gestiune economică sau de gestiune operațională (clauza 2 din art. 113 din Codul civil). Federația Rusă).

În cazul în cauză, întreprinderea unitară de stat s-a întemeiat pe dreptul de conducere economică.

O întreprindere unitară de stat, căreia îi aparține proprietatea sub dreptul de gestiune economică, deține, folosește și dispune de această proprietate în limitele stabilite în conformitate cu articolul 294 din Codul civil al Federației Ruse.

Conform clauzei 2 din articolul 295 din Codul civil al Federației Ruse, o întreprindere unitară nu are dreptul de a vinde proprietăți imobiliare deținute de ea în temeiul dreptului de gestiune economică, de a le închiria, de a le gaja, de a le contribui ca un contribuția la capitalul social (social) autorizat al societăților comerciale și al parteneriatelor sau, în orice alt mod, dispune de el fără acordul proprietarului.

Restul bunurilor deținute de întreprindere este înstrăinat de aceasta în mod independent, cu excepția cazurilor stabilite de lege sau de alte acte juridice.

Cu toate proprietățile care aparțin unei întreprinderi unitare de stat cu drept de administrare economică, aceasta este răspunzătoare pentru obligațiile sale (clauza 5 a articolului 113 din Codul civil al Federației Ruse).

Cu alte cuvinte, o întreprindere unitară de stat este răspunzătoare pentru obligațiile sale cu bunuri care nu sunt proprietatea sa, ci a statului.

Prezența în Codul civil al Federației Ruse în legătură cu întreprinderile unitare a unei norme care stabilește responsabilitatea unui subiect independent al raporturilor juridice pentru obligațiile sale cu proprietatea care nu este proprietatea acestui subiect, adică de fapt, proprietatea altcuiva, cauzată de statutul juridic special al unei întreprinderi unitare, precum și de faptul că aceasta nu are proprietatea proprie (clauza 1 a articolului 113 din Codul civil al Federației Ruse).

Din cele de mai sus rezultă că transferul de bunuri imobiliare de către o întreprindere unitară către o altă persoană poate fi efectuat numai cu acordul proprietarului reprezentat de comitetul de administrare a proprietății relevant sau fără acest consimțământ dacă executarea silită a bunurilor imobile aflate în proprietatea unitară. întreprinderea se face printr-o hotărâre judecătorească.

Întrucât, după cum s-a stabilit, frigiderul este un bun imobil, pentru a-și putea transfera dreptul de proprietate către un terț, întreprinderea unitară ar fi trebuit să obțină acordul proprietarului frigiderului. Cu toate acestea, ei nu au primit un astfel de acord.

Prin efectuarea acestor acțiuni fără acordul comitetului de administrare a proprietății, reprezentând interesele proprietarului proprietății - statul, întreprinderea unitară a încălcat astfel normele stabilite de clauza 2 a articolului 295 din Codul civil al Federației Ruse.

În consecință, acordul de schimb încheiat între o întreprindere unitară de stat și un SRL în baza articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse este o tranzacție nulă, deoarece încalcă prevederile clauzei 2 din articolul 295 din Codul civil al Federației Ruse. Federația Rusă.

Noua ediție a art. 130 Cod civil al Federației Ruse

1. Lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv clădiri, structuri, proiecte de construcție neterminate. .

Bunurile imobile includ, de asemenea, aeronavele, navele maritime și navele de navigație interioară supuse înregistrării de stat. Legea poate clasifica alte bunuri drept bunuri imobiliare.

Imobilul cuprinde spațiile rezidențiale și nerezidențiale, precum și părțile clădirilor sau structurilor destinate găzduirii autovehiculelor (spații auto), dacă limitele unor astfel de spații, părți ale clădirilor sau structurilor sunt descrise în modul stabilit de legislația de stat. înregistrare cadastrală.

2. Lucrurile care nu au legătură cu bunurile imobiliare, inclusiv banii și valorile mobiliare, sunt recunoscute ca bunuri mobile. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor mobile nu este necesară, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.

Comentariu la art. 130 Cod civil al Federației Ruse

Imobilul, și mai ales pământul, o creație directă a lui Dumnezeu, care conține în sine o sursă comună de putere productivă, un receptacol comun pentru obiectele posesiei, în sine, prin natura lor, nu este un obiect al posesiunii umane personale. Pământul este nemișcat, dar oamenii se mișcă și se schimbă pe el, întorcându-se în jurul pământului (prin natură).

K.P.Pobedonostsev

1. Obiectele materiale ale drepturilor civile sunt împărțite după conținutul, semnificația juridică și reglementarea juridică în două mari grupe:

Lucruri imobile;

Lucruri mobile.

Articolul 130 comentat din Codul civil al Federației Ruse conține o listă tradițională neexhaustivă a lucrurilor imobile după natură (cladiri, structuri etc.) și prin lege (aeronave și nave maritime, obiecte spațiale etc.), precum și dă definiție generală criterii agregate prin care alte lucruri nespecificate în articol pot fi clasificate ca imobile:

a) o legătură puternică cu pământul și

b) nedeplasarea, i.e. imposibilitatea relocarii fara prejudicii disproportionate aduse destinatiei.

Pe lângă obiectele prevăzute la art. 130 din Codul civil, imobilele includ întreprinderile, spațiile rezidențiale și nerezidențiale etc.

2. Lucrurile imobile diferă de lucrurile mobile prin caracteristicile fizice (naturale) și juridice.

Caracteristicile fizice (naturale) includ proprietățile naturale ale lucrurilor clasificate drept bunuri imobiliare. Acestea sunt, în special, rezistența, neînlocuibilitatea, durabilitatea, staționaritatea, fundamentalitatea, certitudinea individuală, datorate, printre altele, adresei obiectului imobil etc.

Caracteristicile juridice ale bunurilor imobiliare sunt, în special, următoarele:

Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile, apariția, limitarea, transferul și încetarea acestora sunt supuse înregistrării publice de stat în modul prescris;

Localizarea bunurilor imobile determină ordinea moștenirii, competența litigiilor și locul îndeplinirii obligațiilor;

S-a stabilit un termen mai lung de prescripție pentru achiziționarea de bunuri imobiliare;

O procedură specială pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare fără proprietar și a bunurilor imobile pe care proprietarul le-a abandonat.

3. Toate celelalte lucruri sunt mobile.

Este de la sine înțeles că problema rezistenței și conexiunii unei structuri cu solul nu poate fi rezolvată, în principiu, cu o acuratețe deplină. Soluția sa depinde de circumstanțele fiecărui caz în parte... Fără îndoială, echipamentele de construcții care fac posibilă mutarea clădirilor cu mai multe etaje pot complica și mai mult distincția deja neclară între bunuri mobile și imobile.

G.F. Shershenevici

Imobilul ocupă un loc special în circulația civilă; este o bază esențială pentru statutul de proprietate al subiecților, „avuția” acestora și protecția juridică (securitatea), și afectează direcția și natura dezvoltării economice a unei anumite regiuni, sector al economie și țara în ansamblu. În conformitate cu aceasta, transferul lor, încetarea și limitarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare sunt supuse înregistrării de stat.

S.S. Alekseev

Practica de arbitraj.

Potrivit paragrafului 1 al art. 130 din Codul menționat, imobilele (imobile, imobile) cuprind terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de teren, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv păduri, plantări perene, clădiri, structuri.

Drumurile de acces feroviare ca urmare a muncii și ca un real beneficiu material sunt. În același timp, datorită scopului său funcțional, această proprietate este strâns legată de teren și deplasarea sa este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului său.

Astfel, sidingurile feroviare sunt clasificate drept bunuri imobiliare. În același timp, căile de acces feroviar ale liniei principale „stația Filino - stația Krasny Profintern” cu o lungime de 7592,07 metri, situate în districtul Yaroslavl din regiunea Yaroslavl, sunt exact aceleași cu imobiliare, la fel ca și calea ferată. căi de acces ale acestei linii cu o lungime de 30054,07 metri (Rezoluția Districtului FAS Volgo -Vyatka din 12 martie 2004 N A82-141/2003-G/3).

Un alt comentariu la art. 130 Cod civil al Federației Ruse

Împărțirea lucrurilor în bunuri mobile și imobile se bazează pe dreptul de proprietate privată asupra pământului, întrucât lucrurile imobile sunt determinate în primul rând prin legătura lor cu pământul. În același timp, pământul, datorită limitărilor și semnificației sale sociale, este în mod necesar supus unor restricții care sunt străine de lucrurile mobile. Vorbim, în special, despre destinația de utilizare a terenurilor, dimensiunile maxime ale acestora etc.

Caracterizarea așa-numitelor imobile tradiționale, i.e. imobilele strâns legate de teren trebuie să indice următoarele caracteristici ale acestuia:

1) acesta este un obiect practic de neînlocuit (teren, subsol etc.) limitat de natura însăși, ceea ce impune introducerea unor restricții asupra cifrei de afaceri, deoarece trebuie să se țină seama de respectarea strictă a scopului propus și a cerințelor de mediu;

2) obiectele imobiliare sunt legate de teren în așa fel încât deplasarea lor să aducă prejudicii scopului lor sau să fie extrem de costisitoare (în afara legăturii lor cu terenul, aceste obiecte nu sunt considerate imobile);

3) obiectele imobiliare sunt determinate de caracteristicile individuale. Ele sunt individualizate în primul rând prin amplasarea lor pe un anumit teren;

4) anumite tipuri de bunuri imobiliare pot fi utilizate exclusiv în conformitate cu scopul propus. Vorbim, în special, despre astfel de tipuri de bunuri imobiliare precum terenuri, spații rezidențiale etc.;

5) în ceea ce privește imobilul, pentru tranzacțiile cu acesta se aplică reguli speciale, care determină dependența drepturilor asupra unui teren de drepturile asupra bunurilor imobiliare. Astfel, gajarea unui imobil (ipoteca) este permisă numai cu o ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord al terenului pe care se află, sau a părții sale necesare folosirii acestuia, ori a dreptului de folosință de către debitorul ipotecar al acestui teren. sau partea sa.

În alin. Alineatul 2 al paragrafului 1 din articolul 130 comentat din Codul civil al Rusiei vorbește despre recunoașterea legală a proprietății specificate în acesta (aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale) ca imobile, deși în esența sa fizică este mobil.

Conceptul și tipurile vehiculelor menționate considerate imobiliare sunt dezvăluite în chartele și codurile de transport relevante, care indică și care vehicule se înregistrează drepturile și se stabilește procedura de înregistrare a acestora.

Legea federală din 30 decembrie 2004 N 213-FZ a modificat paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil comentat, conform căruia obiectele de construcție neterminate au fost adăugate la lista de obiecte imobiliare. Clasificarea proiectelor de construcții neterminate ca imobiliare a fost confirmată anterior atât de practica judiciară (a se vedea paragraful 16 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 1998 nr. 8 „Cu privire la unele aspecte din practică de soluționare a litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate”), și și unele acte juridice (a se vedea paragraful 2 al articolului 25 din Legea privind înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta).

• Sus

Codul civil al Federației Ruse (articolul 130) oferă următorul concept de imobil. Bunurile imobiliare (imobiliare) sunt terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte a căror deplasare fără deteriorare disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri. , obiecte de construcție neterminată.

În art. 130 din Codul civil al Federației Ruse definește criteriile pentru clasificarea lucrurilor drept obiecte ale drepturilor civile ca bunuri imobiliare:

• - legatura puternica cu pamantul (imobiliare prin natura);
• - imposibilitatea deplasării fără deteriorarea disproporționată a scopului lor;
• - indicare directă în lege (imobil de drept).

Pe baza acestor criterii, următoarele pot fi identificate ca principalele caracteristici (generice) ale bunurilor imobiliare (excluzând bunurile imobiliare „prin natură”):

• a) certitudinea individuală - obiectele imobiliare sunt materiale și funcționează sub formă fizică și sub formă valoric. Link în art. 131 din Codul civil al Federației Ruse privind necesitatea înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare ne permite să evidențiem încă o caracteristică a bunurilor imobiliare;
• b) o legătură puternică cu terenul, care se exprimă în imposibilitatea deplasării obiectului;
• c) un semn de publicitate (procedura de înregistrare pentru recunoașterea și transferul dreptului de proprietate și al altor drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare).

Aceasta este una dintre cele mai controversate probleme. Se pot distinge două poziții fundamentale. Prima este formulată clar de O.M.Kozyr, arătând că imobilul menționat la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse este un concept juridic, nu unul de fapt. Ea justifică acest lucru prin faptul că imobilele pot fi recunoscute „numai bunuri asupra cărora li se pot constitui proprietatea și alte drepturi. Și pentru ca astfel de drepturi să apară, este necesară înregistrarea de stat corespunzătoare.”

Această poziție subliniază importanța imobilului ca obiect al circulației civile. Pentru ca bunurile imobiliare să participe la circulația civilă, este necesar să apară drepturi de proprietate. La rândul său, acest lucru necesită înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate. Opinii similare sunt exprimate de V.V. Chubarov, care scrie că „un lucru în înțelegerea art. 128 Cod civil și imobile în sensul art. 130 din Codul civil sunt în ultimă instanță concepte juridice.”

El își fundamentează poziția prin faptul că, după ce Codul civil al Federației Ruse a recunoscut proiectele de construcții neterminate drept bunuri imobiliare, au fost aduse simultan modificări corespunzătoare în Legea privind înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, care prevedea procedura. pentru înregistrarea de stat a drepturilor asupra proiectelor de construcții neterminate ca bunuri imobile.

O poziție diferită este exprimată de V.V. Vitryansky.

În opinia sa, pentru a recunoaște un lucru ca fiind imobil, se cere doar o legătură puternică cu terenul și imposibilitatea deplasării acestuia fără prejudicii disproporționate scopului său. El își fundamentează poziția prin faptul că împărțirea lucrurilor în bunuri mobile și imobile se datorează calităților obiective ale acestora, iar înregistrarea de stat nu este o caracteristică calificativă a bunurilor imobiliare.

Părerile sale sunt împărtășite de B.M. Gongalo, care scrie că „un lucru imobil este un concept real, nu unul legal”. În acest sens, propune reconsiderarea conceptului larg răspândit, potrivit căruia faptul existenței ca imobil a unui imobil de locuit neautorizat, efectiv clădiri, structuri etc., este refuzat până la înregistrarea de stat a acestor obiecte. După cum subliniază autorul, „faptul că astfel de lucruri nu au drepturi de proprietate nu ar trebui să conducă la concluzia că nu sunt considerate bunuri imobiliare”.

• - anumite tipuri de imobile pot fi utilizate exclusiv în conformitate cu scopul propus. Vorbim, în special, despre astfel de tipuri de bunuri imobiliare precum terenuri, spații rezidențiale etc.;
• - în ceea ce privește bunurile imobiliare, pentru tranzacțiile cu acesta se aplică reguli speciale, care determină dependența drepturilor asupra unui teren de drepturi asupra bunurilor imobiliare.

Se pare că toate punctele de vedere au dreptul să existe. Totuși, este încă necesar să se procedeze de la acele caracteristici ale imobilelor care sunt date în legislație.

Deci, în noțiunea de imobil prevăzută la art. 130 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse, nicăieri legiuitorul nu menționează, de exemplu, prezența înregistrării de stat a drepturilor asupra unui lucru ca semn al bunurilor imobiliare. Se poate pune doar problema modificării legislației actuale și introducerea, ca o caracteristică suplimentară a bunurilor imobiliare, a prezenței înregistrării de stat a drepturilor reale asupra acestuia.

Cu toate acestea, înainte de a introduce astfel de modificări, este necesar să ne ghidăm numai după criteriile art. 130 GK. În conformitate cu criteriile stabilite la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, toate lucrurile imobile sunt împărțite în trei tipuri:

• 1) obiecte care sunt imobile prin natura lor obiectivă (grupa întâi);
• 2) obiecte caracterizate printr-o legătură puternică cu pământul, în măsura în care este imposibil să se deplaseze fără deteriorarea disproporționată a scopului lor (grupa a doua);
• 3) obiecte care sunt imobile în virtutea instrucțiunilor directe ale legii (grupa a treia).

Primul grup - imobiliare „prin natură” include:

• 1) loturi de teren;
• 2) zonele subsolului;
• 3) corpuri de apă izolate.

Al doilea grup de obiecte imobiliare sunt obiecte strâns legate de teren:

• 1) clădiri;
• 2) structuri;
• 3) păduri;
• 4) plantări perene;
• 5) spații nerezidențiale și rezidențiale;
• 6) obiecte de construcție neterminată;
• 7) alte obiecte ferm legate de pământ, a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor.

A treia grupă o constituie obiectele recunoscute drept imobile prin lege:

• 1) aeronave, nave maritime și nave de navigație interioară;
• 2) obiecte spațiale;
• 3) proprietate comună bloc;
• 4) întreprinderile ca complexe imobiliare.

Lista obiectelor imobiliare este prezentată în Anexa 1.

În știința dreptului civil, au existat dezbateri despre conceptul de „imobil” de destul de mult timp.

Codul civil al Federației Ruse conține o definiție a bunurilor imobiliare. În temeiul paragrafului 1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, volume izolate de apă și tot ceea ce este ferm legat de teren, de exemplu. obiecte, a căror deplasare fără deteriorarea disproporționată a scopului lor este imposibilă, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri, proiecte de construcție neterminate. Proprietățile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale supuse înregistrării de stat. Legea poate clasifica alte bunuri drept bunuri imobiliare.

Această definiție a imobilului în sine este extinsă și voluminoasă. Cu toate acestea, nu toate prevederile sale sunt înțelese fără ambiguitate, ceea ce dă naștere la dispute științifice.

Reprezentanții unor ramuri ale științei precum filosofia, economia etc., oferă opțiuni pentru definirea proprietății imobiliare, ținând cont de specificul industriei lor. Deci, cercetător financiar, Balabanov I.T. consideră imobilul ca o categorie financiară, definindu-l ca o bucată de teritoriu cu resursele sale naturale (sol, apă etc.), precum și clădiri și structuri27. În opinia sa, imobilul este o bucată de teritoriu cu accesoriile corespunzătoare, printre care se numără resursele naturale, clădirile și structurile. Un teren este, de asemenea, indicat ca una dintre componente28. În acest caz, nu este clar ce este „teritoriu”? În dicționarul lui Ozhegov S.I. se dă definiţia: „Teritoriul este un spaţiu terestru cu anumite limite”29. Se dovedește că terenul este atât imobilul în sine, cât și partea sa componentă, care este lipsită de logică.

Profesorul Goremykin V.A. crede că imobilul este o marfă și doar o numește trasaturi caracteristice, precum staționaritatea, materialitatea, utilitatea, durabilitatea, uzura, eterogenitatea, unicitatea și originalitatea30. Se pare că această definiție nu reflectă specificul imobiliar.

Un punct de vedere foarte contradictoriu și controversat asupra acestei probleme este exprimat de juristul S. B. Ivashchenko, care propune să consacreze în Codul penal al Federației Ruse o definiție a bunurilor imobiliare care este fundamental diferită de definiția dreptului civil, deoarece, în opinie, nu este formulată suficient de clar31. Se propune să se ia în considerare gradul de pericol public al unui act care încalcă o anumită proprietate ca un criteriu de distincție între bunurile mobile și imobile. Această abordare definiția bunurilor imobiliare ridică obiecții serioase din partea multor oameni de știință, deoarece propunerile lui S. B. Ivashchenko pentru îmbunătățirea legislației nu permit definirea unor trăsături clare (limite) ale conceptului de bunuri imobiliare, ci, dimpotrivă, estompează aceste limite și fac „imobiliare” o categorie foarte abstractă.

Majoritatea cercetătorilor în drept civil consideră că articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, atunci când se ia în considerare conceptul de imobil, utilizează simultan trei concepte juridice ca sinonime: 1) lucru imobil; 2) bunuri imobiliare; 3) imobiliare. Dar în teoria dreptului civil au semnificații diferite și nu ar fi în întregime corect să le identificăm.

Utilizarea categoriei „lucru imobil” în definiție este destul de naturală, deoarece, potrivit majorității experților civili, doar un lucru poate face obiectul drepturilor de proprietate.Profesorul E. A. Sukhanov subliniază că obiectele drepturilor de proprietate în limba rusă legea nu poate fi drepturi de proprietate - drepturi de revendicare, drepturi de folosinta etc.32

Shchennikova L.V. sugerează înțelegerea unui lucru într-un sens larg și restrâns. Conceptul larg acoperă nu numai lucrurile obiectelor materiale ale lumii exterioare, ci și relațiile și drepturile juridice. În sensul restrâns și propriu al cuvântului, lucrurile sunt înțelese ca obiecte ale lumii exterioare, atât create prin munca umană, cât și cele aflate în stare naturală. Totuși, ea mai observă că în ceea ce privește lucrurile în sens restrâns, relațiile sociale reglementate de dreptul civil se formează în primul rând33.

Gumarov I. consideră că „sensul folosit în mod obișnuit al cuvântului „lucru” nu coincide cu înțelegerea sa juridică, mai largă. El dă o definiție în care un lucru este înțeles ca „un obiect al lumii exterioare (materiale), situat într-o stare naturală în natură sau creat prin munca umană, care este obiectul principal în relațiile de proprietate”34. Pe baza analizei art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede că o întreprindere ca complex de proprietate include nu numai clădiri, structuri și alte lucruri, ci și creanțe, datorii, drepturi exclusive, I. Gumarov face o concluzie foarte ciudată că legea, pe lângă lucruri, ca obiecte ale lumii materiale, în paralel permite existența lucrurilor imateriale35. Este dificil să fiți de acord cu o astfel de poziție, întrucât legea nu conține criterii suficient de clare pentru a distinge acele drepturi reale care, în anumite condiții, pot dobândi un înveliș de proprietate, adică devin un „lucru”.

În acest context, devine clar că legiuitorul folosește categoria „proprietate” în conceptul de imobil împreună cu categoria „lucru”. Astfel, legiuitorul caracterizează imobilul nu doar ca un obiect care are o înveliș material (lucru), ci și ca un ansamblu de drepturi corespunzătoare. Prin urmare, în art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, „întreprinderea” este desemnată ca un complex de proprietate și nu un set de lucruri.

În același timp, se pune întrebarea cu privire la necesitatea utilizării conceptului de „proprietate” în definiția legitimă a imobilului. O.M. Kozyr notează că legiuitorul rus folosește termenul „imobil” ca sinonim pentru „lucruri imobile” doar în mod pur condiționat, limitând în realitate categoria bunurilor imobiliare doar la lucruri36. Utilizarea celui de-al treilea termen „imobil” din articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse este complet inutilă, consideră O.M. Trump, deoarece atât „lucru”, cât și „proprietate”, în principiu, acoperă în întregime fenomenul numit. Aceasta subliniază atitudinea specială a legiuitorului rus față de acele tipuri de obiecte care sunt enumerate în art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, care se exprimă în stabilirea unui regim juridic mai strict, în special, înregistrarea de stat.

Astfel, doctrina nu are o înțelegere clară a problemei studiate. Punctul de vedere cel mai frecvent este că ar trebui exclus de la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse menționează „imobil” și „imobil”, ceea ce complică definiția imobilului și se concentrează pe categoria „lucru imobil”, subliniind astfel că obiectul dreptului la bunuri imobiliare este numai obiectele care au o formă materială37.

Analiza oricărui concept se realizează prin identificarea caracteristicilor sale esențiale.

Din definiția dată la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, se vede că conceptul de „imobil” include un anumit grup de lucruri. Imobilul constă din lucruri, adică „obiecte ale lumii materiale care sunt capabile să satisfacă nevoi și pot fi deținute de o persoană.”38

În primul rând, este un substrat material. Profesorul Sukhanov E.A. dezvăluie materialitatea prin capacitatea de a atinge fizic un lucru.39

În al doilea rând, un lucru este un obiect. Aceasta înseamnă că pentru o anumită perioadă lungă de timp un lucru este capabil să aibă propriul său cadru spațial și o structură stabilă. În ceea ce privește imobilul, limitarea spațială se manifestă prin faptul că imobilele nu includ terenurile, subsolul sau apa în general, ci terenurile, parcelele de subsol și corpurile de apă separate.

În al treilea rând, în raport cu conceptul juridic - capacitatea de a fi în posesia unei persoane. O excepție o constituie, de exemplu, corpurile cosmice, a căror posesie nu este încă posibilă, nu pot fi ca atare subiect de dominație (relația staticii) și, în consecință, subiect de turnover (relația de dinamică) și deci nu au nevoie de mediere legala.

Și în al patrulea rând, obiectul trebuie să aibă proprietăți care să satisfacă unele nevoi umane. În plan economic, acest obiect se transformă într-o marfă, cu privire la care se formează raporturi de proprietate. În caz contrar, obiectul este exclus din sfera raporturilor de proprietate și nu poate fi considerat ca un lucru în sens juridic.

Boltanova E.S. ca caracteristici necesare ale imobilului el numește: caracterul individual (sau unicitatea), imobilitatea (sau staționaritatea); ca efecte secundare - utilizarea repetată în timpul procesului de producție, păstrarea aspectului (formei) inițiale pentru o perioadă lungă de timp, utilitate, caracter fundamental, tendință de creștere a costurilor, necesitatea unui management constant, nivel scăzut lichiditate, valoare semnificativă (semnificație materială)40.

Atunci când se analizează definiția legală a imobilului, se acordă o atenție deosebită unor caracteristici precum o legătură puternică cu terenul și indivizibilitatea imobilului.

Un semn al unei legături puternice între imobiliare și teren a fost folosit în dreptul privat roman41. Această caracteristică este adesea denumită „naturală”.

„Este de la sine înțeles că problema rezistenței și conexiunii unei structuri cu solul nu poate fi rezolvată, în principiu, cu o acuratețe deplină. Soluția sa depinde de situația fiecărui caz în parte... Fără îndoială, echipamentele de construcții care fac posibilă mutarea clădirilor cu mai multe etaje pot complica și mai mult distincția, deja nu deosebit de fermă, între bunuri mobile și imobile” 42 - într-o oarecare măsură, aceste rânduri a determinat limitele cercetărilor dogmatice ulterioare în acest aspect al esenței imobiliare. Specialiștii în drept au considerat conceptul de „conexiune puternică cu pământul” doar ca legătura (conexiunea) a 43 de obiecte cu pământul (solul). În prezent, criteriile mecanice de rezistență a legăturii dintre o structură și teren își pierd semnificativ semnificația 44, lăsând loc dependenței (rezistenței) juridice. 45

Dar legătura juridică a unei clădiri (structuri) cu un teren (teren) a fost considerată în primul rând ca un raport între regimurile juridice ale acestor, într-o anumită măsură, obiecte imobiliare independente. O legătură juridică într-o formă simplificată reprezintă coincidența (sau posibilitatea de „coexistență”) a drepturilor de proprietate ale proprietarului atât asupra terenului, cât și asupra clădirii. ÎN aspect clasic(o clădire este un accesoriu al unui teren), într-adevăr, o astfel de legătură nu numai că există, ci este necesară. 46 În legislația civilă rusă modernă, așa cum sa menționat deja, „cuplarea” juridică menționată poate să lipsească la o examinare superficială. Acest lucru le-a dat cercetătorilor moderni motive să creadă că, întrucât „o persoană care nu are drepturi de proprietate asupra unui teren, conform legislației actuale, poate deveni proprietarul principal al unei clădiri sau al unei structuri ca imobil”, atunci „ cerința unei legături puternice cu terenul este vizibilă numai în contextul unei legături fizice cu terenul, în absența, de regulă, a unui regim juridic general.” 47

Totodată, această împrejurare pare insuficientă pentru a face o concluzie fără ambiguitate cu privire la absența unei „legături puternice” juridice a obiectelor imobiliare, în cazul în cauză - un teren și o clădire, din următoarele motive. În primul rând, este posibil să lipsească în acest moment

După dobândirea unui imobil, dreptul asupra terenului de sub acesta ia naștere ulterior fie prin transmiterea acestuia de către fostul proprietar al imobilului, fie prin apariția unui drept de proprietate asupra acestui teren sau a unui teren necesar folosirii imobilului (art. 552 din Codul civil al Federației Ruse). În al doilea rând, un obiect imobiliar este atribuit efectiv și legal unui teren specific, individual definit, care este necesar pentru țintirea și publicitatea acestui obiect, pe un teren nu doar alocat în natură, ci desemnat prin mijloace legale. în documente speciale contabile, tehnice și de înregistrare . În literatura de specialitate, o astfel de izolare spațială și juridică a unui obiect imobiliar de alte obiecte de drepturi civile este recunoscută ca caracterul său discret (imobiliar). 48 Desemnarea legală a bunurilor imobiliare precede întotdeauna apariția drepturilor de proprietate asupra acestuia. Drepturile de proprietate asupra unui anumit imobil nu pot fi deloc înregistrate (de exemplu, în timpul construcției neautorizate), dar aceasta nu poate însemna că imobilele nu devin subiect de reglementare legală, inclusiv civilă. In special, legislatia urbanistica stabileste ca obiectele activitatilor de urbanism supuse contabilitatii tehnice de stat si inventarierii tehnice sunt:

• a) obiecte finalizate de construcție și primite în exploatare;
• b) obiecte de construcție finalizate neautorizate (părți de obiecte);
• c) obiecte care nu au fost finalizate, inclusiv obiecte pentru care nu s-a eliberat autorizatie de constructie;
• d) obiecte fără proprietar. Informațiile despre aceste obiecte (deja recunoscute ca imobile) stau la baza înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acestea, menținerea evidențelor statistice de stat, determinarea cuantumului impozitului pe proprietate, menținerea cadastrului de teren și urbanism, precum și a unui registru. de proprietate federală. 49

În plus, legătura juridică „puternică” a unei clădiri sau structuri cu terenul în absența unor drepturi de proprietate uniforme asupra structurii și a terenului de sub aceasta se manifestă și în influența juridică reciprocă a regimurilor juridice unele asupra altora, iar în absența oricăror drepturi de proprietate asupra structurii (de exemplu, construcție neautorizată) putem vorbi despre o „schimbare calitativă neautorizată” a unui obiect imobiliar, care este un teren. 50 De menționat că o legătură puternică cu terenul unei proprietăți imobiliare reduce în esență resursa spațială limitată a proprietarului terenului, încalcă integritatea teritorială a proprietarului public, limitează accesul la subsol etc.

• 48. Lapach V.A. Sistemul obiectelor drepturilor civile: Teorie și practică judiciară. St. Petersburg: Legal Center Press, 2002. P. 140.
• 49. Regulamentul de organizare în Federația Rusă Contabilitatea tehnică de stat și inventarul tehnic al obiectelor de dezvoltare urbană, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 4 decembrie 2000 N 921.

Prevederile luate în considerare privind legătura puternică a unui bun imobil cu terenul nu pot decât să fie determinate de factorul temporar al acestei legături. Norma pozitivă a Codului civil al Federației Ruse privind bunurile imobiliare, din păcate, nu conține nicio indicație privind caracterul temporar al unei conexiuni puternice. Tocmai din acest motiv, în practica organelor de drept, în decizia problemei încadrării unui obiect ferm (atât fizic, cât și juridic) legat de teren ca imobil, prevalează normele de drept public, care în mod evident nu recunosc structurile provizorii ca fiind reale. obiecte imobiliare, indiferent de puterea legăturii obiectului cu terenul, sau de imobilizarea acestuia.

Această împrejurare este în general împărtășită de unii juriști: Valabilitatea recunoașterii obiectelor construite pentru o perioadă de timp ca bunuri imobiliare pare îndoielnică din cauza absenței semnului unei legături puternice cu pământul, a permanenței, a perpetuității și a scopului lor de a satisface un un scop economic permanent și nu doar temporar. Indiferent de prezența unei fundații, acestea nu au proprietăți de imobilizare din cauza demolării sau transferului programat. Această concluzie nu pare să fie dovedită indiscutabil. O clădire sau structură temporară care are o legătură fizică puternică cu terenul ar trebui să aibă în mod logic o anumită legătură juridică cu situl ocupat (oferirea unuia sau altul drept de utilizare a terenului, țintire etc.). Norma Codului civil al Federației Ruse nu conține nicio legătură între o clădire sau o structură și un criteriu temporar. Obiectele imobiliare create de om sunt în esență temporare; numeroase case de bloc cu cinci etaje construite în anii 60 vor necesita demontare în viitorul apropiat. În acest sens, în sens literal, natura temporară (sau permanentă) a unui obiect nu poate fi folosită ca bază pentru împărțirea lucrurilor în imobile și mobil. Nu numai caracterul temporar sau permanent al structurii determină în prezent clasificarea unui obiect ca bun imobil sau mobil. Într-o măsură nu mai mică, practica de aplicare a legii este ghidată de un alt criteriu, de asemenea, nestabilit de legea civilă: construcția capitală sau non-capital. O ilustrare a unei astfel de abordări pur tehnice poate fi unul dintre numeroasele cazuri luate în considerare de cea mai înaltă instanță (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1

50. Senchishchev V.I. Obiectul raportului juridic civil. Concept general. Probleme actuale de drept civil / Ed. M.I. Braginsky; Centru de cercetare lege privata; scoala ruseasca lege privata. M.: Statut, 1998. p. 109 - 160.

februarie 2000 N 3280/99). Examinând cererea reclamantului pentru dreptul la un bun imobil, în sprijinul căreia reclamantul a prezentat documente de înregistrare de la biroul de inventariere tehnică, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a indicat că acest fapt (înregistrarea la ITO) nu indică achiziția. de bunuri imobiliare. În plus, se indică faptul că în cursul examinării litigiului, instanța nu a examinat întrebarea dacă fostul proprietar a construit un foișor provizoriu sau o structură permanentă sau dacă au fost obținute avizele necesare construirii acestuia. După clarificarea acestor circumstanțe, instanța trebuie să dea o evaluare juridică a certificatului de înregistrare ITO. Instanța, de aici rezultă, trebuie să evalueze semnificația înregistrării contractului de vânzare-cumpărare în ITO, constatând dacă o astfel de înregistrare a dat naștere reclamantei dreptului de proprietate asupra obiectului sau dacă s-a efectuat doar contabilitatea tehnică a obiectului contractului. prin înregistrare. 51

Înlocuirea conceptelor juridice cu detalii tehnice (capitalitatea, prezența sau absența comunicării) nu va ajuta, desigur, la a da corect o evaluare juridică a unui obiect: dacă este sau nu imobil. Caracteristicile tehnice și arhitecturale sunt, desigur, necesare pentru evaluarea instanței, dar ca doar una dintre multele justificări. Recunoașterea conceptului de „conexiune puternică cu pământul” doar ca fiind unul fizic, încredințează, prin urmare, dreptul de decizie unuia dintre probleme critice civil reglementare legală cifra de afaceri economică nu către avocați, ci către ingineri cu toate consecințele care decurg. Instanțele trebuie să ia decizii cu privire la recunoașterea unui bun ca imobil, după examinarea întregii game de probleme juridice, fără a le reduce la chestiuni de capital sau temporare.

Absența în definiția de mai sus a criteriilor care determină esența și încadrarea cutare sau cutare proprietate ca imobil este compensată printr-o listă destul de detaliată a obiectelor imobile specifice. Această listă demonstrează însă fără alternativă că actele juridice internaționale folosesc exclusiv designul civil al acestor obiecte (legatură puternică cu terenul și imposibilitatea transferului fără a compromite scopul).

Nu mai puțin important în determinarea imobilului unui obiect este al doilea criteriu, după cum se știe, utilizat împreună cu primul - o legătură puternică cu terenul. Este despre asupra imposibilității deplasării unui obiect fără deteriorarea disproporționată a scopului acestuia. În literatura de specialitate, acest criteriu a fost doar enunțat; practica judiciară, la clasificarea sau neclasificarea unui obiect drept imobil, punea accentul principal și pe o legătură puternică cu terenul. O legătură puternică cu pământul (atât fizic, cât și legal) devine lipsită de sens dacă obiectul poate fi mutat cu ușurință în orice alt loc. Dacă un obiect imobil rar în lumea modernă nu poate fi mutat în spațiu, atunci ce semnificație trebuie pus unuia dintre conceptele care definesc imobilul unui obiect și anume imobilul acestuia?

Mai mult, legiuitorul nu prevede costul unei eventuale mișcări, costul obiectului, siguranța acestuia etc. Criteriul constă tocmai în cauzarea unor prejudicii disproporționate scopului obiectului. O interpretare literală a normei Codului civil al Federației Ruse (articolul 130) nu poate oferi o înțelegere clară, fără ambiguitate a unui număr de aspecte foarte semnificative, și anume:

• 1. Daune disproporționate. Conceptul de disproporționalitate necesită cel puțin o măsură comparativă. Disproporționalitate în ceea ce privește ce? Există o măsură a acestei „proporționalități”?
• 2. Daune aduse scopului. Legislația civilă, ca oricare alta, operează (ar trebui să funcționeze) cu concepte clare, definite formal. Care ar trebui să fie prejudiciul? În sume bănești? Fiecare obiect are un scop? În incapacitatea parțială de a îndeplini (trimite, îndeplini) misiunea?
• 3. Daune disproporționate în scopul propus. Acest concept evaluativ înseamnă că mișcarea spațială a unui obiect poate cauza dificultăți mai mari sau mai mici în îndeplinirea sarcinilor funcționale (dacă există)?

Acestea și multe alte întrebări nu și-au găsit încă o soluție nici în știința dreptului civil, nici în legislație, nici în practica judiciară. Dacă nu vorbim de clădiri și structuri în acest sens, atunci problema aplicării criteriilor analizate de împărțire a proprietății în bunuri mobile sau imobile nu se pune deloc, de aceea, se poate presupune că o legătură puternică cu pământul și imobilul poate fi important doar pentru structurile create de om. Pentru clădiri și structuri, stadiul inițial de existență legală este fie atribuirea terenului, autorizația de construire, primirea în exploatare etc., fie demolarea sau legalizarea construcției neautorizate, iar în această din urmă variantă, din nou furnizarea unui teren, expertiza în construcție. (pentru siguranță) și etc.

Se concluzionează că criteriul legal de încadrare a obiectelor ca bunuri imobiliare, precizat la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, nu indică atât de mult o legătură fizică cu terenul (este, de asemenea, foarte, foarte important), ci mai degrabă presupune planul juridic al unei astfel de legături, indicând o interacțiune juridică mai strânsă și prezența unor structuri structurale. structuri și conexiuni sistemice. Clădirile și structurile vor fi discutate mai detaliat împreună cu alte obiecte imobiliare în capitolele următoare. Acest paragraf se concentrează asupra legăturilor juridice inevitabile ale bunurilor imobile, care, fără a exclude legătura lor naturală, sunt obiectiv necesare și prezente în imobile.

După cum sa spus mai devreme, împreună cu o astfel de caracteristică a proprietății imobiliare, precum o legătură puternică cu terenul, ar trebui să se acorde o atenție deosebită unei astfel de caracteristici precum indivizibilitatea bunurilor imobiliare.

Se știe că lucrurile imobile, prin natura lor juridică, nu sunt consumabile, sunt determinate individual și, ca orice lucru, sunt indivizibile din punct de vedere juridic. Desigur, lucruri complexe, lucruri cu accesorii, sunt implicate în circulația proprietății (articolele 134, 135 din Codul civil al Federației Ruse). 52 Dar chiar și aceste construcții juridice, recunoscând în anumite cazuri părțile individuale „componente” ale lucrurilor ca obiecte independente, le unesc într-un singur întreg. Numai un lucru unit astfel apare în circulație, subordonând soartei sale legale alte obiecte ale lumii materiale care sunt incluse în componența sa și „dizolvate” legal în ea (lucruri), care în alte condiții pot acționa ca obiecte independente (lucrurile). serviciu notoriu). Fără îndoială, un lucru complex poate fi împărțit în lucruri separate - obiecte care au acționat anterior ca un întreg, iar fiecare dintre părțile componente poate fi un subiect de interes economic. Dar separarea părții sale constitutive de un lucru complex ca obiect independent duce la „dispariția” juridică a lucrului complex sau la modificări calitative ale acestuia, permițându-ne să vorbim despre aspect. lucru nou. Apariția unui lucru nou „dintr-o parte a altuia” este imposibilă fără dispariția legală a obiectului material anterior și apariția unuia nou.

Cu alte cuvinte, în aceste circumstanțe nu putem vorbi decât despre împărțirea unui lucru în două noi, independente. Divizibilitatea lucrurilor ca trăsătură esențială este în mare măsură caracteristică obiectelor definite prin caracteristici generice.

Foarte indicativă în legătură cu cele de mai sus este Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 iulie 2002 N 3531/00. 53 A fost depusă o cerere la instanța de arbitraj pentru invalidarea acordului din 14 ianuarie 1998 nr. 3 privind cumpărarea și vânzarea unui puț. apă minerală 1-B și clădirea stației de pompare care nu a fost finalizată și privind aplicarea consecințelor nulității acestor tranzacții. Satisfacand pretentiile, instantele de fond si de apel au concluzionat ca, din punct de vedere al compozitiei si destinatiei, sonda si statia de pompare, in conformitate cu art. 135 din Codul civil al Federației Ruse, ar trebui considerat, respectiv, ca principal și accesoriu. Fântâna era obiect de proprietate federală și nu era în posesia legală a întreprinderii Polet. Prin urmare, sechestrarea acesteia ca proprietate a debitorului, în conformitate cu Reglementările temporare privind procedura de executare silită asupra proprietății organizațiilor, aprobate prin Decretul președintelui Federației Ruse din 14 februarie 1996 N 199, și punerea în aplicare ulterioară sunt contrare legii. Stația de pompare nu a fost supusă sechestrului, deci nu au existat temeiuri pentru realizarea ei.

• 52. Comentariu la Codul civil al Federației Ruse, partea întâi / Ed. prof. ACESTEA. Abova și A.Yu. Kabalkina; Institutul de Stat și Drept RAS. M.: Yurayt-Izdat; Drept și Drept, 2002; Comentariu la Codul civil al Federației Ruse, partea a doua (articol cu ​​articol) / Director. auto numara și resp. ed. Doctor în drept științe, prof. EL. Sadikov. Ed. a 3-a, rev. si suplimentare M.: Firma de avocatură „Contract”; Infra-M, 1998.
• 53. A fost publicat textul rezoluției: Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. 2002. N 10.

Instanța de casare a recunoscut pe bună dreptate că aceste concluzii nu corespund dreptului material și procesual. Din materialele carcasei rezultă că puțul și stația de pompare sunt o colecție de lucruri care formează un singur întreg și sunt folosite conform scop general. Stația de pompare a fost construită de către întreprinderea Polet în legătură cu puțul, iar ulterior puțul și stația de pompare au fost operate ca un singur complex de proprietate - o structură hidraulică (articolul 134 din Codul civil al Federației Ruse).

Aceste împrejurări, precum și faptul că puțul și stația de pompare în momentul confiscării și executării silite asupra proprietății se aflau în posesia legală a întreprinderii Polet, sunt dovedite prin documente ale Biroului de inventar tehnic al orașului Omsk - pașapoarte tehnice ale obiectele numite, acord din 14 octombrie 1994 nr.023 privind atribuirea proprietatii de stat intreprinderii Polet cu drept de conducere economica. Aceste documente nu au fost examinate de instanțele de primă instanță și de apel și nu au primit o evaluare adecvată. Necesitatea de a evalua puțul și stația de pompare ca un singur lucru (complex), precum și de a stabili proprietarul legal al acestui complex de proprietate, a fost indicată în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 26 septembrie. , 2000 în acest caz.

Cele de mai sus ne permit să concluzionăm că această prevedere fundamentală a indivizibilității poate și, în unele cazuri, ar trebui extinsă la lucrurile imobile. Împărțirea tradițională a bunurilor imobile în imobile prin natură, în imobile după scop și în imobile prin lege se bazează și pe indivizibilitatea exclusivă a acestor obiecte (vezi, de exemplu, Codul civil francez). În primul rând, acest lucru se aplică obiectelor imobiliare după natură: terenuri de subsol, terenuri.

Conceptul de „site” înseamnă deja o parte a întregului. Izolarea condiționată, exclusiv legală, a unei zone definite individual de acest întreg unic epuizează mecanismul de includere a acestui obiect în cifra de afaceri (în caz contrar, conceptul de discreție a obiectelor de drepturi civile ca condiție necesară pentru cifra de afaceri își pierde sensul). Un subsol sau un teren este indivizibil prin natura sa juridică; alocarea în natură a unei „părți” a unui teren înseamnă încetarea obiectului inițial și apariția a două noi, care numai în total (teritorial, spațial) corespund obiectului anterior. În acest sens, binecunoscuta prevedere că atunci când proprietatea asupra unei clădiri sau structuri care a aparținut proprietarului terenului pe care se află se transferă, drepturile asupra terenului se transferă dobânditorului imobilului ( structura) (Articolul 273 din Codul civil al Federației Ruse), este țesut în mod natural în relațiile de reglementare cu privire la bunurile imobiliare. Dacă inițial în articolul în cauză legiuitorul desemnează în mod corect terenul în sine, apoi mai târziu include un concept nou, oarecum neașteptat în componența obiectelor imobiliare: „parte a terenului”. În acest caz, o parte a terenului este un obiect independent al drepturilor civile sau avem de-a face cu o simplă neglijență legislativă? Răspunsul este firesc: „parte” dintr-un teren (orice alt imobil) este terenul în sine.

Se pare că apariția categoriei „parte” în obiectele drepturilor civile nu poate fi pusă pe seama unei neglijeri legislative elementare, întrucât în ​​raport cu alte obiecte imobiliare se aplică în mod repetat și un concept similar: întreprinderea în ansamblul ei sau partea sa. poate fi obiectul de cumpărare și vânzare, gaj, leasing și alte tranzacții (articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, în legislația civilă, ca obiecte de drepturi, există: părți de terenuri (articolele 340, 552, 553 din Codul civil al Federației Ruse), părți de terenuri de subsol (articolul 26 din Legea federală a Federației Ruse " Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra proprietăților imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta "), părți de spații (articolul 26 din aceeași lege), precum și părți de clădiri, părți de clădiri rezidențiale etc.

În același timp, folosind exemplul unui astfel de obiect al drepturilor civile care pare să se străduiască să-și schimbe constant propria componență, cum ar fi o întreprindere, se pot înțelege următoarele. Proprietarul este autorizat, de exemplu, să înstrăineze o întreprindere nu numai ca un singur obiect, ci și „în părți”, având în prealabil „dezmembrat” complexul de proprietate. Astfel, lucrurile și drepturile asupra rezultatelor activității intelectuale pot fi vândute sau înstrăinate separat în alt mod și în temeiul unor acorduri independente separate către diferite persoane, drepturi, obligații etc. În acest caz, întreprinderea - un complex de proprietate - nu mai acționează ca fost obiect imobil al raporturilor juridice civile, din punct de vedere juridic încetând să mai existe. Principalul criteriu de determinare a cadrului juridic al unei întreprinderi ca complex de proprietate este stabilit și păstrat anterior de aceasta la momentul înstrăinării, negociabilitatea juridică civilă inițială ca obiect unic, capacitatea de a continua și de a participa în mod similar la activitatea antreprenorială. din componența complexului de proprietate, predeterminat de locul său în circulația economică și de sarcinile de producție și economice cu care se confruntă, a oricărui element esențial (lucruri, drepturi etc.) atrage încetarea complexului de proprietate ca obiect unic și apariția. a unui număr de alte obiecte - lucruri independente, drepturi, rezultate ale activității intelectuale.

Această concluzie este confirmată în practica Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. La examinarea unei cauze judecătorești privind cumpărarea și vânzarea unei întreprinderi în condițiile unui concurs, s-a stabilit că componența publicată a complexului imobiliar comercial înstrăinat ca datoriile întreprinderii conținea anumite conturi de plătit. După finalizarea tranzacției și înregistrarea corespunzătoare a acesteia, noul proprietar a stabilit că datoria reală a întreprinderii o depășește semnificativ pe cea indicată public de vânzător. Această împrejurare a servit drept bază pentru pretenția cumpărătorului de a include în contractul de vânzare-cumpărare al întreprinderii o condiție privind succesiunea legală numai în ceea ce privește obligațiile (cunoscute anterior de el), adică noul proprietar și-a propus limitarea conținutului ( alcătuirea) complexului imobiliar. Instanța de arbitraj, respingând cererea proprietarului, s-a referit la dispozițiile Codului civil al Federației Ruse (articolele 132, 559) privind transferul în proprietatea cumpărătorului întreprinderii în ansamblu ca un complex de proprietate, cu excepția de drepturi și obligații pe care vânzătorul nu are dreptul să le transfere altor persoane. 54

Desigur, nu se pot echivala obiectele și fenomenele realității înconjurătoare cu interpretarea acestor obiecte și fenomene în legislație, care în mod firesc își permite să subordoneze proprietățile fizice, sociale, psihologice și alte proprietăți obiective nevoilor celei mai eficiente reglementări juridice. Știința juridică funcționează ca categorii juridice inițiale, materiale de bază, esențial derivate: norme, fapte juridice etc. - totuși, doctrina conține concepte de natură fundamentală, fundamentală, a căror distrugere poate duce la negarea întregii științe civile. ca atare . Având în vedere acest lucru, nu poate fi justificată includerea în circulație a unei părți a unui bun imobil doar pe baza faptului „că acest lucru nu este interzis de lege”. Nu putem fi pe deplin de acord cu următoarea poziție, indiscutabil justificată din punct de vedere economic, potrivit căreia „cu o interpretare formală a acestor norme, se dovedește că, dacă este necesar să se transfere pentru utilizare nu întregul obiect, ci doar o parte din acesta, proprietarul trebuie mai întâi să împartă. obiectul în noi obiecte de proprietate și abia apoi transferați unul dintre ele pentru utilizare.Îndeplinirea unor astfel de cerințe ar duce la o complicare nejustificată a rulajului proprietății.Ce trebuie făcut după încetarea contractului de închiriere a unei părți din imobilul alocat ca un obiect independent de proprietate? Combinați, și dacă este necesar să transferați alte părți pentru utilizare, „împărțiți” din nou? Din fericire, în practică, proprietarii de spații imobiliare divizibile transferă spații și părți de terenuri pentru utilizare fără a „împărți” clădirea sau parcela.În acest caz, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 26

54. Clauza 4 din anexa la scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 noiembrie 1997 nr. 21 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor care decurg din contractele de cumpărare și vânzare imobiliare”.

Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra proprietăților imobiliare și a tranzacțiilor acestora”, un plan al amplasamentului sau al clădirii este atașat la contractul de închiriere prezentat pentru înregistrare, pe care sunt indicate părțile sitului sau spațiilor care urmează să fie închiriate. 55 Unele formalități suplimentare în tranzacțiile imobiliare vor compensa eventualele pierderi ireversibile și dezastruoase în dezvoltarea unei practici civilizate de circulație publică a bunurilor imobiliare și în înregistrarea drepturilor asupra acestuia.

Codul civil al Federației Ruse (articolele 128, 130), care definește obiectele drepturilor civile, limitează destul de clar aceste obiecte la imposibilitatea „fragmentării” lor legale ulterioare: un teren de subsol, un teren, o clădire (structură) , etc. S-ar părea că „finalitatea” acestui nivel nu este respectată mai întâi de Codul civil al Federației Ruse însuși, apoi de alte legi federale și alte acte juridice. Vorbim în primul rând despre cap. 35 din Codul civil al Federației Ruse „Închirierea de spații rezidențiale”, care introduce partea fizică a unei clădiri independente și aparent indivizibile ca obiect separat al drepturilor civile. Includerea spațiilor de locuit în cifra de afaceri a imobiliar a presupus în mod logic și inevitabil apariția spațiilor nerezidențiale ca obiect separat al drepturilor civile: încăperi, parter, subsoluri și mansarde etc. Fără îndoială, un lucru imobil ca structură juridică are vreo semnificație doar ca obiect de drepturi, în primul rând drepturi reale. Scopul acestei lucrări nu este de a studia drepturile de proprietate asupra acestui obiect. 56 În acest studiu, pe cât posibil, se încearcă să se ilumineze doar parțial, în primul rând, o astfel de proprietate a unui lucru precum divizibilitatea și, în al doilea rând, să identifice o serie de alte domenii problematice pentru cercetarea ulterioară a proprietății imobiliare ca un obiect al drepturilor civile.

Legislația și știința juridică își construiesc destul de liber propriile categorii juridice și blocuri de sistem fără a lua în considerare, în orice caz fără o corespondență extrem de precisă, conceptele și formațiunile de sistem ale relațiilor sociale reglementate, introducând, de exemplu, ficțiunile în uz științific și juridic. Filosofia știe că o imagine reconstruită reflex a cunoașterii și cunoștințele științifice reale în sine pot să nu corespundă una cu cealaltă, ceea ce implică o reflecție falsă. Și în lista obiectelor imobiliare, legislația civilă și știința civilă nu se străduiesc și, în unele cazuri, evită în mod deliberat conformitatea cu fenomenele economice și caracteristicile fizice ale obiectelor lumii materiale, ceea ce în cele din urmă nu a condus la o percepție completă. filozofia clasică ca subiect atât legislaţia cât şi ştiinţele juridice

Fără îndoială, aproape orice lucru existent material poate fi împărțit tehnic în părți, iar fiecare dintre aceste părți (părți fizice ale unui lucru corporal) poate deveni un obiect independent de interes de proprietate. Din punct de vedere tehnic, un spațiu separat poate fi alocat ca parte a unei clădiri (structuri), care, ca obiect independent, sub rezerva anumitor condiții și formă, servește ca subiect al diferitelor tranzacții. În acest caz, nu există niciun motiv să vorbim despre opoziția categoriilor „întreg - parte”, deoarece din punct de vedere tehnic

• 55. Piskunova M. Despre divizibilitatea lucrurilor imobile // Avocat de afaceri. 2003. N 9.
• 56. Sklovsky K. Câteva probleme ale dreptului la spații nerezidențiale: Despre problemele complexe ale drepturilor de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale și modalitățile de soluționare a acestora // Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. 2003. N 8 (129).

spațiile alocate sunt incluse în circulație nu ca parte a clădirii, ci ca o unitate cu drepturi depline, independentă, definită individual etc. un obiect permis în acest sens, poate nu de Codul civil al Federației Ruse, ci de o altă lege federală.

Soarta legală a imobilului „original” este oarecum diferită - clădirea, de care, mai întâi din punct de vedere tehnic și apoi juridic, a fost separat un obiect independent. Se menține statutul inițial al clădirii ca entitate separată în acest caz? Desigur, în raport cu alte lucruri, pe deplin negociabile, această problemă nu se aplică, întrucât o parte (parte, element etc.) nesemnificativă, neesențială, separată de lucru nu afectează, de regulă, caracterul discret al această proprietate. La fel, esența unui obiect imobil nu este afectată de un accesoriu separat de acesta (sau înlocuit). Foarte indicativă și semnificativă în acest sens este Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 26 octombrie 1999 N 3655/99. În opinia mea, atât relevanța problemei aflate în soluționarea instanței de judecată, cât și argumentarea concluziilor hotărârii determină integralitatea maximă a reproducerii actului judiciar.

Astfel, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a luat în considerare protestul vicepreședintelui Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse împotriva Rezoluției Curții Federale de Arbitraj a Districtului de Nord-Vest din 28 aprilie 1999 în cazul Nr. 4369/616 al Curții de Arbitraj a Regiunii Kaliningrad și a stabilit: societatea cu răspundere limitată a făcut apel la Curtea de Arbitraj din regiunea Kaliningrad cu o cerere împotriva unui societate pe actiuniși un parteneriat cu răspundere limitată cu pretenția de a recunoaște proprietatea a 117 unități de uși din Boston și de a le elibera de la sechestru.

Cererea este pentru eliberarea bunurilor din sechestrul impus prin Decretul Curții de Arbitraj a Regiunii Kaliningrad din 1 octombrie 1998 în dosarul nr. 3515. Acest decret, emis pentru a garanta creanța parteneriatului împotriva CJSC, a sechestrat materiale de constructii, utilaje si alte bunuri ale inculpatului. Prin decizia din 21 ianuarie 1999, pretențiile au fost parțial satisfăcute: reclamantului i s-a recunoscut dreptul de proprietate a 66 de blocuri uși instalate într-un imobil de locuit neterminat, acestea fiind eliberate de sechestru. Restul cererii a fost respinsă. Printr-o hotărâre a instanței de apel din 10 martie 1999, hotărârea a fost modificată, recunoașterea dreptului de proprietate a 66 de blocuri de uși a fost refuzată, iar restul hotărârii a rămas neschimbată.

Curtea Federală de Arbitraj din Districtul Nord-Vest, printr-o rezoluție din 28 aprilie 1999, a anulat decizia curții de apel, a anulat decizia judecătorească privind eliberarea bunurilor de sub sechestru și a respins cererea din această parte, lăsând restul deciziei neschimbat. Prezidiul consideră că hotărârile instanțelor de recurs și casație sunt supuse anulării, iar hotărârea judecătorească - urmând să fie modificată pentru următoarele motive. Din materialele cauzei, între SRL (client) și SA (antreprenor) a fost încheiat un contract din 15 ianuarie 1998 nr. clădire folosind resurse proprii și folosind materiale proprii, situată la adresa: Kaliningrad, st. Zemelnaya, 4a. În conformitate cu obligațiile sale contractuale, CJSC a instalat 66 de blocuri de uși într-o clădire în construcție în iulie și august 1998, iar SRL a efectuat plata lucrărilor efectuate și a blocurilor de uși.

În august 1998, relația contractuală de construcție a unui imobil de locuit între părți a fost reziliată, iar clientul a încheiat noi contracte de finalizare a construcției imobilului cu alți antreprenori (contracte din 21 octombrie 1998, 14 octombrie 1998). , 21 octombrie 1998 g.), care a finalizat construcția (act al comisiei de lucru de recepție a imobilului finalizat din 15 ianuarie 1999).

Astfel, la data pronunțării hotărârii judecătorești din 1 octombrie 1998 privind sechestrul și executorul judecătoresc întocmind un proces-verbal de inventariere și sechestru a 66 de blocuri de uși din data de 16 octombrie 1998, titularul legal al proiectului de construcție neterminat era o societate cu răspundere limitată. . Totodată, blocurile de uși instalate în locuință au încetat să mai fie obiecte de proprietate independente independente, dar au devenit parte a imobilului deținut de reclamant. Cererea SRL de a exclude blocurile de uși instalate într-o clădire de locuit de la actul de inventariere și sechestru de proprietate este legală și justificată, întrucât reclamantul deține imobile, din care fac parte blocurile de uși, iar acestea din urmă nu există ca un separat. element și, prin urmare, nu poate fi inclus în actul de inventar al proprietății. În plus, acestea nu pot fi incluse în actul de inventar deoarece nu aparțin debitorului din cauza încetării raportului contractual cu acesta. Prin urmare, decizia instanței de eliberare de sub sechestru a 66 de blocuri de uși instalate este legală și justificată și nu poate fi anulată.

Întrucât blocurile de uși instalate în locuință nu există ca obiect distinct, ci fac parte din imobilul deținut de reclamantă, instanța de fond a satisfăcut în mod nejustificat pretențiile de recunoaștere a dreptului de proprietate a 66 de blocuri de uși. În această parte, hotărârea judecătorească este supusă anulării. Restul hotărârii instanței este legală și justificată și nu poate fi anulată. Decizia instanței de apel este supusă anulării, întrucât a avut în vedere problema dreptului de proprietate asupra blocurilor de uși instalate în locuință, adică a obiectelor care nu mai există. În același temei, hotărârea instanței de casare privind recunoașterea dreptului de proprietate a 66 de blocuri de uși este supusă anulării. În ceea ce privește respingerea cererii de eliberare de sub sechestru a blocurilor de uși instalate în locuință, respectiva rezoluție este și ea supusă anulării, întrucât până la momentul întocmirii actului de inventariere și sechestru de proprietate - 66 de blocuri de uși, acesta din urmă nu a existat ca subiect independent de garanție, prin urmare, art. 353 Cod civil al Federației Ruse.

Situația este similară cu înstrăinarea (înlocuirea) nu numai a accesoriilor imobiliare, ci și a părții sale tehnologice - acoperișuri, pereți etc. Cu toate acestea, exemplul adesea citat în dreptul civil cu o structură de bușteni, care este imobil, și atunci când este dezasamblat în bușteni încetează să mai fie astfel, dar după ce asamblarea reapare, 17 în acest caz nu poate fi folosit ca dovadă a manifestării esenței clădirea, întrucât fie un nou „apare” a doua oară ca obiect de imobil, fie obiectul inițial își continuă existența juridică, chiar dacă lipsește fizic.

Prevederea declarată nu poate fi extinsă la structura juridică a imobilului care exista înainte de „alocarea unei părți” sub forma unui singur obiect imobiliar, în ciuda faptului că legea și doctrina permit posibilitatea împărțirii imobilului în părți. După cum sa menționat mai sus, M. Piskunova consideră că metoda de împărțire a unui lucru imobil ar trebui recunoscută ca „înstrăinare de către proprietarul unui lucru imobil divizibil din partea sa. Acest tip de tranzacție nu este prevăzut în mod direct de lege, dar ele nu contravin conținutului drepturilor de proprietate (articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse) și pot fi efectuate în conformitate cu principiul libertății contractuale. Condițiile necesare sunt absența contradicției cu legea și cu alte acte juridice, inclusiv divizibilitatea bunurilor imobile și respectarea intereselor altor persoane protejate de lege. În același timp, o parte din imobil trebuie să rămână și în proprietatea înstrăinatorului ca obiect de drept, individual determinat și păstrându-și scopul inițial.” 18 Mai mult, luând în considerare și justificând posibilitatea participării la cifra de afaceri ca obiecte independente ale „părților imobiliare”, M. Piskunova consideră: furnizarea unei părți a unui lucru divizibil pentru utilizare (chirie, împrumut, închiriere) corespunde, de asemenea, conținutului dreptul de proprietate, dar nu este o diviziune a lucrului. Un lucru divizibil, dar nedivizat, continuă să rămână un obiect întreg al drepturilor de proprietate reală, în timp ce partea sa devine obiect (subiect) al drepturilor obligatorii.

O astfel de construcție este inacceptabilă fie din punct de vedere legal, fie din punct de vedere doctrinar. Dihotomia binecunoscută a dreptului civil, întreaga structură a ramurii legislației civile va fi distrusă de un „amestec anorganic” similar, aproape mecanic, de drepturi de proprietate și răspundere.

În Conceptul pentru dezvoltarea legislației civile în domeniul imobiliar (editat de V.V. Vitryansky), pregătit ca parte a lucrărilor Consiliului sub președintele Federației Ruse pentru codificarea și îmbunătățirea legislației civile (clauza 4 din Protocolul 20 mai 2002 nr. 9), sub acest aspect se reține: „Dacă, după caracteristicile sale naturale (fizice, structurale etc.), un lucru imobil poate fi împărțit în mai multe lucruri independente, atunci la împărțire fostul imobil. Lucrul încetează să mai existe și se formează două sau mai multe obiecte de drept independente.” 59 Această propunere a Conceptului este impecabilă numai în raport cu obiectele imobiliare, care, la divizarea, creează un set simplu, liniar (sumativ) de imobile noi (locuri de teren, terenuri de subsol). Obiectele imobiliare care sunt mai complexe ca compoziție și esență, care includ, de exemplu, clădiri și structuri, necesită o abordare deosebit de atentă. În acest sens, următoarea prevedere a Conceptului pare oarecum categoric: „Proprietarul unui imobil care dorește să dispună de un loc separat trebuie să aloce mai întâi acest local, i.e. înregistrați-vă proprietatea asupra spațiilor. Dreptul de proprietate asupra imobilului în speță încetează odată cu dispariția, în termeni juridici, a imobilului propriu-zis” (Secțiunea III § 3 din Concepție). 60 Fără a pune sub semnul întrebării prima parte a propunerii de mai sus, a doua parte a acesteia pare insuficient motivată - despre dispariția legală a imobilului ca obiect al drepturilor civile, întrucât imobilul inițial nu era doar un lucru, ci un lucru compus cu un nivel de sistem complex și tip de relații element-structură. Practica demonstrează o poziție insuficient de clară asupra problemei analizate. În general, instanțele au recunoscut până acum posibilitatea înstrăinării „părții imobiliare” fără înregistrarea suplimentară a acestei părți ca imobil independent. Cu toate acestea, există și practică care confirmă în mod direct validitatea propunerilor Conceptului. Astfel, în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 5 august 2002 N A56-8577/02 se reține: „... drepturi pot fi înregistrate fie pentru o clădire sau structură în ansamblu, fie pentru obiecte secundare independente - spații nerezidențiale incluse în componența sa.

Înregistrarea dreptului de proprietate a unei persoane asupra spațiilor nerezidențiale incluse în clădire exclude posibilitatea de a înregistra dreptul altei persoane asupra întregii clădiri.” În aceeași Hotărâre, instanța a tras o altă concluzie importantă: în legătură cu separarea spațiilor nerezidențiale de imobil și înstrăinarea acestuia, partea rămasă a imobilului a trebuit să facă obiectul unei înregistrări tehnice și cadastrale speciale, fără de care această parte a imobilului. imobilul nu poate fi recunoscut ca fiind format ca obiect imobiliar.

• 57 Valeev M.M. Lucruri ca obiect al raporturilor juridice civile: Dis. ...cad. legale Sci. Ekaterinburg, 2003.
• 58. Piskunova M. Despre divizibilitatea lucrurilor imobile // Avocat de afaceri. 2003. N 9.
• 59. Concept de dezvoltare a legislaţiei civile în domeniul imobiliar // Îmbunătăţirea legislaţiei de reglementare a circulaţiei bunurilor imobiliare: Materiale de conferinţă / Responsabil. ed. V.V. Vitryansky. M., 2003. P. 3.
• 60. Ibid. p. 28.

Numeroase probleme nerezolvate în prezent de recunoaștere a spațiilor nerezidențiale ca obiect imobiliar independent sunt create din ce în ce mai mult atât în ​​practica de aplicare a legii, cât și în dezvoltarea sistemului de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare în mod legal. situatie dificila, a cărui cale de ieșire nu poate fi decât legislativă, bazată pe principiile civile ruse de bază, inclusiv cele dezvoltate de cercetătorii sistemului de bunuri imobile și drepturile de proprietate asupra acestora. Astfel de căi, în special, sunt propuse de K.I. Sklovsky, care consideră că dreptul la spații individuale nerezidențiale poate fi exprimat în „ficțiunea proprietății partajate”. Recunoscând anumite avantaje și dezavantaje ale acestei propuneri, autorul consideră totuși pe bună dreptate că o opțiune mai optimă poate fi un fel de drept de proprietate de a folosi o imobil, care este o parte materială, de exemplu, a unei clădiri. 61 Se pare că în această direcție ar trebui realizată o dezvoltare teoretică ulterioară, depășind poate granițele obișnuite și clare ale împărțirii în „material” și „obligatoriu”.

Rezumând câteva gânduri despre „un lucru indivizibil și partea lui”, trebuie remarcat faptul că, deși exprimă anumite îndoieli cu privire la posibilitatea recunoașterii unei părți a unui lucru imobil ca obiect independent al drepturilor civile, împărțirea în mod fundamental posibilă a imobilului în obiectele noi nu este refuzată. Mai mult, construcția „zidurilor” cunoscută dreptului roman este practic completată de construcția sa „verticală”. Spațiile rezidențiale și nerezidențiale au fost incluse în circulația proprietății de mult timp și peste tot. Întrebarea relevantă nu este despre propria sa existență, ci despre relația dintre clădire și spațiile din ea ca obiecte independente de imobil în sistemul imobiliar, nu numai în sistemul unui nivel simplu, sumativ, ci și în agregate de ordin superior, nivelul unui lucru imobiliar complex și compus.

În știința dreptului civil în ultimii ani, a fost prezentată o teorie despre natura juridică a conceptului de „imobil”. Potrivit susținătorilor săi, nu toate proprietățile care sunt strâns legate de teren sunt recunoscute ca imobile, ci doar cele asupra cărora sunt înregistrate drepturile62. Pot exista în circulație obiecte imobiliare ale căror drepturi sunt înregistrate. Prin urmare, înregistrarea de stat este un semn legal al bunurilor imobiliare.

Punctul de vedere opus a fost exprimat de V.V. Vitryansky. și Gongalo V.M63. Astfel, potrivit lui V.M. Gongalo, „pentru a recunoaște un lucru ca imobil, este nevoie de o legătură puternică cu pământul, imposibilitatea de a-l muta fără prejudicii disproporționate scopului său”. Această opinie este susținută de următoarele argumente: împărțirea lucrurilor în mobile și imobile se datorează calităților lor obiective; Înregistrarea de stat nu este o caracteristică de clasificare a bunurilor imobiliare.

Se pare că acest punct de vedere este cel mai potrivit și mai justificat, întrucât se bazează pe caracterul obiectiv al alocării imobilelor, în care este necesar să se rețină o serie de puncte suplimentare.

În primul rând, dacă imobilul este supus înregistrării de stat, atunci este ilogic și contradictoriu să se afirme simultan că imobilul ia naștere din momentul înregistrării.

În al doilea rând, conceptul de concept juridic de imobil duce la o slăbire a formalităților de rulaj imobiliar. Potrivit lui O.G. Lomidze, „chiar dacă construcția unui imobil (de exemplu, o clădire) este efectiv finalizată, până la momentul înregistrării o astfel de clădire nu este un singur obiect de proprietate, precum și orice altă lege civilă. Până la înregistrare, materialele de construcție folosite la construcția imobilului există ca obiecte separate de proprietate.”64. Conform logicii lui Lomidze O.G. putem concluziona că imobilul poate fi vândut, de exemplu, ca ansamblu de materiale de construcție conform regulilor de rulare a bunurilor mobile. Desigur, această concluzie, la care susținătorii conceptului juridic de imobil trebuie să ajungă inevitabil, contrazice ideea înregistrării de stat a bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta. În același timp, Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”, astfel cum a fost modificată în 1997 și practica judiciară clasifică construcția neterminată drept bunuri imobiliare65.

Astfel, se întemeiază situația juridică, potrivit căreia mai corect pare să se considere că înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare nu este un semn, ci o consecință a încadrării bunului drept imobil.

Problema clasificării unei anumite facilitati existente sau proiectate ca capital sau non-capital este de o importanță fundamentală pentru:

• determinarea legalitatii amplasarii obiectelor deja existente pe teren;
• respectarea procedurii actuale de construcție a clădirilor, structurilor, structurilor și structurilor noi.

Lucrurile imobile includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este ferm legat de pământ, adică obiecte a căror mișcare fără a deteriora scopul lor disproporționat este imposibilă, inclusiv clădiri, structuri și obiecte de construcție neterminate.

Lucrurile care nu au legătură cu bunurile imobiliare, inclusiv clădirile, sunt recunoscute drept bunuri mobile.

Astfel, un obiect non-capital (lucru mobil) trebuie înțeles ca o structură temporară care nu are o legătură puternică cu terenul, a cărei mișcare este posibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului său.

Cu toate acestea, ținând cont de tehnologiile de construcție existente, este dificil să ne imaginăm un obiect care nu poate fi mutat și, în același timp, mișcarea oricărui obiect, chiar și în mod clar fără capital, implică, de regulă, un fel de deteriorare a scopul acesteia.

Instanțele de arbitraj, atunci când examinează litigiile legate de calificarea unui bun drept bun mobil sau imobil, sunt, de asemenea, ghidate de următoarele criterii:

• Clădirea este o structură prefabricată?
• Are structura o fundație cu caracteristici care respectă codurile de construcție actuale?
• În ce măsură este dotată instalația cu comunicații care nu pot fi demontate fără deteriorarea disproporționată a scopului clădirii (alimentare cu apă și căldură, electricitate etc.)?
• Acest obiect a fost creat inițial ca obiect al proprietății mobile sau imobile?
• Există documente tehnice de inventar pentru această unitate? si altul.

Niciunul dintre criteriile de mai sus nu are forță prestabilită pentru instanță și nu servește drept garanție că un imobil este clasificat drept bun mobil sau imobil.

Așadar, atunci când instanțele de arbitraj iau în considerare litigii de acest fel, în marea majoritate a cazurilor, problema „capitalitei” obiectului în litigiu se rezolvă pe baza rezultatelor construcției și examinării tehnice efectuate în cauză.

În ceea ce privește Moscova, legislația regională prevede următoarele: definirea obiectelor non-capitale: acestea sunt structuri realizate din structuri ușoare care nu necesită construirea de fundații îngropate și structuri subterane - acestea sunt mici facilități de comerț cu amănuntul, servicii asociate consumatorilor și produse alimentare, pavilioane de oprire, cabine de toaletă supraterane, garaje cu box și alte facilitati de capital. Cu toate acestea, această definiție are o sferă limitată - se referă la instalații de îmbunătățire situate pe terenuri proprietate de stat - și, în consecință, nu acoperă întreaga gamă posibilă de structuri nepermanente.